杭州：一条德胜东路集聚400家专业市场？

    近期，一条消息让不少人振奋。在杭州，仅沿德胜东路一带，未来5年内将建成的专业市场和商业中心面积多达1000万平方米以上，而市场数量预计多达400多家，涉及上百个行业。然而，不少人提出质疑：德胜东路全长不过13公里，如何容纳1000万平方米的庞大市场体量？浙江专业市场总数不过4000个，一条德胜东路上的市场竟能占据全省总数的1/10？该消息来源是否可信？该地带商业地产投资是否可行？
    为解开质疑者的重重谜团，导报记者前往德胜东路一带一探究竟。

消息振奋：德胜东路要开400家专业市场

    据导报记者了解，该消息源自今年4月21日杭州经济技术开发区、杭州市贸易局等主办的“杭州东部商贸发展峰会”。
    在峰会上透露，沿德胜东路一带，未来5年内将建成的专业市场和商业中心面积多达1000万平方米以上，而市场数量预计多达400多家，涉及上百个行业。
    浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬特别提到了“九堡-下沙”板块得天独厚的交通优势，“这利于发展大市场、大商贸”。紧临绕城高速，与杭宁、沪杭甬、杭金衢等高速全线贯通，可辐射全省。“九堡地块又是杭州的交通枢纽，地铁一号线、二号线、新客运中心等，都为这里提供了其他地块难以竞争的高效物流网络。”
    而据报道，在该板块中，已开业或在建的市场已有很多。其中包括长三角最大的服装鞋帽市场——中国四季青服装交易中心、红星美凯龙·金茂MALL、恒大建材市场、中国五金机电城、瑞纺轻纺联合市场、义乌小商品城·银沙联合市场等。另外，板块还汇集了200多家大型物流仓储企业，国美电器、苏宁电器、松下电器、格力电器、宝洁日用品等世界500强企业浙江省物流配送中心已落户该板块。
    报道相关内容让投资者们憧憬不已。

对外宣传：跑赢CPI，买铺挖“金”

    然而，这一带专业市场投资前景真有如报道般一片光明？带着投资者们的疑问，导报记者驱车前往探访。
    因途经的延安路、中河高架、德胜路红绿灯数量多而多次堵车，从凤起路延安路交叉路口《市场导报》社到德胜东路报道中提到的市场群，足足用了一个小时。
    导报记者以投资商铺的名义，走进位于九堡德胜东路与月雅路交叉口，号称“国际纺织品展贸中心”、“中国轻纺城再擎财富巨鼎”的中国轻纺城杭州瑞纺联合市场。据市场招商中心提供的宣传材料，该市场为“铸金品牌”，是“站在巨人肩膀上赢天下”，由有“25年商业辉煌积淀”和“20年成功管理经验”的中国轻纺城集团股份有限公司与杭州坤信实业有限公司强强联手打造，目标为“中国轻纺城成就新的财富奇迹”。
    项目总投资8亿元，交易区建筑面积约22.3万平方米，共5层，商住区建筑面积约2.1万平方米，商务区建筑面积约0.6万平方米，50万平方米超大仓储配套、300万平方米仓储物流配送基地，近2000个空陆停车位，交易区可同时容纳个体经营商户3000余户……
    其宣称，做旺市场有“八大中心”、“一个俱乐部”九大信心保障：“八大中心”是指国际纺织品采购中心、国际纺织品商贸中心、纺织行业人才培训中心、全国纺织品物流配送中心、纺织行业品牌推广中心、国际纺织品资讯服务中心、纺织品科技研发设计与新技术交流中心、国内外知名纺织服装与品牌文化和交流中心；“瑞纺俱乐部”称为全国首个行业联动俱乐部。
    此外，诸如“顶级业态、一站式国际轻纺产品采购中心”、“汇集国内外、中高端轻纺产品知名企业及品牌”等宣传语频繁出现，还有如每层前200名进驻商家免两年租金、入驻商户前3年免收市场推广费用、设立1亿元市场推广基金（据称，该基金仅用于市场的全球推广与宣传）等多项优惠政策。
    招商专员苏惠民告诉导报记者，该市场中国轻纺城有30%股份，管理模式也借鉴轻纺城。该市场已于去年11月1日正式营业，一期招商已经结束，市场商铺都租出去了，经营业主正陆陆续续装修入驻，有意二期项目的投资者可预先登记。
    该市场在月雅路斜对面，杭州东皇投资有限公司的中国五金机电城正在施工中。现场经理（工作性质与招商经理类似）夏扬给导报记者的宣传材料针对目前CPI高启现状，迎合投资者心理，宣传中同样充满溢美之词：“钱存银行，明亏！买铺保值，稳赚！”“不买房，就买铺，2011挖‘金’总动员”、“30万航母级规模，紧邻地铁口，鼎足金沙湖中央商圈”、打造“立足本地、覆盖长三角、辐射华东、知名全国、影响世界”的一站式五金机电旗舰商城，10年保底稳涨收益，30年超值利润空间……
    在轰轰烈烈的宣传中，老恒大建材市场对面新建恒大国际建材家居博览中心则大打“老市场牌”：“房限购，铺难选，要投资就选老市场”，承诺“100%包赚、100%6年回购、100%租金超高分成！”其宣传语中还有诸如“20年管家式免自营投资配套服务，第一年7%、第二年8%，第三年9%，第四年至第八年保底回报9%，超出部分开发商与投资方1:9分成；合同满5年，第六年投资方可退出市场，开发商全额退还全部已付的商铺使用权价款，投资零风险！”等承诺。宣传其投资前景时表述为：近200个周边辐射楼盘，18万余户新居，近432.5万方楼盘总量，5年内下沙新城200万新兴人口，200亿家装市场需求！

