专业市场商铺成投资者新宠

  深圳商报记者 姜志强

  随着特区一体化的逐步深入，宝龙两区的各类专业市场得到了快速发展。宝安的电子市场、龙岗的工业原材料市场、珠宝交易市场都已经形成较大规模，数量众多的商铺投资者从中获利。数家大型的尾货批发市场、酒店用品和家具专业市场、农产品批发市场等项目也将相继落成并投入使用。近期，“双限令”调控效果逐步显现，住宅市场投资受到进一步压制，普通商铺价格又被显著推高，投资者的目光开始转向蓬勃发展的专业市场商铺。

  专业市场商铺销售旺盛

  近日，一条有关商铺销售的短信吸引了记者的注意，某工业原料市场“精装迷你２０至５０平方米的商铺，即买即享３年２４％收益。”在目前整个深圳商铺市场，此类小户型批量面世的为数不多，其中，能够明确年均８％收益的更是难找。日前，记者驱车来到该商铺所在的龙岗区华南工业原料城了解投资行情。

  当日，恰逢某专业市场Ｂ、Ｆ区尾盘销售以及Ｅ区新铺认购活动。开发商组织了限时抢购大优惠，上午１０点半之前购买商铺的买家可以得到每平方米３０００元的优惠１１点半之前优惠２０００元，１点半之前优惠１０００元。现场近２００名业主争相签约付款，工作人员来来往往奔波忙碌，商铺热销行情几近市场买菜。据了解，１０月１６日，该项目新推的一批商铺销售过亿元，卖出２７０多间。其中，３成以上是一期老业主，也有部分投资者购买了一条街１４个门面。

  专业市场商铺热销行情在宝安电子市场也在火爆上演。日前面世的某电子城二期项目便遭遇罕见的“抢购”。签约当天，商户经营者、投资者一下子订走１０００个铺位，项目部收取定金的工作人员直呼“收钱收到手软”。该电子城是一家２００３年就在宝安沙井开业的老牌电子市场，伴随宝安区电子产业的蓬勃发展，营业面积达１万平方米的该电子城，一度聚集了１５００家商户。到目前为止，整个二期项目的４０００个铺位基本上已被预订一空。

  商铺面积小、入市门槛低

  据了解，华南城销售项目在售２号广场定位为国际纺织服装和面料交易中心，采用大型购物中心模式，主要集中服装等商品批发零售。开发商针对中小投资者推出２０平方米到５０平方米左右的ｍｉｎｉ型商铺，产权５０年。部分２０平方米的商铺折后价才１．５万元每平方米，总价３０多万元。按商业贷款五成首付计算，投资者首付１０多万就可以做业主。如此低的准入门槛，为中小投资者提供了介入商铺的投资渠道。

  按照开发商给出的销售方案，前三年投资者可以把商铺交给开发商统一招租，预计每年收益８％，前３年２４％的租金收益可以直接从房款里扣除。例如，总价３０万元的商铺可以首先扣除３年７．２万元的收益，总价只有２２．８万元。首付五成，业主只要付１１．４万元，贷款１１．４万元。另外，开发商预计，在总价款２２．８万的基础上，从第四年到第六年收益率还可达８％，然后，第二个六年是７％，第三个六年是６％。开发商已制定相关措施努力确保投资者收益按照预期得以实现。经过计算，如果真能按此预期实现收益，在第１８个年头投资者可全部收回成本，平均年收益率可达５．６％。业内人士认为，在目前深圳商铺投资过度年收益率普遍不到５％的市场下，这算是不错的回报了。

  行业发展决定专业市场生死

  业内人士认为，成熟的专业市场实际上就是一个行业的缩影，行业的饱和度以及政策规划及扶持状况，是判断专业市场租金上涨空间的关键。专业市场商铺能否存活以及能存活多久，取决于该类型商铺所依赖的行业发展状况。

  深圳电子类市场商铺能成功的主要原因是以电子制造业为代表的高科技行业一直是深圳的支柱行业，数量众多实力强大的电子类企业支撑了其专业商铺的火热行情。近年来，随着宝安ＩＴ产业的强势崛起，在特区扩展至全市以及华强北电子市场加强对外辐射的情况下，投资者看好宝安电子市场未来发展前景。据了解，仅去年以来，众多ＩＴ交易、物流市场纷纷进驻深圳西部区域，一个以宝安中心区和沙井、福永为核心圈的大型电子物流产业基地正在加速形成。

  与之形成鲜明对照的是，在产业迁移和行业萎缩带动下，温州、东莞、虎门等地的部分专业市场日渐衰落。温州的妙果寺服装大市场、信河街皮鞋大市场、东方灯具大市场、动力头和西站服装大市场，这些曾经在全国声名显赫的专业市场已经日薄西山。其中，部分市场向义乌、柯桥、中山、广州等地转移。主要原因在于，从专业市场设立起的２０多年以来，温州的产业还是集中在服装、皮鞋、箱包、打火机等劳动密集型、低加工度的层次上。即使在温州的第二代企业家当中，仍然大多从事同样的行业。当温州民企为了实现更加低廉的生产成本迁往中西部，或迁往上海、北京等地寻求产业升级背景下，温州相关产业必然出现空心化，导致当地的专业市场迅速衰落。业内人士认为，东莞塑胶城、长平毛织市场、樟木头玩具市场、虎门皮料交易市场、后街皮鞋皮具市场等专业市场开始走下坡路，也大多源于其当地相关产业的转移和萎缩。

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  专业市场商铺投资有窍门

  由于销售价格不高、租赁价格稳定，专业市场逐渐成投资热点。那么，投资者在购买专业市场商铺时，要注意哪些问题呢？

  华南城营销总监陈峰认为，首先要选择综合性专业市场，由于包含的专业市场种类较多，涉及更多的产业支撑，抗风险能力更强。其次，选择大型开发商，他们资金实力雄厚，开发经验充足，品牌信誉也信得过。新的市场需要长时间的培育，没有实力的开发商无法为市场运营、市场推广、广告投入等市场培育经费“买单”。再次，要关注专业市场客流量。从事零售业务的专业市场，客流量主要来自周边区域；从事批发业务的专业市场的客流量范围覆盖所在城市，甚至很多城市。专业市场客流量依赖于专业市场的成本优势，以及市场推广的效果。

  在经营商品的选择上，专业市场几乎包括绝大多数生活用品，不同的商品类型对商铺的价值影响是必然的。经营电器的专业市场和经营办公用品的专业市场，商铺单位面积的销售潜力自然不同。仅在平湖地区的专业市场，珠宝类商铺的租金高达４００元／平方米·月，原料类批发市场却只有４０元／平方米·月。如果商铺投资者不清楚专业市场主营商品的类型，最终误判商铺的价值是不可避免的。

  在具体商铺的选择上，可以关注十字路口转角处的位置，铺面可以双向开门，提供更多的展示机会，还能隔成两间商铺出租。通常，越靠近专业市场入口的商铺客流量越大，电梯口、主通道位置也较受欢迎。在同一市场，前后两排商铺之间租金可能相差２０％以上。