专业批发市场：宜宾社区商铺如何掘金？

     专业批发市场商铺价值的挖掘日益成为宜宾房地产开发商、投资者、经营者共同关注的问题。“1.8万元/㎡起价，现铺销售！”、“旺铺！靓位！特价！清库！”商业地产来势“凶猛”，类似网络咆哮体的户外广告和DM单每日都以不同的形式走进市民的视野……

     社区商业与居住者的生活息息相关，投资热，规模小，收益高，成为众多购房者关注的焦点。其销售状况直接反映出一个区域的投资前景和特点，呈现出先声夺人的规模效应，种种迹象表明，宜宾房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商、投资者将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。

     社区商业成项目卖点

     近日，记者走访了解到，与宜宾楼市商品住宅青黄不接的窘境相比，社区商业投资与招商正在火热进行中。在目前在建、在售的10多个楼盘中，城区多数楼盘以规划中的社区商业作为项目最大的亮点和卖点做品牌宣传，而本土知名房产网站【三江房产网】也不定期的组织投资者和业界人士对各区域组团内大型项目进行投资考察。如太阳岛、都市名园、首席滨江、地中海蓝湾，以及天柏组团内的金沙首座、南山星城、凯宾上院等楼盘的商铺备受关注，集住宅、商务酒店、主题步行街为一体，面积从几十平米到数百平米，根据地段的差异，价格也各不相同，均价集中在20000元/㎡左右。

     据宜宾某在建项目营销代理公司一名从事招商工作的负责人介绍，随着宜宾城市生活对丰富多样化的商业需求的加强，越来越多的社区商铺、商业街、专业市场、大型超市以及购物广场随之出现。由于购买商铺而产生的快速、高额、长期的获利性，以及从商业经营的地产平台上轻松做出一番事业的示范性，加上越来越规模化的住宅小区建设，商业地产和社区商业由此繁荣。“最显著的变化就是2009年之后修建的楼盘，商业元素以及招商气氛相对比以往要浓，而且呈爆发式增长趋势。”

     从目前宜宾城区大多数楼盘配建的商业来看，规划和功能设置上均有差距，明显与区域商业中心不同，社区商业小而分散，通常是被各住宅分割，无法形成集中性商业效应，而且，社区商业通常是以超市做“打头兵”，大点的社区会有小型百货，其余一般都是各种便利型小店。导致招商的业主一大群，因各自条件和要求不一，缺乏统一的引导和规范，由此造成了一定的招商困难和空置率。

     如前几年开发和推出的小区，由于楼盘地段好，商铺投资利益显著，那些社区商铺一开售就被抢光了；而后来推出的小区，住宅虽还是热销，商铺就很少人跟进了。如今城区个别楼盘，卖完了住宅，大部分专业批发市场商铺都没动，利润几乎全压在商铺上。低价卖吧，不舍得；高价吧，投资者明显感到没租赁保障，或者明显感到专业批发市场商铺投资回报率太低，远远追不上住宅涨价的速度。同时，也因为社区缺乏商业配套，造成一些城市边缘区域的楼盘入住率长期低下，恶性循环，给地产营销带来了前所未有的挑战和压力。

     业态欠管引发“同质竞争”

     从目前江北、临港区正在出租、招商的交付使用的新小区专业批发市场商铺业态呈现来看，大多数商家感叹“租金偏贵”，以至于利润低的传统型便民商业鲜有出现，进驻开门营业的几乎都是以房产中介、药店、建材店、家居卖场等利润高的行业为主。

     “单独租一间，承担不起，费用太高了。”在某新交付的小区临街专业批发市场商铺前，刚把一间商铺分隔开来做香烟店的店主温先生表示，与朋友一起租下了一间面积40㎡左右的商铺，因考虑到租金成本和经营风险问题，将商铺隔开，自己开了这间不足10㎡的香烟店。

     温先生的最大的感受是临街专业批发市场商铺缺乏统一的招商规范，同一业态过多，没有形成有序的功能错位经营，同时也缺乏一些基本便民设施，未来的发展空间太小。

     采访中，也有经营者抱怨，开发商无心去做业态规划，因为大多数的社区商业是为了销售，业态规划顶多只是一个销售道具而已，这也是开发商为什么只管出售，当一个“甩手掌柜”，不干涉业主招商。因为散售的社区商业已经钱货两清，开发商根本无心去顾及后期经营管理的事，后期经营管理的责任其实已经落到投资者身上，这些分散的小型投资者缺乏专业管理的能力和团结的决心，导致大规模的社区商业无法形成应有的组合服务能力，这也是大多数品牌连锁经营者担忧的问题。

     某房产公司营销策划经理认为，在宜宾众多房地产开发企业中，大多数社区商业开发商没有接触过商业，不清楚基础的社区服务所需的业态构成、需求；另外过大的社区商业体量，单纯依靠内向型社区商业需求无法满足，于是千篇一律开发成餐饮一条街，导致现实的业态与规划目标相差甚远，甚至商业街变得“名不副实”。

     杨俊认为，无论是纯商业地产，还是社区商业，宜宾也有做得好的案例，但开发商投入的成本不菲。而多数开发商、投资者根本就没有想过要潜心的认真的长期的来做好商业，而只是为了最大最快的攫取短期开发利益；为了自己的立场和利益，他们可以联合营销代理商、广告商制造出各种漂亮时髦的商业概念，计算出各类新奇诱人的高回报率，为的是套进大量中小投资者和商家进驻。

     “不可否认，目前宜宾社区商业后期管理和服务大多数处在‘欠管’的状态，‘欠管’就意味着社区商业物业形象难以得到良好提升，意味着所投资的专业批发市场商铺价值难以有效增值。很可能最后接棒的小投资者或许沦为最终的‘冤大头’，这种投资趋势令人深思。”有业界人士如是评论。