经营现状：租户一个月接不到一单生意

    然而，与这些市场对外宣传和相关介绍大相径庭，该地段新开业的市场经营冷清，已入驻的经营业主大吐苦水。
    在瑞纺，导报记者发现，市场外货车屈指可数，市场内不管是哪个楼层，均有超过半数商铺铁将军把门，过道上前来采购的客户门可罗雀，只有几名清洁工在打扫卫生，无所事事的经营业主们有的在看报纸，有的在打毛衣，十分悠闲。
    “去年11月第一批进驻，没过几天又过年了。因为是新市场，现在没什么客流，生意与之前在四季青时一成都没得比！”据“瑞纺”1A002号商铺毛绒女经营者透露，该市场目前还未通过消防验收，各项消防安保工作还在整改中。
    同是该市场一楼、来自福建的面料老板告诉导报记者，“现在市场哪里有生意，一个月都接不到一单，因为临街且是一楼，又有跃层阁楼，商铺年租金10万以上，不知道什么时候市场能起来，租金只能算前期铺垫了。”
    “新市场没什么人是正常的。正因如此，租金门槛低，一楼年租金4万左右。”苏惠民如此回应导报记者关于租户亏本的质疑。
    而放眼该路段，尘土飞扬，已营业的其他市场经营基本与其类似，而大部分市场还是个大型建筑工地，整个路段转旺或尚需时日。
    与冷淡的经营现状不同，各在建市场宣传攻势火爆，为获得下单，不同项目招商人员还互相揭短。
    夏扬告诉导报记者，向土地所有方租了36年，从2008年开建，客户可租用30年，买18年赠送12年。一楼商铺价格每平均数4.2万，五楼一个商铺只要20多万。且配套十分具有竞争力，五楼有大型停车场，某些程度上讲，五楼相当于一楼。而附近的红星美凯龙、义乌小商品市场等没有配套停车位，其所在路面也没有停车位，不利客户购物。此外市场定位独一无二，但附近其他市场定位存在冲突，如恒大建材、红星美凯龙都以建材为主，义乌小商品市场、东大门市场以小商品为主，四季青与婴童市场等都有服装经营。
    恒大国际建材家居博览中心招商人员桂淑云一边催促导报记者立即下单，一边驳斥夏扬说法，所有商铺规定只有20年租用权限，中国五金机电城却采取买“18送12”的形式，将商铺使用年限提升到30年。所有宣称30年租用权限以后都无法对商户负责。因相关法律规定，赠送部分不予兑现，投资者也拿开发商没办法。
    导报记者还见到了各大媒体公开发表的该区域专业市场规划图。所称的德胜东路一带，严格地说，西起秋石快速路，东至绕城高速路，北起留石快速路，南至钱塘江。
    偌大区块，实际观察所见，该地块确实有不少市场正在建设经营中，经导报记者对各大市场公开的面积数据进行测算，加上尚未规划确定项目的2万亩土地，该区域专业市场和商业中心经营面积确实在1000万平方米以上，否则达不到该数目。
    但导报记者查阅发现，算上未公布规划项目的2万亩土地，该地块专业市场仅26座，与报道中所称的400家相去甚远。中国五金机电城的宣传资料中“傲距德胜东路汇集30多个大型专业市场”、恒大“与区域内30余市场，共同构筑‘德胜快速路客运中心商圈’”相关论述也可从侧面反映这一带专业市场无论如何也达不到400家。
    “在发展商贸上，该板块仍显稚嫩。”杭州经济技术开发区经济发展局副局长沈小龙认为，该地块业态布局和服务层次还不够高，其工业企业都是摩托罗拉、娃哈哈、康师傅等行业巨头，相比之下，服务业档次一般，是发展中的软肋。目前尚缺乏一些精品店、品牌连锁店、专卖店。此外，知名美食在开发区还比较少，如果要请高档的客人吃饭，还是要去市区。
    投资商业地产业内人士曾启泰则认为，不可全盘否认该地块未来发展前景，但人气未起、相关配套的滞后等等因素确实是影响该地块迅速发展的主要原因，并且未来多年，该地块或一直处于大拆大建中，商家广泛入驻、营造出预期人气还需要耐心等待。总之一句话，现阶段，商铺虽热销，投资需谨慎，特别是不可轻信广告宣称。