专业批发市场策划系列专题：专业市场内铺面对返租要慎之又慎

 专业批发市场策划系列专题：
    编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

   专业市场内铺，绝对属于非主流的投资品种，由于很多此类市场，如华强北电子市场，通常都是只租不售，所以不要说投资客，即便连专业的中介公司人员都很少关注。业内人士对于这种投资物业的分歧也前所未有的大，唯一的共同点是，大家都认为投资专业市场内铺，成败只在一念之间。

　　新市场入场像赌博

　　如何投资专业市场内铺？如果选择成熟的市场，价格已经涨起来，愿意接手的人就很少，可以说，价格就是它的玻璃天花板。但是如果投资新兴市场呢，一旦兴旺起来，简直可以说是一本万利，升值空间大，未来的租金回报率也会又高又稳，但是一旦做不起来，就像打水漂，租不出去也卖不出去，只能握在手里等待奇迹。“你说像不像赌博？”其中两位嘉宾都曾这样提问，感觉成败都只是一念之间的事情。

　　到底是选择新市场还是成熟市场？有人认为，“既然都像赌，要赌也要赌一手，毕竟成本低，回报高，虽然风险也高”，附加条件是，真的有笔资金可能五年之内实在用不到，才可以拿过来适当做些博弈；有人建议“稳中求财，新场慎入”，但是对于成熟的二手内铺，也担心“好的一定不会拿出来卖，并且挂出来卖的通常也是卖不掉的”。各种纠结可见一斑。

　　如果真的投资新兴市场，便要做好长期持有的准备，如果预计未来通胀保持在5%左右，人民币每年升值8%-10%的话，嘉宾认为物业价值能够保持每年20%-30%的上涨速度便可以长期持有，至少基本保证了资金保值。但是即便市场后期经营得很成功，在最初的3-5年，也不要对租金回报有太多期望。通常这样的内铺，最初单价在1-2万元之间，即便到后期成熟时，超过3万元/平方米，市场接受度就会降低，升值的空间不会像街铺那样上不封顶。

　　产权一定要掌握在自己手上

　　深圳这样的专业市场不少，其中一部分没有产权，对于此类物业，建议是“敬而远之”，即便销售人员告诉你，未来通过“登记更名”便可以在市场上自由流通，但是嘉宾们依然觉得不要在高风险的投资产品上再增加新的风险，关键是一旦物业被宣告拆迁，由于没有产权保护，赔偿方面也会相当麻烦。

　　对于有产权的专业市场，建议首先去核实自己准备投资的内铺所在位置。这看上去很荒谬，但是大型专业市场的内铺都是打通使用，一些不太规范的市场，可能就是按图索骥，在一层楼的平面图中，圈下一块就算是你买下了，但实际位置在哪里，有些业主持有很多年都不甚清楚。在内铺投资过程中，也曾出现过几个投资者突然有天发现他们买下的铺是同一层的同一个位置，后来才知道，因为大家都看中了那里，开发商便把这个铺多卖了几次。

　　“每年10个点，返租3年，前3年由开发商代为供楼”，是很多人最后决定入场的临门一脚，但是对于有这样返租承诺的商铺却最好额外多一分小心，因为通常还会有一个小小的附加条件“3年后入伙”。新兴市场的房产证通常会在售出后1-2年内出来，曾经有市场采用这种方式承诺给投资者，把每套商铺的产权证明留在自己手中，作为二次套现的抵押品，如果后续经营出现问题，三年之后，投资者可能只得到了30%的回报，但是商铺的产权却写满纠纷和债务。更有甚者，是在最初购买商铺签署贷款协议时，有开发商会以“银行评估价格没有出来”为由，把“贷款金额”一栏留白，让投资者签署一堆空白的格式合同，这样未来的风险会更大，连二次抵押都不用，也许你的购买，就已经成为开发商对物业“加按揭”的筹码，超出部分的贷款则成为了开发商的滚动资金。最关键是，通过这种方式处理的开发商，通常资金链都非常紧张，一旦市场出现波动，所有的贷款都会落在你的头上，数字可能会远远超出你的预期。

　　通常是当市场不好的时候，这种返租现象会增多，当市场很好的时候，这种现象会减少。当然，很多返租是安全的，买下之后产权自己存放，然后通过委托协议的方式，委托开发商代为运营管理，这也是很多大型市场为了保持对市场业态的统一规划，而一直采用的模式。