经营权是魔鬼还是天使

    如果有人告诉您，铺子您买好了，然后我给予您10%以上的年回报，您会动心吗？

如果有人告诉您，铺子您买好了，就是现在没有租出去，前两年我也给您租金，您会出手吗？

如果有人告诉您，铺子我给您建好了，产权不给您，30年的经营权给您，也不给您返租，您会出手吗？

长沙，万代广场

长沙，东方服饰广场

长沙，广州服饰城　

   一个一个销售神话的出现，一个又一个经营笑话的诞生，一个个美丽的回报故事，最后都以滴血的结局完成．经营权是魔鬼还是天使?投资回报是故事还是事实．扑朔迷离，让投资者眼花缭乱．　

   朋友前年在我的介绍下，投资了湘江世纪城的一个门面，最近出手狠赚了一把，于是天天找门面，最近又看中了长沙生态动物园内的一个门面，７０平米的面积，精装修，有３０年的经营权，但是没有产权．让我给个主意．

   ２０１０年的１０月我应邀到了现场,项目定位是宠物市场，依托长沙生态动物园的完善配套，以解决长沙市中心宠物市场的存在的问题，有１０００余平米的宠物医院，将是长沙最专业的宠物医院，还有长沙首个宠物托管中心宠物宾馆和宠物乐园．在市场的中心还有一个上千平米的宠物秀场．用于宠物的表演和选秀，以利于游客与市场的互动，可以说是配套非常的完善．长沙目前还没有可以与之相比的地方．　

　 同时通过了解后才知道，投资公司出售经营权是因为该土地为划拨用地．所以没有产权，只有经营权。但是价格要比周边有产权的门面要便宜很多．从现在已出租的铺面租金来看，该铺面的投资价值比较大．

   在了解的所有的情况后，我们就该项目的人气进行了了解，或许是因为黄金周的原因，也或许是刚开园的新鲜感，动物园管理方因人流太多不得不多次提前关闭售票窗口．

    其实作为作为投资客应该非常清楚，门面的收益来于两部分，一部分就是租金，另外一部分就是物业的升值，但是物业升值后的最终收益还是会在租金上得到体现。所以作为投资者，对于今后租金的收益预期要有一个较为准确的评估。评估的依据从以下四个方面进行了解是很有必要的。

1、人气：   在一个没有人气的地方，想有商业的繁荣是比较困难的，但是大的，专业市场除外，如当时的高桥大市场，如果非大型专业的市场，又无政府支持，投资者要特别注意，就如中国中部鞋城。但是作为临街的铺面，要注意到每一条街都有阴阳之分，在火车站商圈，朝阳服饰城的商业氛围比对面的金苹果就要淡很多。以五一路为界，黄兴路以北的就要比以南的淡很多。阴阳街之分源于商业的连续性，所以选择门面的时候一定要注意到他们之间的间隔。

2、定位：  如果说商业项目的定位不准确，站得不够高，看得不够准，收益是很难有保证的，如广州服饰城，东有奥特莱斯、西有火炬服装市场，定为中高端，难敌奥特莱斯，定为低端难敌火炬服装市场，出路较为艰难，就算短时间生意红火，估计长沙时间难能维持，东方服饰广场就是经典案例。

3、配套：如果高桥只有两栋房子，估计今天我们也不会记起他，如果万家丽只有一个品牌，今天我们也不会记起他，如果人人乐上楼梯需要步行，那么今天他走不到长沙，是因为高桥有上万个临街的铺面作为配套，有完善的物流、仓库作为配套，所以才有了今天的高桥，万家丽因为有了强有力的经营管理配套，才有了今天的品牌。没有完善配套，不管是软件还是硬件，都是很难有发展的。没有品牌的市场，注定不会长远。

4、时间：买衣服去金苹果，买百货去高桥，买建材去万家丽、买水果去毛家桥。。。。。在长沙，要想把自己的名字和经营产品联系起来，不是一件容易的事情，时间是关键，所以在投资专业市场的时候，这也是考虑的重点，特别是只有经营权的商铺。

    经营权还是是产权，对于商铺而言，关键都是看回报，但是千万要擦亮眼睛看开发商承诺的返租，理论上，开发商自己贴钱给回报的好事一般都要注意，一般保证的年回报很难靠得住，唯有市场做起，租金才有保证，那才是最有意义的投资。