成都"买铺难"大调查 商业地产冰火两重天

　  当商业地产接过住宅地产大旗，承接从住宅地产转移过来的投资需求时，就注定了现在的景象———无人不言“商”。以写字楼、社区商铺、专业市场为核心代表的商用物业，着实获得了前所未有的关注和聚焦，这也让产品供应端出现了新的变化。

　　首先是住宅开发商基于当下生存压力的“转仓”：但凡工程进度能够跟得上市场变化的项目，首选商业地产开路；其次是专业市场的“胎动”，见诸报端和手机短信的开盘信息，每到周末都会如期而至；最后是写字楼市场从去年到现在一直受市场追捧……广义上的商业地产就像一锅粥已经烧得滚烫。但是，在买房客中，无论是酒足饭饱的还是饥肠辘辘的，都想从中分一杯羹。

　　真实情况是怎样的？商业地产有无风险隐忧？是否所有的商用物业都能让消费者“排排坐，吃果果”？日前，成都商报记者兵分几路，对市中心、建设路、光华村等成熟区域的商铺进行了实地调查；对城北商贸功能区的三大专业市场进行了“地毯式”排查；对天府新城在售和营运的写字楼进行了重点摸底……目的就是，测量商业地产的真实温度。成都商报记者 陈柏喜

　　调查　写字楼

　　大源组团，已经成为成都写字楼的重要战场。自去年以来，超过100万㎡写字楼放量，预计未来两年内有不少于10个20万㎡的项目交付使用。一段时间以来，区域内写字楼的售价和租金迅速攀升。那么，大源组团的写字楼是否存在商业风险？成都商报记者前往该区域内的已经交付和在售项目一探究竟，为您呈现一个相对真实的写字楼市场。

　　【现场调查】

　　新盘陆续开

　　写字楼竞争白热化

　　如果不熟悉大源组团，那么要在这里找一栋大楼将是一件非常痛苦的事情。新希望国际大厦、奥克斯广场、蜀都中心、曙光国际、布鲁明顿广场、中航城市广场……顶着初夏的大太阳，成都商报记者大概转了一圈，两个多小时过去了还没逛完1/3的写字楼。“大源进驻的各类开发商有二三十个，高端住宅类、甲级写字楼的比例远远高于其它区域。”21世纪不动产资深经纪人小魏介绍说，今年这里不少商务写字楼都会开盘，而价位相差不大，所以竞争肯定非常激烈。

　　虽然下个月才开盘，但位于高新区管委会旁的曙光国际销售中心已经迎来了不少咨询者。昨天上午，成都商报记者在咨询登记簿上看到，10多位咨询者留下的信息显示，400～500㎡的户型比较受欢迎。“预计价格在1.2万～1.4万元/㎡左右。”置业顾问张先兵介绍说。曙光国际对面，穿过天府大道就是特拉克斯国际广场，工作人员称：“这里的写字楼都在500㎡以上，前来咨询的人很多，租赁相对来说很火。”

　　“今年的竞争肯定很激烈。”某甲级写字楼一位不愿意透露姓名的置业顾问有些忧心忡忡地说，他去踩过好几间写字楼的盘，发现户型区间都相差无几，价位也差不多，区域位置几乎没有太大差别，“对于投资者来说，可能开发商的品质是他们最看重的因素。”

　　中介公司

　　写字楼租金均价略增

　　“这段时间商铺写字楼租赁较热，而且租金略有增长。”21世纪不动产资深经纪人小魏告诉成都商报记者，目前大源组团的写字楼租金均价在每月60元～65元/㎡左右，比去年底略有增长，增长幅度不是很大，而租赁者可选择的价位区间较大，“最低有每月45元/㎡左右的，最高有每月100元/㎡的”。

