投资商铺需结合市场走向

    一直以来，房产投资就是投资热点。但随着限贷、限购等政策的实施，住宅投资正在受到政策的考验。
　　
　　此路不通后，如何把手里的闲钱充分利用起来，这成为很多市民的必修课。
　　
　　商铺投资，向来是房产投资的热点方向，“一铺养三代”的说法也由来已久。
　　
　　虽然在相当长的一段时间内，人们对投资各类住宅的热情比较高，但是商业地产，尤其是商铺的投资从来就没有淡出人们的视野，甚至有一种说法，真正的投资者只会在商铺中淘金。
　　
　　但对很多市民来说，商铺投资要比住宅投资困难得多，较多的专业知识才能保证投资的回报率。“好铺子太少！”“什么样的铺子是好商铺？”无论是工薪阶层还是精英白领，我们经常听到他们这样的感慨。相关福州楼市遭遇商铺版“限售令”
　　
　　事实上，商铺有很多种，但普通市民能够选择的主要是三种商铺类型：社区商铺投资、专业市场投资和校区周边商铺投资。
　　
　　记者了解到，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，正在受到越来越多投资者的青睐。
　　 　　
　　好铺子真难找
　　
　　想买商铺的市民大有人在，但却很难找到适合自己的商铺
　　
　　铺子，又称为门面或沿街门面，是商铺中最受欢迎的一种类型。但更多的市民苦恼的是，好铺子太难找了！
　　
　　“好容易知道一个小区的商铺要出售，但等我赶到售楼处却被告知，早就已经销售一空。”市民张女士非常苦恼，她很想拥有自己的一间门面，但却一直没有找到适合自己的好铺子。
　　
　　什么是市民心目中的好铺子呢？首先是一定要沿街，在多数市民的心目中，沿街商铺才是真正意义上的商铺；其次，面积不要太大，一般来说越小越好，面积小意味着总价低，承受起来不会很吃力。
　　
　　“这样的商铺太抢手了，一般尚未推出就被内部消化了。”一位营销经理告诉记者，总价较低的沿街商铺太受欢迎，根本不需要做太多宣传就被内部人士消化完了。
　　
　　没有宣传，一般市民就很难知晓。而经过宣传的商铺，往往都是面积比较大，总价非常高的商铺。
　　
　　因此，市场上出现的商铺动辄100多平米甚至几百平米，而受到市民欢迎的100平米以下的商铺却极少见到。
　　
　　“我们即将推出的商铺面积在53—212平米之间，100平米以下的商铺每天都有很多市民前来咨询。”龙商天骄营销经理陈晖表示，龙商天骄的社区商铺由于位置较好，面积不算太大，非常受市民的欢迎。
　　
　　记者了解到，尽管有龙商天骄这样的社区商铺即将推出，但僧多粥少的局面仍然无法得到彻底扭转。
　　
　　社区商铺收益高
　　
　　目前市场上社区商铺的空置率极低，租金水平不断上涨
　　
　　吴先生在市中心某小区有一套社区商铺，上房后不到3天，就有很多人表示愿意承租。一年多以来，商铺租金已经上涨了30%
　　
　　业内人士告诉记者，社区商铺最大的优势就是出租率高，租金收益高。
　　
　　我市建成小区的社区商铺，很少见到商铺空置的，即便有少数租金到期需要寻找新的承租户，也一般不超过1周就能继续租出去。
　　
　　采访中，记者看到，甚至一些入住率并不算高的社区商铺，出租率也达到了100%。
　　
　　业内人士表示，有的社区尽管入住率并不高，但很多业主买房后还是会选择第一时间进行装修，这种情况下，社区商铺非常受到家装、建材类商业的欢迎，出租率依然会有保障。等到业主大量入住后，社区商铺的本来功能又开始发挥作用：满足一定区域内居民就近购物的需求。
　　
　　不仅如此，社区商铺的收益率也是非常可观的。
　　
　　一般来说，房主和承租户签订的租约一年一签，每一年，房东都会提高租金水平，提升的幅度大致在10%—20%之间。
　　
　　“我的商铺是贷款买的，两年多的时间，我的租金就已经足够偿还银行贷款了，再过几年，租金不但能够偿还全部贷款，还能略有盈余。”吴先生对自己商铺的收益率还是非常满意的，更让他喜上眉梢的是，商铺本身的增值也非常可观，不到100万的铺子，现在已经有人出到200万买走。
　　
　　大型社区商铺更受欢迎
　　
　　一般来说，1000户以上的住宅社区，社区商铺收益率较为满意
　　
　　由于社区商铺的主要功能是满足小区内居民的基本生活需求，如果小区的规模过小，需求也相对较小，社区商铺的租金收益率就很难获得保证。业内人士表示，1000户以上的社区，其社区商铺的收益都是基本有保障的。
　　
　　因此，位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。
