“房产税补贴”成一种优惠措施

　  在第三轮重磅调控出台1个多月后，楼市迎来了兔年第一场大型房展会。和往年同期相比，此次展会明显呈现出“三少两多”，即：参展项目少、住宅项目少、看展人数少，海外楼盘多、商业地产项目多。不多的优惠措施中，出现“房产税补贴”。

　　对于此次展会住宅项目的稀缺，相关人士分析，按照惯例，每年“五一”小长假后的房展会才是开发商回笼资金的黄金时段。再加上当前政策效应仍未释放完毕，因此多数对后市走向把握不明的开发商都把此次展会当成了“蓄客”期而非销售良机。而对于吸引了诸多看展者的海外楼盘，专业人士提醒，购买海外楼盘一定要先熟悉该国购房程序和相关法律，不要轻信销售人员“买房就可移民”的说法。

　　本地住宅项目凤毛麟角

　　降价潮未现，购房者“再等等”

　　在住宅市场行情整体低迷的背景下，多数开发商似乎都没有对此次房展会抱有太大期望。这一点，从参展项目的大幅减少，以及大多数知名开发商的缺席上可见一斑。而在参展项目中，还有一大批项目旨在蓄客，而非卖房。

　　价格方面，购房者期盼已久的降价潮仍未显山露水。从21世纪不动产上海区域市场中心的总结资料来看，此次参展开发商仍旧对降价采取了较为“含蓄”的办法，如送面积、送车位、免物业费等。敢于直接表示在价格基础上打明折的项目仅有两三家，但这些楼盘打折后的价格相较前期也并未有明显降低。

　　如闵行某打折楼盘，据展台销售人员介绍，该销售代理机构此次给予购房者85折优惠，原价23000元/平方米价格折后仅为20000元/平方米左右。而据21世纪不动产上海区域市场中心3月上旬统计数据显示，该项目今年1-3月成交均价实际为19000元/平方米左右。此外，部分项目以房产税为噱头打起了优惠招牌，如闵行区的森林溪谷[最新消息 价格 户型 点评]销售人员表示，展会期间下定即可享受10年房产税补贴。

　　就观展者的表现来看，此次展会人气也非常清淡。多数看房者是购买婚房的年轻人，或者为孩子购买婚房的中年置业者。他们的目光主要集中在为数不多的几个本地中低端住宅项目上。如单价在14000-18000元/平方米的嘉定项目新城金郡、15500-16000元 /平方米的嘉宝·紫提湾、18000-23000元/平方米的宝山项目东方丽都[最新消息 价格 户型 点评]等，都吸引了不少购房者的登记购房意向。但在出手诚意度方面，根据合富置业现场所作的购房者调查结果，26%的潜在购房者认为，第三季度房价很可能在目前基础上下调10%，届时才是出手的好时机；34%的购房者认为，即便到第三季度，房价仍然不会下调到自己的心理价位，宁愿选择继续等待。

　　海外楼盘设专馆，规模占比近半

　　专家提醒：海外买房≠移民

　　在整体展会冷清的情况下，海外房展专馆却吸引了不少看展者驻足，成为展览馆内相对热闹的一隅。据了解，此次展会海外房展专馆共有50家展商，共计上百个海外楼盘参展，几乎占到此次展会所有楼盘的一半。和本地以及上海周边项目的展区相比，海外房展馆内分区布置较为密集，因此看上去人气也更为火爆。

　　就笔者现场观察，参展项目涉及西班牙、新西兰、美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、加拿大等众多国家，同时也包括中国香港、中国澳门等地区的楼盘。参展项目既有单套总价人民币100万元以下的公寓，也有总价高达上千万元人民币的海景豪宅。购房优惠方面，某项目打出“房展会期间购房送新西兰8日游”的宣传，中国澳门、香港等地区的部分项目则打出现金优惠的招牌。

　　为使购房者更容易理解和接受海外置业，不少项目的楼书上都印有当地购房流程表，或是汇率折算表。同时，多个国家的展区内还有移民顾问公司、海外置业顾问公司、房屋贷款中介公司、律师楼、商业银行等购房相关机构参展。此外，海外楼盘专馆内还辟有一个特定区域，用作海外置业讲座专用。不少海外项目宣传的立足点都放在了“永久产权、移民、留学”等字眼上。从展区以及讲座现场情况来看，海外置业专馆吸引的更多是中老年看展者，但他们的购房意向并不强烈。

　　在国内住宅市场调控严厉的大背景下，去海外置业是否为一条黄金大道？对此，业内人士表示，在海外买房需要面临房价下跌风险、楼盘信息获取滞后、对异地风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题。另外，海外购房的税收政策和国内不同，当地国对其本国公民和国外公民的政策也有可能存在差异,并且在很多国家，买房容易养房难，因此购房者对当地的物业税和物管费等房屋的持有费用一定要了解清楚。

　　针对到海外买房是否能对移民有所帮助，本市某移民顾问公司专家向笔者透露，各国及一些地区对移民申请的政策有所不同。在加拿大、美国、澳大利亚等主流移民国家，在申请人硬性移民条件全部符合的基础上，其在申请移民国如果有房产，有可能会给移民官留下较有诚意的印象。但如果硬性条件没有通过，那么在海外有房产对申请过程也是毫无帮助的。该专家同时表示，已经拿到绿卡的人如果在优质学校附近买学区房对孩子就学是有帮助的，但不建议申请人拿到绿卡后立即买房，建议其去当地居住一段时间考查学校和综合配套之后再作决定。

　　不限购、不限贷、不限外

　　商业地产高举“金字招牌”

　　“我们的项目不受政策影响，不管您有多少套房子都不限购。”

　　“高投资回报，买一层送一层。”

　　“这个项目可商住两用，对外地人买房没有限制。”

　　和住宅项目的“安静”不同，本届展会上，商业地产项目的宣传更为高调，参展楼盘数量也更多，俨然有些“喧宾夺主”的味道。除不少展台同时推介住宅和商业地产外，专攻商业地产市场的展商也不在少数。如福美来代理此次参展楼盘就全部为商业地产，涉及五星级产权酒店、酒店式公寓、专业市场商铺、主题商业商铺等多种类别物业。

　　在宣传策略方面，对住宅市场打击沉重的新政，恰恰成了商业地产项目宣传的立足点。几乎所有商业地产项目都把“新政”、“不限购”、“不限贷”等字眼印上了宣传资料。部分项目还在楼书上印有当前商业地产和住宅市场购房政策的对比，以突出商业地产项目的性价比。

　　值得注意的是，部分项目的销售人员在对购房者介绍项目时，往往会把酒店式公寓直接说成“公寓”，进而让购房者误认为该项目是住宅。一些销售人员本身就分不清酒店式公寓的产权性质，对其产权年限也没有清晰的概念，也就很难对购房者表述明白。因此，业内人士提醒购房者，当前在售项目中商业地产项目占据较大比例，此类项目产权年限较短，多为40年或者50年，且小区物业费、水、电费等都明显高于住宅，持有成本较高。自住型购房者买房前应就产权年限、项目性质等主要问题了解清楚，以免欲买住宅却误买商业地产。