专业批发市场策划：专业市场商圈投资回报率最高

    对于东莞商业来说，正在上演一场革命性的变化，在轨道的全面冲击下，东莞的商业将打破原本地面交通发展的规律，城市结构、消费出行、营商理念将重新划分。而随着城市消费力的崛起，一栋栋拔地而起的摩天大厦，大量新兴社区，也成为商业消费的基础。

　　在广深等一线城市住宅限购、限贷之下，东莞专业批发市场上能淘到不少百万级别的商铺。对于投资者来说，也将是一场考验眼光的寻宝之旅。

　　观察

　　轨道将重新梳理东莞的商业规划

　　轨道交通对于住宅和商业的巅峰是完全相反的，轻轨将让东莞的居住越来越疏散，但商业却会越来越集中。原本东莞的商业划分，都是自发或通过行政、历史原因，形成分散的组团，没有规律可循。但是轻轨网络布局后，会将这些组团逐渐吸附到沿线，形成一个动向带，最终整个城市的结构将向鱼骨状的城市系统发展。

　　东莞商业的引导，一直都紧紧联系着城市发展的态势。2005年，东莞商业网点整体规划出台，确立了未来城区商业发展的大方向，当时还立足在莞城西城楼、东城花园新村、南城莞太大道这类传统的商业街区。但随着城区向南发展的轨迹，人流也逐步向南城流动，旧有的商圈逐步被取缔，去年依次落地的各区域商业网点规划，已经对商圈进行了一次洗牌，重点扶持鸿福商圈、东城中心商圈或新兴或成熟夯实的商业中心，将商业更加集中。

　　而未来在轻轨动线上，将形成一条密集的居住带，人的流动将带动商业的繁茂。这对于商业市场来说，无疑是又一次的吸附和集中。

　　商业价值的突显是一个循序渐进的过程，深圳地铁在一号线开通之时，人们看到的更多是对置业理念的颠覆和出行时间的缩短，但真正到了地铁全面铺开，，商业的价值开始完全显现，地铁推平了土地之间的价差，同时也在延续形成一个个的商圈，由此而来的投资者开始对地铁商业物业趋之若鹜。

　　城市商圈逐步形成

　　从2010年起，经过路网完善，大量社区兴起后，作为生活配套的商圈开始不断涌现，他们让城市生活的便捷程度不断提高，同时也成为投资者的机会之地。

　　目前东莞城区已出现两大城市级别的商圈，一是老牌的东城商圈，不仅拥有较完备的商业业态，消费群体也稳定增加。未来三旧改造后，世博广场将变身成为中央商贸区，加上世纪广场和星河城，形成一个大体量的商圈。而兴起于2008年金融风暴后的鸿福路商圈，被东莞政府定义为“城市级商业中心”，在方圆一公里范围内，仅超市大卖场就汇集了沃尔玛、家乐福、海雅百货旗下百易特和社区超市嘉荣。同时该商圈的零售、餐饮、影院等均已投入使用，逐渐发挥影响力。

　　同时，大型居住片区的兴趣也带动了区域商圈的崛起，包括依托大型自住社区的中信新天地、石竹新花园，城市风景商圈；引入吉之岛、餐饮连锁、真冰溜冰场、电影院的第一国际商圈；城区地产最热的板块，未来持续有多家中高端社区入市的西平商圈等等。

　　另外，作为制造业名城的东莞，还将有一些专业批发市场，具有淘金的看点，比如虎门的服装批发业已经有了全国响当当的名号，黄河、富民服装商圈地位夯实，随之而来的餐饮、娱乐业也十分发达，让区域内的商铺无论是租金还是回报率上，都在东莞数一数二。

　　投资提醒

　　东莞买铺要在主出入口沿路

　　东莞投资回报：一般5个点算较好

　　投资回报率是考量铺位值不值得购买的重要标准，计算公式为：投资回报率=月租金×12（个月）/售价。目前东莞城区除了莞城老商业街因为时间长、较成熟达到10个点的投资回报率外，一般商铺回报率在5个点左右算较好的情况，因为铺位守得时间越久越好，所以还要看区域未来的规划方向。

　　值得一提的是，如果你买的商铺在二楼，或者两层商铺、二楼面积比较多，那么通常银行给予的贷款额度和期限都会比正常情况低一些。比如一个100万的商铺，二楼面积占了大多数，银行批的贷款额度通常在30万左右。

　　轨道沿线社区商铺投资需谨慎

　　轨道物业位置不同，商铺的价格也大有不同。处在出口附近的当然理所当然享受到最大的人流，但价格也最高。如果是周边专业批发市场商铺，则应首选处在人流的交通动向上的。

　　对于处成长期和培育期的轻轨商铺而言，铺位升值潜力与周边环境相辅相成。如果区域内能够有复合型的商业配套，比如在购物的基础上，包括了能够拉拢人气的娱乐和餐饮，对于区域提升的价值将有很大的帮助。

　　处于地铁沿线的住宅社区商铺与商业广场的商专业批发市场铺，消费者投资时需要小心谨慎。因为社区商铺为维护住户权益，在经营业态上肯定有所局限，而道路指引也与商场类项目不同。

　　主出入口沿路的专业批发市场商铺才有投资价值

　　投资专业批发市场商铺的买家，也要从经营者的角度考虑问题。在东莞，几乎所有商家都希望商铺在主出入口沿路，到达性欠佳的专业批发市场商铺，东莞的经营者一定不会考虑。

　　很多从深圳来的买家，往往会根据自己城市的经验，来判断东莞专业批发市场商铺的发展。现在在深圳，无论处于什么位置，几乎没有哪个社区商铺不能做的，相差的可能只是回报率高低的问题。但是东莞的人口基数和消费基数都不一样，它的商业供应量非常大，有很多商铺是根本做不起来的。

　　所以，东莞专业批发市场商铺的投资者，购买专业批发市场商铺时对于位置的选择，一定要比广深谨慎严格。

　　投资个案

　　买铺最重要是位置

　　身份：深圳人，在莞办企业购买商铺：南城鸿福商圈

　　在虎门办厂的深圳人阿耀，刚到东莞时就有投资物业的想法，“2005年左右就在南城看商铺，但是当时南城鸿福路上到处是空地，基本没什么商业氛围，要买就等于赌未来。”

　　几年来，随着苏宁、沃尔玛等大型主力店的加盟，鸿福路商圈也逐步形成，加上轨道交通开始释放利好信息，城市级别的商圈必然会有轻轨站点。“现在深圳要购买商铺，需要有非常充足的资本才可以，但是东莞有可能以一个比较低的价位买到好东西”，阿耀说，“我选专业批发市场铺子最看重的是位置，展示面要好同时在人流来的方向上，这种铺子也意味着价格要贵一点，但决不能为了贪现在的便宜去买个位置不好的铺子，日后升值的空间差很多。”而跟着大型主力店走也是他的投资小窍门，“大店在进驻前肯定做过详尽的专业批发市场调查，他们都不怕，我还怕什么。”