限购令会否引发商业地产热？

　  到3月17日，苏州限购令政策执行正好两周时间，从苏州楼市的成交情况来看，已由限购前的日均200多套跌至日均70多套。在住宅成交持续低迷的同时，有一个现象值得关注，近期，苏州不少商业项目纷纷推出售楼中心公开、品牌签约等活动。记者在活动现场发现，这些 “不限购、不限贷”的商业地产项目吸引了不少市民的关注。

　　3月12日上午，位于青剑湖板块的全新商业项目君地新大陆举行售楼中心公开仪式。很多市民闻讯赶到项目现场进行参观。“本来想投资一套房子的，但是现在住宅被限购了，只能看看有没有合适的商业项目。我感觉君地新大陆的地段很好，打算等这个项目正式开盘了再来看看。 ”一位专程从市区赶到君地新大陆售楼中心的李先生告诉记者，眼下打压住宅的宏观政策频出，自己既不会炒股，又不懂收藏，人民币贬值又如此厉害，所以感觉现在投资总价不算太高的小型商业项目应该是个不错的时机。

　　君地新大陆位居青剑湖畔，凭借青剑湖与阳澄湖双湖资源得天独厚的板块优势，规划建设7幢高层，其中精装公馆2006套，商铺94套。精装公馆面积30-90㎡，主力面积40-80㎡。项目有2万平方米中央御景花园，与青剑湖胜景交相辉映。

　　青剑湖环湖是唯亭镇的三大核心商业圈之一，这里将以总部经济、高档会所、宾馆酒店等为发展重点，逐步成为企业商务往来的客流接待中心和公司活动中心。“我们这个项目，不仅有自己配套的五星级酒店；周围有配套的邻里中心、医院、学校幼儿园；生态环境非常好，拥揽阳澄湖度假村、阳澄湖体育公园、太阳岛高尔夫及青剑湖湖景资源；而且，更为重要的是，项目毗邻沪宁城际铁路苏州园区 (论坛 新闻)站，20分钟即由城际轻轨路接壤上海虹桥，30分钟高速直达上海市区。完全可以做到舒适居住和度假休闲合而为一。”君地新大陆项目开发商上海君地实业有限公司副总经理朱丹丹告诉记者，君地新大陆是上海君地集团既君地风华 (论坛 新闻)、君地上郡 (论坛 新闻)、临湖壹号后的又一力作，是集团大手笔投入所打造的。

　　百购打造跨区级商业综合体

　　3月13日，位于相城区阳澄东路核心商贸区的苏州百购商业广场举行与亿盛百货、翰盛阁品牌商家的签约仪式。总规划用地20511平方米，地上总建筑面积26467.49平方米的百购商业广场，由独立沿街店面、广场型小商铺和精品私权酒店组成，集餐饮、休闲、娱乐于一体。

　　百购商业广场向西衔接繁华的相城大道，向北接引京沪高铁相城站点，向南跨越高架分别辐射园区和古城区，这里只需十分钟的车程就可跨越苏州三大行政区划的新城区域，完善的交通体系为百购接纳跨区消费奠定了坚实的基础。从百购商业广场具体的地理位置来看，地处交通发达的阳澄湖东路核心商贸区，紧邻相城行政中心，周边高尚住宅环绕，与高球教父 JACK NICKLAUS亲自设计监造的2500亩国际标准27洞中兴高尔夫球场比邻相望。项目周边，云集相城区行政区集团消费、社区邻里消费和高端休闲消费，不同层级消费兼容并包。

　　百购商业广场项目有关负责人告诉记者，该项目规划设计遵循洋流汇集理念，打造风尚立体街区。广场四面临街、共设五路平面出入口，三组自动扶梯、一组垂直电梯、四路步行通道架构垂直动线，二层、三层全面天街环通，全方位导引人流汇聚流动。

　　目前，该项目已经封顶，预计2012年上半年即可正式对外营业。有专家指出，随着相城区区域人口的不断增长，区域内商业设施相对缺乏的现状将得到极大地改善。

　　商业地产能否成抢手货？

　　种种迹象表明，从苏州限购令实施以来，在住宅地产相继进入观望的同时，苏州的一些商业项目却开始活跃起来了，太湖 (论坛 新闻)天城意向认筹，中梁香缇商业项目举行签约，中环百汇广场推出房源。有专家分析指出，“限购令”的执行阻断了购房者投资住宅的念想，而另一方面，央行从去年底至今已连续多次加息，这印证了不少人对于“通货膨胀压力越来越大”的预期。手头有闲散资金的人不免慌张起来，“资产如何保值增值”，“如何不让手里的钱币缩水”成为很多人十分纠结的问题。

　　在这样的大背景下，作为宏观调控避风港的商业地产能否成为投资市场上“抢手货”呢？

　　业内人士分析，商业地产由于“不在限购范围”以及“比购买二套房首付成数更低”的优势，肯定会受到投资者的青睐。从去年开始，苏州的商业地产捷报频传，苏纶场、亿象城、亿象新天地、汇金新地……商业项目推一个火一个，与此同时，以万科等为代表的知名开发商纷纷进军商业地产领域。这些迹象都让投资者相信，2011年的商业地产将迎来跨越式发展的新局面，成交量也将再攀高峰。

　　商业地产门类众多，可分为写字楼、商铺、商务公寓、专业市场以及城市综合体等。为迎合很多投资者的心里，很多商业地产开发商不断调整产品类型，很多小面积的商铺，低总价的酒店式公寓，一层变两层的LOFT公寓等切合投资者心里的商业产品不断推出。这些投资门槛较低、租住皆宜、收益稳定的产品很受一般投资人群的喜欢，是非常不错的选择。

　　来自某网的统计显示，2011年苏州商业地产将有16390套房源上市，其中，商铺共计5116套，占全体总量的31%；写字楼共计4284套，占全体总量的26%；酒店式公寓共计6990套，占全体总量的43%。从统计数据看，酒店式公寓将成为今年苏州商业项目争夺主战场，其中相城区上市量最大，占全市总体量的45.88%。其中恒达中环百汇广场酒店式公寓存量最大，将有700套房源上市。除此之外，相城区将有以繁华中心22万平方注为首的一批大型商业项目上市，包括金艺百汇广场、元联中心、智海商务广场、长江·企业领邸等。业内专家预测，巨量的上市房源很有可能让商业地产再次火爆一把。

　　选取合适的投资项目

　　业内专家提醒，如果准备进军商业地产市场，市民一定要弄清楚自己适合什么门类的投资项目。一般情况下，资金实力雄厚且风险承受能力较高的投资者，可倾向于投资商铺和写字楼等；而资金相对有限且风险承受能力较低的投资者则可以投资酒店公寓。即土地使用年限为40年的商住两用公寓，这些公寓兼具居住及办公功能。从苏州的情况来看，大量的酒店式公寓户型不小，总价不高，像太湖板块的高尔夫城仕、太湖天城，相城区板块的中环百汇、高新区的中梁香缇等，或者位于成熟商圈，或者交通便捷，周边配套比较完善。既契合大多数资金条件有限的投资者需求，也可作为自住的过渡。

　　住宅调控政策频出的当下，看看楼市行情，无论是房企还是投资者早已强烈围观商业地产。业内人士分析，“商业地产之所以在

　　楼市调控不断收紧的今天持续受到关注，除了其‘不限房、不限贷’的商业特性，特别是像酒店式公寓类的商业项目，还在于其不仅可办公还可居住，迎合了当下房价高企、部分人想‘暂住过渡’的心态。 ”

　　不过，业内人士也提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

　　业内人士建议，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。（苏州日报  记者 王 英）