专业批发市场策划系列专题：买专业批发市场铺小心“一沉百踩”

专业批发市场策划系列专题：
    编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

　　入手容易风险高

　　近半年里，记者身边多了不少朋友在打听城中几十万元/间的专业批发市场商铺值不值得入手。从业内人士口中得知，入手专业市场铺，除要对该专业市场全面评估分析，还需密切关注政府未来十年内对该行业、商圈的整体规划。因为专业市场铺不同于普通街铺和社区铺，街铺和社区铺所经营的业态无需顾及周边商户，而专业市场铺的价值本身就是建立在行业商圈。如果行业商圈有变或面对转型，由于专业批发市场铺十分依赖整个商圈乃至全行业的商业氛围，很可能会因为政府的某项规划，或是商圈发展受困而趋于萧条。

　　专业批发市场投资特色：

　　三五年做不旺 “一沉百踩”

　　目前有不少投资者关注专业市场铺，主要是专业市场铺面积通常比较小，投入资金不多，入市门槛低。另外，目前广州很多专业市场已初具规模，可预计租金回报较稳定，因此对众多商铺投资“初哥”来说，这些基础的元素可以有助于他们判断商铺的投资价值。

　　如果是买二手专业市场铺，只要留心整个商圈的经营现状和政府政策走向，即可判断投资价值。但如果是一个全新的专业批发市场，就需考虑到整个商圈是否成行成市、批发市场铺的专业化程度以及管理者后期的经营力度。尤其是新开的商场，如果经营者管理不善，在整体商场不旺的情况下，商铺空置成本不容小觑，而商铺向来有“一沉百踩”之说，即如果专业市场铺无法在三五年里做旺，很容易就落魄萧条了。

　　不过，对比其他类型专业批发市场商铺，专业市场旺场铺往往很少放盘，而新场铺投资风险多，与投资其他类型的商铺相比，投资专业市场铺往往更考投资者的投资眼光，更要求投资者熟悉相关行业运作，人脉、渠道资源等因素更影响到投资的成功与否，是否能为投资者赚取长远稳定收益的关键。

　　投资价值：

　　回报率普遍高过街铺社区铺

　　专业批发市场铺租金回报率普遍高于街铺和社区铺，但要得到确切数据还要看商铺的具体路段。

　　“商圈地段决定整个专业市场的商铺价值，广州不乏成熟专业市场商圈，比如中大布匹、站前路服饰、一德路海味、人民路眼镜等，位于这些路段的专业市场铺受整个商圈氛围带动，"成行成市"的商业氛围令商铺价值不断攀升。” 据兴业地产工商铺经理劳耀洪介绍，与普通街铺不同的是，这部分商铺不是单纯依靠转手价来体现投资价值，而是通过稳健上升的租金回报来体现价值。

　　风险分析：

　　对行业依赖性较大 警惕“返租”

　　投资专业批发市场铺有几点是值得投资者们注意的，首先要了解政策的因素，或者可以说要了解专业市场“专”在什么地方，专业市场铺与一般的商铺相比，有一定特殊性，受政策或者政府规划的影响较大，特别是一些新兴的专业市场，如果当地政府对其产业有一定扶持，那么即便是新开发，将来前景也有一定保障。当然，目前不少专业市场铺是位于老城区，因此需要了解其未来运营是否会受到市政规划的影响尤其重要。

　　现在有不少总价“很吸引”的专业批发市场铺趁“商铺大热”而涌入专业批发市场。需要投资者注意的是，如果这部分专业市场铺是地处成熟专业商圈，那么投资风险会相应减少一些。如果这部分专业市场铺是远离传统商圈，甚至只是某些纯住宅小区的商业裙楼改建，则要格外小心。

　　由于专业市场所服务的客户通常比较单一，在这种情况下，如何能够脱颖而出，通常考量的指标就是它在市场上的知名度，通过品牌来吸引客源，这是目前很多专业市场走的方向，如果专业市场知名度有逐步提升的趋势，里面的商铺经营也会日益兴旺。这往往与该项目的定位是否准确、清晰有直接关系，而部分位于老城区内的专业市场，尽管目前投资收益稳定，但硬件配套陈旧、规模小、经营管理落后，这些弊端会影响其竞争力和未来发展潜力的持续释放，投资者也应该留意。

　　小区内租商铺能做啥？

　　最好开饮食、干洗、便利店

　　近日，荔湾某大型社区的业主在论坛上发帖称，其自己开工厂的亲戚同为该小区业主，收楼后发现小区的配套有不完善之处，而小区也有商铺出租，便有兴趣在小区开铺，所以想了解一下小区业主们想要什么类型的店。记者在回帖中发现，其他业主最希望新开餐饮铺，觉得附近都没有什么好吃的，另外有人提议开便利店、理发店、妇婴用品店、按摩店、文具店等。

　　做饮食最稳阵

　　记者为此咨询了专业人士。如果商铺有饮食功能，肯定做餐饮是最受欢迎和最保险的，比如适合大众的粥粉面店。如果没有饮食功能的话，则建议加盟开24小时便利店，特别是常住型社区，对便利店的需求肯定很大。另外，如果该小区是高档社区的话，也可以考虑开按摩院或者美容院。如果想开妇婴用品店，则要看小区的婴幼儿群体是否够庞大，否则大多数家长往往还是会选择在此类用品比较丰富集中的区域购买，一方面货量比较齐全，而且价格也会相对便宜。在风险方面，经营者还要清楚了解同一社区内各行业的分布比例，避免太多同类经营产品互相冲击市场，造成恶性竞争影响或超负荷消费。

　　如果专业批发市场商铺没有饮食功能，对于资金不是很充足，而且本身缺乏专业渠道或技能的小区业主来说，不妨在小区做干洗店，“反正只用收单送到洗衣公司去洗，自己铺内并不需要购买太多工具设备，投资门槛比较低。如果做便利店，除了加盟费外，还要买冰柜和囤积大量商品，对于刚开始做的人来说，风险会相对大一些。”看来，虽然小区业主对很多类型的商铺都会有兴趣，但到底做哪些，还需看开铺人自己擅长的方面以及资金实力了。

　　专业批发市场投资秘笈

　　勿贪便宜买“死角位”商铺

　　俗语说“眼见为实，耳听为虚”，投资者应实地考察商铺的状况，才能得出实际的价值评估，商铺日常人流状况、周边商业氛围、行业定位等都要多作对比分析，对摸准该地段实际租金有帮助。同时，考量专业市场铺经营的状况及管理，专业市场的消费群具有一定特殊性，经营管理是否专业将直接影响专业市场发展的稳定性，而物业公司的管理水平也将直接影响到该专业市场日后的可持续发展。

　　林永健表示，买商铺时尽可能选择靠近电梯、扶手梯、门口位置的商铺，“这部分商铺客流量最大，当然价格也会偏高一些”。对于进驻新场的买家，尤其要避免买到“死角”位置的商铺。“死角”商铺在已非常成熟的“老场”可能还会小赚一笔，新场的“死角”商铺虽然价钱便宜，但很容易就成了商场其他商户的陪跑者。合富置业商铺专家则提醒，在选定要投资的专业批发市场后，选铺时要留意商场装修是否够档次，门面是否醒目和够宽阔，电梯口或转角位“7字铺”投资价值相对较高，而对比起其他楼层，楼层越低人气往往越旺，因此选择专业批发市场首层、二层的铺位对获取长期稳定的投资收益相对更有利