　　21 世纪不动产成都瑞航世纪城店经纪人小邓称，新希望国际写字楼的租金在每月60元/㎡到每月65元/㎡左右，按照65元/㎡来计算，一间500㎡左右的写字楼，月租金为32500元。小邓笑着说，如果按照现在的价格来购买一间289㎡的写字楼，总价为368万元，投资者转而以每月65元/㎡的价格租出去，收益还是比较可观。沿着天府大道再往南，就是新希望国际大厦，成都商报记者一走进客服中心就听见这里的办公电话轮番响起。“都是咨询租赁写字楼的。”一名客户人员说，2009年新希望国际刚开盘时，价格在8500元/㎡左右，如今A座已经基本售完，只剩下两套2000㎡的户型，正在销售的C座价格已经涨了很多。从21世纪不动产成都瑞航世纪城店及新希望国际客户中心的数据可发现，新希望国际大厦目前的入住率在10%左右，入驻公司以IT行业居多。

　　【个案举例】

　　投资者林先生：

　　年回报率高于6%就有投资价值

　　“前几年，卖家承诺8～10%的投资回报率，如今敢如此承诺的开发商少了。”成都商报记者在大源组团某写字楼销售中心，碰见了前来咨询的林先生夫妇，他一得知记者的身份便如是说。林先生从事医药销售行业，正打算投资300㎡左右的写字楼。在他看来，商铺、写字楼投资是高投入高风险高回报率。投资前期投入较大，而收益相对较小，特别是一些新的商铺、写字楼，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低；而成熟的就需要投入更大了。因此投资商铺、写字楼比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高稳的人群，“大源组团的写字楼现在雏形已显现，市场也逐渐成熟，但还需要时间的考验，而这也是我看中这里的原因。”

　　林先生称，他最近除了逛写字楼，也冒充租房者去了附近的几家中介探听这里的租金，再分析自己可能得到的回报率，“从现实的区域租金核算，如果年回报率高于6%就有投资价值。”

　　【专家意见】

　　新港地产董事长 张红兵

　　短期内要想高回报

　　既不理性也不现实

　　从去年开始，大源组团就成为成都楼市中发力最猛的区域之一。即使放到现在来看，左手商务、右手住宅的大源组团也表现出了不俗的业绩。对此，新港地产董事长张红兵先生分析说，目前投资者对大源组团的热情，其实看中的便是这里“未来的消费空间”，“买商业地产，买的就是未来”，6%的年回报率这个分水岭也反映出了投资者日趋理性的心态。

　　张总表示，除了众所周知的区位优势以外，目前大源组团周边商业配套的升级也是吸引更多客户，造成租金上涨的一个重要原因。尽管大源组团已经属于成都写字楼供应的热点区域，但张总也认为，大源组团还没有哪一条街属于真正成熟的商业街区，离春熙路、玉林这样的国际街区还有很长的路要走，投资者要想在短期就收获“高回报”，这种心态是不理性也不现实。

　　三大片区，社区商铺冷热不均

　　调查 商铺

　　只要是商铺，似乎就有人买单。

　　无论是社区商铺，专业市场的铺面，还是城市综合体的底铺，眼下貌似都“一铺难求”。而且，价格从几十万到几百万乃至上千万元的铺子似乎都不愁卖。这些买铺的人，多数不直接经营，主要用来保卫财富，获取回报……那么，真实的商铺投资行情如何？为了还原真实的商铺投资行情，成都商报记者走访了春熙路、建设路、光华村等新老商圈，直击真实的商铺景象。

　　【建设路伊藤片区】

　　代表项目:

　　龙湖·三千里 三千城 万科·金域蓝湾

　　底商增值明显

　　“龙湖·三千里一楼底商每月租金在100～150元/平方米，售价为5万元/平方米左右。”21世纪不动产成都瑞锦加盟店销售经理雷勇介绍，2008年龙湖·三千里底商的售价为1.8～2万元/平方米，每月租金维持在70～80元/平方米。随着入住率的提升，周边大型商业配套的完善，龙湖·三千里的租金回报率应该还有上升空间。“目前，几乎没有三千里和三千城的底商出售，最近的一单是3月份三千城80多平米的底商以500多万元出售，单价近7万元。”据雷勇介绍，三千城底商租金价格在200～250元/月，目前的租金年回报率在8%左右，如果按此计算，预计12年左右可以收回成本。