　　
　　尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火爆。
　　
　　一位业内人士指出，我市现在有很多大规模或者成片的社区，例如西苑居住区、东苑居住区等，基本的商业配套非常丰富，小区居民生活起来感觉非常方便。生活所需的零售业、餐饮业、休闲娱乐等都能有不同程度的体现。但这样的社区商铺，房主极少有愿意转让的，丰厚的收益让绝大多数房主选择了长期持有。
　　
　　另外，市中心的居住小区的社区商铺也是收益率非常高的。
　　
　　一般来说，市中心大量的人流决定了，这些小区的社区商铺不仅能够服务本小区的居民，周边大量的人流也对社区商铺来说也是一个极大的利好。
　　
　　陈晖告诉记者，龙商天骄的社区商铺全部为沿街商铺，这样的商铺除了能满足本小区的需求外，强大的人流也将给商铺带来更多收益。
　　
　　投资商铺
　　
　　需要细思量
　　
　　商铺投资总是大于住宅，尽管社区商铺风险较小，但仍要细加考量
　　
　　商铺投资总额较大，失败是投资者很难承受的。而商业地产的风险要远远大于住宅投资，因此，业内人士提醒，投资商铺要多方考量，这样才能做到万无一失。
　　
　　业内人士表示，投资商铺首先要考虑人口密集度。不仅要看小区的规模，更要看小区的入住率，如果小区多以投资型需求为主，那入住率将很难短期内达到一定水平，这对社区商铺的收益是有影响的。还要看小区的地段情况，如果小区位于市中心的黄金地段，社区商铺的投资收益也将获得更大保障。
　　
　　另外，要看居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态的分布和发展。总的来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。
　　
　　业态配比的合理性也是投资社区商铺重要的考量因素。这主要就是为了避免太多同类产品互相冲击市场。不难想象，一个小区共有500-600户的人家，如果开了十几家美容美发店，所以同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，从而导致总体经营情况都不太好，最终有部分投资者撤退。
　　
　　最后要考虑的是交通因素。交通便利也是影响投资社区商铺的因素之一。交通便利，车流量多，公交车四通八达的地方，周边商业必定旺盛。而交通较为闭塞的地方，商业氛围也很难形成。
　　
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　　买铺异于买住宅
　　
　　专业经验要掌握
　　
　　繁华地段的铺子未必旺
　　
　　好的地段一般都聚集着较高的人气，有利于商铺的保值升值以及租金收益。但是繁华地段的铺子未必值得投资，购买商铺时要谨慎看待开发商打出的“繁华地段”的口号。“好的地段不见得就会有好的投资价值，商铺的价值还由开发商提供的产品以及后期的运营能力决定的。如果开发商后期的运营能力不强，光靠投资者自行出租商铺，日后经营会非常困难。即使在繁华地段，也要考察开发商提供的产品和后期服务。”业内人士认为，繁华地段不一定适合投资商铺，还要看这一地段的升值潜力和利润空间。
　　
　　回报率能有8%就很靠谱
　　
　　一般情况下，商铺的投资回报率是以收回成本的时间来作为参考的。例如，一个100万元的商铺，一年的租金在10万元，那么这个商铺的投资回报率就是10%，预计10年就可以收回成本。“早年市场上很多商铺的投资回报率都很高，这些投资回报几乎都是靠租金来计算的。”业内人士说，“现在的租金已经抵不上商铺高价的压力。例如，一个5万元/平方米、共计40平方米的小型商铺，总价在200万，如果按照10%的投资收益，一年的租金就要20万，负担太大。现在评估一个商铺的投资回报，99%的人不再去以租金来衡量，而是以升值空间来衡量了。”
　　
　　商铺经营的思路要清晰
　　
　　选一个好商铺只是投资成功的第一步，经营好商铺才能实现高额的回报。投资商铺时，一定要弄清楚将来租给谁做什么，或是根据商铺周围的商业形态格局，为商铺找到一个良好的定位，再依据这个考察商铺的水电等功能系统。“在购买商铺之前，投资者应该在所能承受的价格之内，以个人未来使用的需求、或是对区域未来的判断，定位一个比较好的项目。而这个判断的标准很复杂，往往取决于投资者的个人喜好、对开发商的了解程度、对政府打造这个城市片区的信心等。”业内人士建议各位投资者，在投资商铺之前需要结合市场走向和未来预期加以判断。