商业地产  开发、招商销售、运营分开管理难度大

　　哪里有利润哪里就有“淘金者”。在住宅限购、投资热涌商业地产的现状下，部分投机者或投资机构开始打着商业运营商的旗号蜂拥般涌向商业地产，收购或承包一些荒废许久的旧厂房、烂尾裙楼等进行概念式包装，并拆分成小商铺，然后再出售、招商，从中谋取高额利润。

　　那么，对投资客来说，你对运营团队实力及经验了解多少？这类物业未来的前景究竟如何？回报率真的可以达到预期？你的权益怎样得到保障？都是需要考虑的风险。有业内专家指出，部分由“二房东”重新包装的商业项目，在宣传中大肆宣扬某种“概念”及高额回报率，很有可能是一锤子买卖，暗存各种风险。如概念保鲜期短、交了钱开不了业、回报许诺成空、运营商卷款走佬等。

　　风险之1概念保鲜期有多长？

　　商业地产项目数量的增加，必然使开发商、运营商面临竞争格局。为了能推陈出新，多数商业地产项目在包装层面下足了工夫，挖空心思寻找“概念”，以图撬动投资客的“心防”。

　　据了解，广州多个商业项目大多是一些代理公司或个人把一些搁置多年的烂尾项目、厂房、运营不善的项目等以低价收购或承包的方式，对其进行“概念式”包装。所打概念主题多以时尚、潮流为噱头，行业主题多为化妆品、服饰城、电脑城、皮革城等，在目标定位上，有男士、女士之分，如天河区的靓·1836女子购物中心。

　　主题小商铺更多的是一种营销手法，突出的是商铺未来可能出现的最好的前景，但和未来实际的经营会有一定的距离。单纯的主题概念符合了现代商业对市场细分的要求，符合买家的“口味”，但对于经营而言只能算“一厢情愿”的想法“商铺经营最终是否成功取决于行业经营者对市场的选择，商业经营方的运作水平。”

　　目前有不少主题小商铺，打着不同的主题吸引投资者，更多是针对目前商铺火热的行情，吸引从房地产抽离的资金。投资者从提出概念到实现概念是需要科学、专业的研究以及完善、专业的运营管理，否则一切概念都是空谈。

　　案例：靓·1836经营一年多停业

　　去年1月份，广州天河商圈首家女子主题购物中心“靓·1836”正式开业。在开业的当天，很多人都很看好该项目，毕竟该项目地处天河热点商圈的中心地段，直通地铁三号线石牌桥站，并以特色鲜明的女性定位区别于周边的大型商场，填补了天河商圈专业女子主题百货的市场空白。在开业的头三天，商场更是化身“美丽之旅”，举办多种与女子有关的活动，充分展现商场的时尚与艺术的潮流魔力。

　　然而，谁都无法料到，就在每天至少有50万年轻白领人士进出的天河商圈，该项目经营一日不如一日，主题商场一直冷冷清清，今年以来陆续有品牌撤场。开业前，该店相关负责人还很有信心地表示，非常看好天河商圈的扎堆消费氛围，商场将目标顾客的年龄段定为18岁到36岁的女性，成功引进近100个品牌。

　　“靓·1836”相关负责人易小雅日前告诉记者，该商场是在5月份正式停业的。“我们集团发展重点在于房地产，百货并非我们的强项。”目前，该商场大部分面积出租给国美，现正在重新装修中。原先大部分品牌已撤场，部分珠宝品牌以及餐饮店将会继续保留。

　　风险之2

　　买了铺 开发商倒了

　　由于很多主题小商铺的入市门槛较低，在不少投资者眼里，花五六十万，甚至三四十万就能“坐地收租”，在开发商“一铺养三代人”的广告轰炸下很容易动心，但中立地产总经理文志坚提醒，买家需小心提防开发商走佬的风险，“这样的事情之前并不是没有发生。”为此，他建议买家，购买时可以分期付款，第二期付款的时间可以拖得长一些，或一开始就在合同里备注，如果商场开不了业，开发商要全额退款。

　　案例：承包公司跑了 收租落空

　　白云区专业市场云集，桂花岗一带更是分布着20多个皮具专业批发市场，高额的租金压力令很多承租者都梦想拥有自己的产权铺，因此，当2010年初万丽国际皮具城的小产权商铺推出时，市场上曾一度掀起抢购热潮。

　　万丽国际皮具城位于鑫耀大厦一至四楼，共有318间铺，2010年1月份打出广告，宣称“40年产权，每年8%返租率”，起步价高达225万元，很多买家冲着8%的返租回报与开发商耀华公司签下了商品房买卖合同，当时合同承诺，自合同签订之日起5年内，2010年7月28日后商铺就可以开业经营。160多名买家被吸引入市。