　　与三千里一路之隔的万科·金域蓝湾底商的租金更高，靠近伊藤洋华堂的底商每月租金达到了400元/平方米。雷勇透露，伊藤洋华堂对面三千里旁的老小区地块已经被万科收入囊中，未来可能修建星级酒店，随着整体商业氛围的不断成熟，未来三千里底商的价格应该还有上涨的空间。“除了新建小区的底商好出租、租金高之外，一些老小区的底商也很紧俏，每月租金也达到了100元/平方米，这样的租金相较与其他片区相比要高出不少。”

　　据雷勇称，建设路片区底商目前租金均价为225元/平方米·月，业主购入商铺时均价在3.5万元/平方米左右，换算租金回报率为7.7%，这是一个平均水平，靠近伊藤洋华堂的部分底商的回报率甚至可以达到10%以上。如果从物业本身的增值来看，三千里底商2008年销售均价1.8～2万元/平方米，现在每平米售价5万元左右；三千城底商2009年每平米销售均价3.5万元左右，现在售价为7万元左右，该项目物业增值明显。

　　【春熙路片区】

　　代表项目：

　　香槟广场 壹购潮流广场 青石桥片区

　　租金回报率、售价 分口岸差别大

　　“春熙路的租金回报率很难有一个准确的数据，不同的口岸租金相差巨大。”中原地产工作人员张双红介绍，以香槟广场一楼不临街铺面为例，每平米每月租金在 200～300元之间，现在每平米售价在5万元左右，而在2005年的售价为2.5万元/平米左右。如果按照当初的售价来换算，现在的租金回报率可以达到 10%以上，当然，这仅仅只能代表香槟广场目前的行情。

　　“不能单纯地来看数据，应该从多方面来分析。”张双红认为，未来两条地铁交会带来的人流将给商家带来商机，目前成都地铁上盖物业招商租金最高达到了950元/平方米/月，可见未来发展空间还是存在的。据青莲上街锦誉房屋置换的工作人员介绍，青石桥老小区的底商目前售价在10多万元/平方米，壹购潮流广场部分铺面售价达到了20万元/平方米。由此可见，虽同属春熙路片区，但租金和售价却存在巨大差别，这也反映出口岸的好坏对商铺的重要性。

　　“有价未必有市，很多铺子出售价格挂得高，但却没有买家，甚至有些铺子空置着租不出去。”锦誉房屋置换的工作人员透露，虽然壹购潮流广场的商铺价格很高，但是买的人很少，而且里面商铺的空置率也很高。成都商报记者在香槟广场也看到了同样的情况，不少负一楼的铺子都挂着转让的牌子，甚至一家紧邻东大街的一楼商铺也大门紧锁寻求转让。相较于部分商厦人气不够、空置率高，泰华、九龙等商厦却是一铺难求。同属一个商圈，却是“冰火两重天”。

　　“商铺投资是有很大风险的，但是还是很多人愿意买，特别是自己经营的，如果靠租铺经营，持久性没有保证，辛苦经营好的口岸，最后却被房东赶走。”张双红认为，这是很多商家高价买铺的原因之一，并且商铺的租金通常是递增的，随着口岸的成熟，商铺越老越值钱，物业本身也在不断升值。

　　【光华村片区】

　　代表项目：乐宾百货底商

　　商业气氛不太浓厚

　　售价涨幅相对较慢

　　“乐宾百货一楼的底商每月每平米租金在50～70元之间，每平方米售价在2万～3万元。”盛泰不动产的置业顾问武洪介绍，乐宾百货是光华村片区内日常购物的选择之一，除了有百货商场外，负一楼为人人乐超市，一楼与二楼裙楼为可售物业，主要经营一些餐饮、娱乐以及服饰等。“2007年，乐宾百货一楼物业的售价为 1.5万元/平方米，目前每个平方米增值1万元左右。”武洪认为，相对于其他片区商铺的涨幅，这样的升值幅度并不算大，租金回报率也仅仅在5%左右，回收成本需要20年左右。

　　成都商报记者在现场看到，乐宾百货底商的空置率较高，包括百度烤肉等一些品牌餐饮店都选择了撤出。“我现在是低价转让，转让费5万元，每个月2000元。”正在转让40平米店面的张小姐表示，本身拥有的一个茶叶店一直在盈利，而目前转让的这个店子却是一直在消耗另一个店的盈利 ，所以想快速转让出去。“很多铺子都在转让，这里的人气只有中午和晚餐时间才比较好。”武洪也透露，人气不旺影响了商铺的盈利，很多商家都纷纷选择新的投资渠道，但很少有业主打算将铺面售出，应该说，业主们对该片区后续的发展还是有信心的。

