商铺投资者普遍期待升值转手

   “一铺养三代”，靠长期持有赚取租金收益，曾经是老百姓购买商铺的美好初衷。

　　今年上半年来，武汉商铺售价猛涨，而租金上涨乏力。武汉亿房研究中心调查表明，除汉正街、武广、街道口、鲁巷繁华商圈之外，上半年新购入的商铺，租金回报率普遍只在4%左右。

　　记者本周采访也发现，武汉不少5月份、6月份新推的商铺租金回报率仅3%-4%，还不如银行5年定期存款收益5.25%。由于租金回报率过低，很多投资者都把宝押在升值转手上。

　　租金回报不如银行定期

　　2009年，刘小姐身边有个朋友购买了2套商铺，用每月租金补充零花钱，这让她有点动心。

　　抱着买铺长期持有赚租金的打算，今年上半年，她在某专业市场买了一套50平方米的商铺，单价接近10000元/平方米。

　　本月，商铺就要开始还贷了，刘小姐发现，以25元/平方米的月租金计算，她的年投资回报仅25×12/10000=3%。而商铺贷款的10年期利率在基准利率上浮10%，高达6.8%×（1+10%）=7.48%。

　　租金尚不能抵月供，刘小姐甚至发现，如果把首付款存银行5年期定期，也可以获得5.25%的利率收益，这也高于租金回报。

　　刘小姐的经历绝非个案。

　　陈先生上周去看了南湖某临街商铺，售价在18000-22000元/平方米，而周边商铺的租金30-40元/平方米，租金回报率仅2%多一点。

　　近年来，随着新推盘商铺售价的猛涨，武汉新售商铺租金回报已呈逐年下降趋势。武汉亿房研究中心等机构的调查表明，除汉正街、武广、街道口、鲁巷繁华商圈之外，新购入的商铺，回报率普遍只在4%左右。亿房网投资军团资深会员陈女士表示，目前武汉市的商铺投资回报率一般在3%—5%左右。

　　而在5年前，租金回报有望达到10%，近年来呈逐年下降态势。

　　2006年-2008年，武汉商铺销售迎来热潮，不少商铺采取“售后包租”方式，每年保证提供7%—10%的投资回报。

　　进入2009年，“售后包租”、“承诺租金回报”的销售方式已不见踪影，租金收益也随之下降。2009年，陈先生以153万购得汉口花园96平方米商铺，租金70元/平方米，租金收益只有4.4%。

　　不断扩大的租售比

　　租金回报率为何呈逐年下降态势？

　　戴德梁行武汉分公司冯波介绍，一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如，某地区服装市场的平均租金为120元/平方米/月，按10年计算为120元/平方米/月×120月=14400元/平方米，也就是说该地区商铺14400元/平方米的价格是可以接受的。

　　现实情况是，开发商在卖铺子时，已经脱离了租金反推法的定价模式，完全根据需求来定价。“去年以来，随着住宅限购政策的出台，不少民间游资转向购买商铺，游资的炒作，是推高本轮商铺涨价的幕后推手”，冯波表示。

　　以上述位于南湖的某临街商铺为例，2009年，该商铺售价8000-10000元/平方米，今年新铺和二手铺已涨至17000元/平方米，翻了近一倍。

　　据搜房网统计显示，截至6月28日，武汉市6月份在售商业地产最高涨幅50%。

　　冯波指出，正常情况下，商铺售价的升值，应该是以租金升值为前提条件，而商户经营业绩的好坏又是决定因素。

　　然而，在这一轮涨价潮中，商铺的租金却未能跟上节奏。

　　戴德梁行针对武广、中山大道、鲁巷和王家湾四大热门商圈所做的调查显示，由于现存购物中心商户承租能力有限，致使部分商圈内的商场或购物中心，租金上涨缓慢。一季度，所选商圈内购物中心首层平均租金小幅上涨1%。

　　正因为售价高涨、租价平行，直接导致了商铺回报率大幅回落，从10%回落到6%，直至今年的3%，甚至更低。

　　转向投机

　　如此低的租金回报，改变了刘小姐原本打算长期持有商铺收租的想法，她决定暂缓办产权证，等商铺升值以后再转手。

　　从原本尊重商业地产发展规律的长期持有者，到追求买卖差价遭人非议的投机者，刘小姐的转变有点无奈。

　　有投资者则表示得更直接：“我几乎不考虑租金收益，我看中的是商铺升值。”

　　开发商也在引导一种投机的氛围。

　　在卖铺过程中，与以前强调“一铺养三代”，“保证8%的年收益”不同，现在的开发商，则强调转手的升值空间。

　　在南湖某临街商铺的售楼中心，售楼员反复给陈先生灌输一个观念：眼前不能单考虑租金，要看好商铺的长期升值潜力，将来转手收益会很可观。

　　对此，陈先生很冷静：“这是开发商惯用的宣传手段，由于前期的售价的猛涨，已经透支了后几年的涨价空间，后期还有多少升值空间很难说。”

　　能够像陈先生这样保持冷静的投资者并不多，今年上半年，武汉不少商铺出现疯抢局面，一经推出即售罄。

　　无论是持铺者的选择，还是开发商的引导，都预示着商铺投资已经进入投机时代。

　　冯波表示，目前商铺售价已经超过合理水平。对于市场弥漫的投机氛围，冯波表示了忧虑，投机者过多，不便于商业地产的统一业态管理规划，对商业市场运营会造成影响，这也在一定程度上影响了租金的上涨。

　　招商银行武汉分行刘佳给投资者建议，投资商铺要考虑物业升值，更要考虑收益率。商铺投资如果没有高回报，也难于出手、找到新的买家。

　　商铺投机就像击鼓传花，一旦政策受限或游资撤去，最后接盘者将成为倒霉的人。