　　然而据记者了解，万丽皮具城的包销与承租公司都与伟国集团有千丝万缕的关系，受伟国集团倒闭的影响，万丽国际皮具城直到10月也没有开业，离承诺的开业时间过去了三个月，但商场的装修还没有搞好，而承租商万丽公司走佬了，向买家承诺的高额租金回报无法兑现。160多名业主欲哭无泪。

　　万丽国际皮具城当时商户与承租公司签订的固定经营合同上约定每平方米月租为800元，如今，万丽国际皮具城已改名为“耀华国际皮具城”，开发商找来的新经营公司只对业主开出250元/平方米的月租，令众多高价入市的业主大为不满。

　　风险之3 招商运营不善 全盘皆输

　　广州目前在售的项目中，多个商业项目的开发、销售、运营是完全脱离的，分别由不同的公司负责。据了解，有的项目是房地产企业开发，但外包给投资代理机构运营，也有的纯属找代理机构销售的。

　　开发、销售、运营分开很多时候是一种非专业及急攻近利的行为，开发企业只注重眼前利益，而对项目未来的发展及投资者的利益莫不关心，这很容易造成项目定位与实际偏离、管理凌乱、利益冲突等问题，这种缺乏统一行动的项目失败的几率很高。“特别全是独立产权的商业项目，管理的难度更大。批发市场、购物中心等相对独立的商业项目，强大有力的营运手段必不可少，这往往需要开发、销售及运营三位一体，将开发商的利益与小业主的利益捆绑在一起。”

　　一旦遇到纠纷，三个环节相互独立，三者会相互推脱，业主投诉无门，特别是一些所谓的“返租”商业项目，签订合同的是所谓的管理公司，当项目销售完毕后，返租一两个月就一走了之，而业主很难追究开发商的责任。

　　案例：不见招商更不见开业

　　位于海珠区前进路的儿童反斗城，本是一住宅裙楼。该项目在亚运会前被投资机构收购，并拆分销售，首层销售价格为5万～8万元左右，但到现在仍没有任何动静，不见招商更不见开业。

　　据了解，该项目定位全国规模最大，业态最全，以寓教于乐服务项目和品牌销售为主的“漂亮妈妈、可爱宝贝”儿童主题商城，经营品类涵盖品牌童装、童鞋、玩具、图书音像、机动游乐、床上用品、妇女用品、美容美体中心及小家电等孩子成长过程及女性配套所需的一系列用品城。

　　专家PK

　　主题小商铺投资价值

　　赞成方即使不成功也有后路可退

　　文志坚认为，虽然主题小商铺存在风险，但目前也有很多成功运作的案例。比如白云区的一些专业批发市场，新市的很多餐饮、鞋类小商铺等，很多早前的买家都是赚了一大笔，一铺可以养三四代人了，“对于这些投资客来说，付出的只是几十万，但赚的却是上百万。”文志坚表示，即使投资这类商铺不成功，买家也是有后路可退的，“很多商铺失败后会有新的投资商重新包装搞起来，只要所在地点有潜力。”

　　反对方主题小商铺易群龙无首难运营

　　目前，很多商铺都是闲置裙楼、烂尾项目等包装改造而成的，然后冠以“全国某某展示中心”、“销售中心”或“集散地”等称号，再以高单价、小面积、低总价的形式和若干年6%-8%投资回报返租等条件，吸引和招揽那些因担心通胀货币贬值的买家。“这些项目本身就暗存很多风险，尤其是一些出售产权的项目，很有可能会因为产权分散、群龙无首而难以运作，长期处于烂尾的状态。”

　　“上世纪90年代就出现过大批这样的项目，但多数都是以烂尾或长期纠纷收场，有些至今还不能正常运作。”表示，大家都熟悉的新中国商场至今也未能摆脱纠纷。

　　“老实说，相比较于这些未成型的主题小商铺，一些临街的、独立运营的商铺的价值更高一些。”他个人更倾向于推荐临街商铺，未来投资回报更大，而主题小商铺的风险高，更考验投资者的眼光。”

　　记者手记

　　华丽包装莫当“天降馅饼”

　　“年回报率15%、三年返租无风险……”开发商或运营商的“口号”，对部分不曾投资过商铺的人来说，可能是“动听的乐章”，殊不料，这可能是“陷阱”的前奏。

　　如果你盲目“追随”，可能会像商业地产知名人物陈瑞标所言：“成千上万的投资者在我们面前英勇牺牲了，我们不断地提供新的抹布，让他们擦干身上的血迹，鼓励他们及新的追随者继续投资吧！”

　　另外一个风险是这种商铺的使用年限问题也值得注意。商铺的使用年限一般是40年，但很多主题小商铺都是使用过一段时间后，再由大的投资商来包装后租售，使用年限被“缩水”，比如，一个单位3万元/平方米的商铺如果使用年限只剩下了20年，买家如果算上补交的土地出让金的费用，真正的单价就上升了很多。

　　　　采写：记者 严艳 徐凤