    价格变动非规律性缓慢上升

　　可能会蛰伏很久后突然爆发

　　调查 　专业市场

　　对于大多数投资房地产的客户而言，专业市场可能是最为陌生的领域。然而，在目前的市场环境下，住宅有门槛，普通商铺、写字楼基础价格又普遍较高，专业市场以其相对合适的总价、贴合当前市政规划前景,以及还算广阔的选择面等诸多优势开始进入大众的视野。

　　代表项目：

　　成都国际五金机电城、

　　成都国际商贸城、

　　元贞国际机械城等

　　根据《成都市商品市场布局规划(2009-2020)》，全市布局了四个商品市场集中发展区，其中北部商城集中发展区主要位于金牛区和新都区，在这里，汇集了成都国际五金机电城、成都国际商贸城、元贞国际机械城等多个大型专业市场，总占地面积超过万亩。专业市场的外移顺应了两个发展方向:一是城市发展的要求，二是市场自身转向的要求,因此，眼下专业市场商铺受到了部分投资者的青睐。

　　当成都商报记者来到成都国际五金机电城时，三个总面积达到25万平方米的商业场馆正在紧张地施工。招商中心的工作人员介绍，在售商铺的价格约在17000元/平米左右，销控表显示，绝大多数的铺面已经销售了出去，剩余的不到10%。为了顺利完成招商计划，机电城实行了多项政策，其中最为诱人的便是八年锁定、三年免租———一次性签订八年的租赁合同，其中前三年无需缴纳租金，从第四年起，每平方米的租金开始逐年递加。在这样的背景下，4月16日开始招商的机电城，在三天内就有超过3000商家入驻。但是，情况并非一味利好，对于很多人而言，要面对的第一个问题便是由这个三年免租期带来的，也就是说，在前三年内，房东可能颗粒无收，要拿到回报就要等得起。对于希望通过铺面升值获利的客户，也会面临着一个“搏”的问题。

　　对于“等得起”这个话题，销售人员讲述了一个实例：某客户2004年在荷花池以 40万元购买了一个商铺，当时以每平米40元的价格租了出去。到2007年末，租金涨到了60元，但是售价还是只有50多万元，可是，就在去年，该商铺的价格却突然跃升到了150万元。业内人士称：“商铺尤其是专业市场的价格变动和住宅区别很大，并非规律性地缓慢上升，而是可能蛰伏很久，然后突然爆发。” 也就是说，想要升值获利，你同样需要“等得起”。

　　在和机电城相距不远的地方，是成都国际商贸城，该项目建筑体量同样达到了245万平米，但是不一样的是，这里的商铺只租不售。据了解，成都国际五金机电城在市内还面临着青白江一个项目的竞争，经营压力不小，而且青白江项目已经培育出了更为成熟的市场。但是，经营小商品批发的大型专业市场，当荷花池完成搬迁之后，仅有国际商贸城等极少数商家。所以，开发商选择了物业全部自持的方式，而租金则高达每月每平方米268元左右。

　　走访过程中，成都商报记者还来到了元贞国际机械城，和前两者比起来，这里的规模要小得多，仅有420 亩，虽然在3月份一期已经全部交房投入使用，但一眼看去却显得冷冷清清。虽然招商工作也陆续进行了相当长的时间，但是从租赁图上可以看到，依然有超过 30%的铺位空着。同时，从配套上来看，元贞国际机械城的不如前两者成熟，自身仅有一个酒店项目，但据现场销售人员表示，目前星级、建设标准都尚未确定，生活配套基本上要完全依赖于几公里外的三合场。价格方面，一期售价7500元/平米，商铺面积集中在125平米左右。不过有业内人士介绍，这125平米是分为了三层，也就是说，真正的铺面只有40平米左右，二楼一般用来堆货，三楼很多人用来自住。 来源：成都商报