住宅、商铺、写字楼，投资哪个最划算？

    股市不景气，投资者转战房产市场，面对房市诸多产品，不禁要问——

    住宅、商铺、写字楼，投资哪个最划算？

    去年11月以来，国内股市一直“跌跌不休”，不少投资者因此“身负重伤”，感叹股市的命运多舛。股民梁先生因为提早抽身而躲过一劫，唏嘘过后，决定“弃股投房”的他却又遇到了一个纠结不已的难题，“如今手头有闲钱了，面对商铺、住宅、写字楼等诸多房产投资项目，应该投哪个最划算呢？”

    不仅是梁先生这种转向的投资者，对于很多有意房产却又不熟悉该行业的投资者都面临这样一种两难的抉择。到底应该怎么投资呢？且来听听业内人士以及一些投资者的建议和意见。

    ●住宅投资 保值稳定 变现灵活

    随着我市房地产市场近几年的快速发展，房价突飞猛进，大部分中小型投资者仍集中在商品房住宅市场，保值稳定、变现灵活是他们选择住宅投资的重要因素。

    家住天元区的何女士，从2005年开始至今投资过三套商品房，每每都是见好就抛，几年下来投资成本由原来的30万变成了近60万，这样算下来，每年的收益差不多达到了20%。“虽然投资住宅的收益不错，但是如果遇到大形势不好，还是有一定的风险。”何女士告诉记者，07年在河西购进一套130㎡的小高层，当时价格在2200元/㎡。结果不久就遇到了国家政策调控，导致房产市场不景气，由于害怕房价下跌，造成房屋积压，在08年下半年以2600元的价格匆忙出手，在除去各种税费后，最终收益还不到5%。何女士表示，“现在二手毛坯房如果低于新房价格不少，还是相当抢手的。只要一报价，就有人来看房洽谈。不像商铺，出售颇费周折。”

    在记者采访的诸多投资者中，像何女士这样频繁买卖房屋的不在少数，而投资买房用于出租的却相对较少。“株洲的房屋租价不高，像河西这边一套100多平方米的房子，月租金也就在1000元左右，还得看码头。房子投资加上简单的装修成本就得30多万。如果按贷款20万来算，每个月的租金还不够还月供。”蔡先生在天元区一套120多㎡的房子现在每月租金只有800元。他认为买房出租回本周期太长，不利于资金周转，而且还具有市场突变的风险。

    新环境房地产经纪公司的胡中平经理告诉记者，株洲外来人口有限，制约了房屋租金的上涨，目前我市天元区三房带装修家电的租金也就1000元多点，两房700元以内，荷塘区石峰区则更便宜，因此二手房市场处在一个易售难租的境地。

    ●商铺投资 收益与风险同行

    记者从房产局研究中心获悉，2010年9月以来，我市商铺成交量急增，当月非住宅成交227套，商铺201套；10月非住宅成交559套，其中商铺532套，环比增长164.68%。而2009年同期，商铺的销量只有51套。11月、12月虽然成交量相比10月有所下滑，但依然达到了月均350套的销量。

    “现在由于国家对商品住宅的政策收紧，商铺投资越来越受到人们的关注。”外海房地产开发有限公司的销售经理周兴元告诉记者，国家对房地产接二连三出台调控政策，主要针对的是住宅投资，商业地产实际上受到的影响不大。“今年以来，限贷、限购、加息等针对商品住宅市场的利空不断，投资成本越来越高，限制也越来越多，利润空间被进一步挤压。而商业地产市场却在这些调控下显得波澜不惊，投资的趋利性让更多的中小投资者开始将目光转向商铺。”

    尚格副总邱清怀认为，投资商品住宅是价值的一次性体现，投资商铺却具有一个回报的长期性。两者相比，商铺投资具有收益稳定、持续升值、投资回报率高等特点。此外，商铺投资不会因房龄增长而使其投资价值降低。

    据邱总介绍，商铺分为集中商业和社区商业。像芦淞区这样的商业中心，由于华丽、中国城等专业市场的繁荣使得该地区商铺价格大幅上涨，尽管年收益率相当可观，但其存在的风险性也相对偏高。

    据了解，芦淞区商业圈不少临街商铺的价值都达到了5万元/㎡。位于建设南路黄金地段的汉华国际商业城，去年开盘的内街商铺销售价格为13.8-16.8万元/㎡，而当街商铺更是高达22-26万元/㎡。

    汉华销售人员告诉记者，20多万的商铺已经销售一空，不少商铺的投资达到了千万元。如此高昂的价格，何时才能收回成本？关于记者的疑惑，该销售人员解释道，“虽然投资成本高，但是商铺的月租收益还是相当可观的。20多万的商铺，月租每平方米都要上1000元。”据悉，在汉华投资的业主中，也有部分自己带产品自己经营者。

    对于高额的商铺投资，邱总提醒投资者在选择时要理性冷静，“集中商业的商铺，投资高、风险大。如果市场做起来了，回报就高，像铜锣湾、中南服装大市场、徐家桥商业步行街这类商业项目，一旦做不起来，投资者也同样会血本无归。”

    “对于普通投资者，社区商铺投资能更好地规避投资过大、风险过高的因素。”周经理认为，大型的社区人口集中、客源相对稳定、经营范围广，并且社区商铺一般都临近大马路，辐射整个社区，其价格一般在5000-10000元/㎡以内，月租能达到50-100元/㎡，比较适合中小型投资者。如果梁先生的投资预算在40万以内，按照正常的投资回报，前五年的年收益率大概是5%，五年后可以达到10-15%。

    ●写字楼投资 地段决定收益

    去年10月31日，汉华国际商业城的写字楼开盘，在短短不到半个月的时间内，就以6980元/㎡的价格售出了260多套，销售量达到80%。据悉，不光是汉华，位于车站路的金轮时代广场、中心广场的王府井百货等楼盘的写字楼同样热销。为什么这些价格不菲的写字楼能如此受到投资者的青睐？中伟房地产经纪有限公司总经理游伟的观点或许能告诉你答案，“写字楼的投资，码头好歹决定你收益的多少。”

    游总认为，房产的增值主要来源于土地的增值，芦淞区作为城市商业中心区域，土地的增值空间很大。同时，商业中心区通常又是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处，所以说，以上几处楼盘热卖很大程度上是依靠了其有利的地理位置。据游总介绍，我市较好的写字楼月租在20-30元/㎡的标准，按照目前大部分写字楼的售价推算，这个租价基本能做到5%的年收益。虽然这个5%看似不高，但是随着地价逐年提升，写字楼的价值也会不断水涨船高，总收益也就逐年体现出来。

    与游总持相对乐观的态度不同，从事金融行业的一位资深投资者唐先生告诫梁先生，“相比商铺的投资成本过大，写字楼投资成本相对较低，但同样风险重重，你可能会拥有较高的租金回报，但同样必须承担‘无人问津’的风险。”除了所处地理位置之外，楼盘品质、物业管理、周边环境以及入住客户群的层次都应该纳入考察的范围，谨防出现空置率过高等风险。