投资招人爱的专业市场 你搞懂了么

　  新政下，住宅市场受限，不少投资者开始转战商业地产，甚至部分投资者转向自己并不熟悉的专业市场。那么，目前成都专业市场现状如何？普通投资者又该怎样认识和投资商业地产呢？

　　调整

　　成都专业市场郊县大发展

　　2000年，红牌楼、科技一条街、五块石、高笋塘等区域是成都市内专业市场发展较早的几大区域。随着城市的发展，布局于市内的传统商贸市场，逐渐受到城市交通、物流、扩展空间等限制，面临产业升级和长远发展的瓶颈，同时也极大地影响了整个城市形象、交通状况、产业布局等。另一方面，近年来成都房地产开发进入飞速发展时期，成都市内中心城区的土地变得越来越“珍稀”，土地价格也持续上升，比较于“寸土如金”的中心城区，三环外的郊区或郊县，就变得更加适合专业市场的发展。

　　2010年6月成都市商务局公布《成都市商品市场布局规划》，根据规划，到2020　年，成都市将建立起北部商贸集中发展区、青白江市场集中发展区、双流市场集中发展区、龙泉驿市场发展区四大专业市场集中片区，同时以彭州市蒙阳镇作为后备发展区。

　　中调战略的实施，既是成都专业市场提档升级的契机，同时也在某种程度上加速成都专业市场发展，改写了专业市场布局版图。仅在2010年，成都市场先后涌现了近二十家新兴专业市场。例如，郫县的西部国际装饰（石材）城，金牛区的金府五金机电专业市场，新都的全球建材家具CBD和元贞国际机械城，双流的四川元瑞国际家具商城和金恒德国际汽车商贸物流城，龙泉驿的九峰国际汽车博览新城等等，形成了包括物流、汽配、食品、五金机电、酒店用品等多种业态的专业市场。

　　目前，成都不少有影响力的专业市场不仅影响了周边二级市场，也逐渐辐射至整个西南片区。

  　管理

　　更考验实力和运营能力

　　近几年，成都专业市场进入高速发展时期，不仅迈向了产业化、规模化的道路，而且不少项目一开始就采用许多不同于以往的新型管理模式，再加上一些全国性专业市场品牌开发商的入驻，例如香江集团的香江·全球家居CBD，带来了更先进的管理理念。

　　目前，成都专业市场采用的一般做法是开发商将产权分割出售，再由专业的商管公司对商铺进行统一运营、管理。首先吸引有规模、有品牌的商家进入，把分散的产权集中，最终实现各自利益扩展的最大化。在营销策略上，实行了“售后保障模式”。如投资者在买断商铺以后，可以委托统一进行管理经营，而市场在前三年保证每年年底向投资者派发红利，这样投资者除了可以用红利交纳按揭以外，还可以拥有一套商铺的永久产权。另外，投资者也可以委托市场代为出租，租金形式以实际成交价支付给客户，不保底。这种组合式的投资方式为投资者创造了广阔的选择空间。

　　随着专业市场开发项目增加，同类型的项目将不可避免地面临竞争的局面，品牌的角逐将考验开发商的实力和运营能力，因此各大开发商愈发重视品牌效应和后期营运。专业的管理团队有效的营运工作开展，已成为成都专业市场健全发展的一种趋势。

　　预计

　　未来5-8年是发展高峰

　　成都佳飞国际投资有限公司营销总监周林生在谈到影响专业市场发展的因素时指出，主要原因还是城市化发展的推动及政府对专业市场的长期规划。专业市场的发展要符合城内大商场、城郊大市场、城外大流通的规划格局，这也是中国城市化发展趋势。另外，众多知名开发商纷纷入驻成都，也为成都提供了充足的动力。目前，受国家宏观调控政策影响，住宅市场的受限，商业地产开始受到追捧，投资者对商铺的需求提高，专业市场开发量不断上升，体量也大幅度提高，成都专业市场发展步伐不断加快。

　　再加上完善配套设施需要3至5年，这就无形增加了投资风险。从目前国家政策来看，开发大西南、城乡统筹等政策，将进一步推动成都专业市场发展，预计未来5-8年是专业市场发展高峰。

　　专业市场投资需谨慎
 
　　在银行工作的李先生，听到朋友介绍专业市场投资收益高，每年租金回报率在8%以上，10年之内即可收回投资成本，面对如此高的投资回报率，李先生有些心动，计划近期投资合适的专业市场。但当他询问相关业内人士时，却被告知，投资专业市场并非一本万利，如果投资不当，可能导致血本无归，面对投资与否的疑问，令李先生左右为难。

　　成都锐理数据总经理郭洁表示，成都未来的商业发展将是非常好的，但是如果近期大量热钱涌入，风险将加大。对于专业市场，不建议中小投资者购买，因为专业市场的成功主要是依靠开发方或管理方后期的运营和管理，如果商铺资源都掌握在非行业人士手中，必定会影响到后期的经营。中小投资者要投资商业地产，需要实地考察，多了解周边物业的情况和未来的规划发展，不要轻易听信销售人员的介绍，多了解商业回报的情况，自己来判断投资前景。因此，提醒普通投资者在投资时，专业市场存在较大的风险，投资需谨慎，不可盲目介入。 刘天海