城市化进程加速昆明外拓 国际东城的魅力无限

    云南信息报　

　　开篇语

　　　　土地是无辜的，市场是无形的

　　1990年代末期，随着商品房时代的开启，昆明人对城市片区有了新的认识。当时流行的“东邪、西毒、南帝、北丐”，是给城市各个片区的一个外号，高低贵贱，一看便知。

　　一个人被随便取外号不见得是好事，无论那外号有多拉风。首先意识到这一点的其实是一些开发商，比如万科。他们有句口号是“土地是无辜的”，意思是他们并不在乎城市某个区域上的外号。我并不怀疑像万科这种大开发商的能力和气概，只是我更相信这些动作背后那只“无形的手”———市场法则。

　　在市场的法则下，平衡东西南北住房市场的真正原因是地价差。城南城北的地价高了，就会有开发商去城东城西找地，去追逐利润最大化。市场的风险机制会选择一批优良的开发商，不用怀疑，他们能把城西城东搞成活力乐园，也就能把城南城北建成财富的磁场。市场，会在转眼之间把那些外号扔得远远的。

　　如今，万科、保利都已经转战昆明，家乐福等超市也四处扩张。基于此情势，继今年8月份，《黄金楼市》推出“活力西城”的系列报道之后，我们就在想，随着市场的变化，我们能否开启“昆明城市地理新发现”——国际东城系列报道从今天起隆重推出新篇章。由此你将发现，昆明不再分东南西北，只有“四座新城”。而国际东城的价值和魅力，也将随着报道的深入一一展现。

　　　　昆明，正在“变脸”。

　　理由有几个关键词：桥头堡，现代新昆明规划，中国-东盟自由贸易区，区域型国际中心城市。这几个关键词串联起来，可以说是串出了昆明未来的一幅美好生活蓝图。

　　　　这个蓝图将怎样实现？

　　本报黄金楼市特别推出“昆明城市地理新发现”大型策划，为你深入剖析昆明各个板块的发展及价值，在此过程中，蓝图将一一呈现。

　　首期昆明城市地理新发现——“活力西城”策划已于8月隆重推出。通过对西城板块的地域、经济总量、产业链、房地产市场、交通、教育等领域的分析，挖掘出昆明西城的魅力及价值。通过对昆明城市规划、城市版图的梳理，我们发现，在现代新昆明建设进入第七个年头的关键时刻，面向东盟的国际物流中心、亚洲最大的花卉产业区、国际一流的科技工业产业基地等大型项目纷纷落户昆明东城，再加上环湖公路与东南亚、南亚的有效串联，一系列的变化向我们昭示着：昆明东进的号角已经吹响，一个与国际接轨的东城已经闪亮登场。

　　凭借对昆明城市变迁的敏感，黄金楼市将于10月启动昆明城市地理新发现系列报道。此次，我们跟随城市版图外拓的轨迹，将目光落到了昆明东城。力求通过对昆明东进之路的探寻与思考，深度剖析这个寄托了昆明人厚望的“国际东城”的规划、产业集群、区域价值、地产开发、投资潜力、人居价值、商业价值等，让你发现这个“国际东城”的魅力及价值所在。

　　　　昆明十年

　　　　一个昆明市民眼中的东城

　　漫步在昆明东城吴家营片区的中央景观大道上，一栋极具东南亚风情的建筑吸引了昆明人程前的目光。红色的屋顶、金色的塔尖以及熟悉的“怡心园”三个鎏金大字，让他回想起了5年前在昆明主城区滇池路上那个金色碧瓦、一片灿烂的老南亚风情园。

　　凡是老昆明人都知道，有着“一派金壁辉煌、万般南亚风情”美誉的建筑即是老南亚风情园，它一度是昆明的地标性建筑，也是滇池路上最早兴起的商业之一。在程前的记忆中，有无数个改变公司命运的商务宴请都是在老怡心园中达成。如今，新的怡心园已经在东城片区正式开业，相比老怡心园，它以更高端的硬件水平、浓郁的东南亚建筑风情以及热情好客的云南民族歌舞表演，欢迎着天下宾客。

　　不仅仅是怡心园在东城的辉煌再现，让程前觉得惊喜。在吴家营中央景观大道方圆三公里内，程前发现，所有的地块都已经名花有主，昆百大集团、春融地产，以及来自浙江、上海等地的开发商，纷纷在此圈地为营。与此同时，轻轨一、二号线于去年8月的开建，也经过吴家营片区，预计两年后架起一座连接昆明主城区的交通桥梁。

　　“作为一个生意人，财富达到一定的水平，都会开始注重资产的保值、增值。在寻找投资项目的时候，我更关注政府对于地块的未来规划及区域的发展潜力。依我看来，现在的东城吴家营片区，虽然居住人群还不多，人流量不大，商业氛围还没起来，但区域内不仅有着多个品牌开发商、实力企业的入驻，规划中也有许多城市综合体项目将要启动建设。同时，政府方面还有着轻轨的利好消息，在不远的将来，吴家营释放出强大的商业潜力并不亚于昆明主城区的南、北市区。”程前说。

　　其实，程前看到的仅仅是现代新昆明建设中东城的一个缩影。就在东城的雨花、七甸、洛龙片区，一系列的大型项目及招商引资活动，学校、医院、物流中心等市政配套及大型公建项目，正在有条不紊地建设着。这一切城市形象的改变及提升，得益于城市化的推进，也得益于昆明政府对于东城这片热土的正确规划及前瞻性眼光。

　　十年前的昆明城很“江湖”将时间倒回至十年前。

　　作为云南的省会城市，昆明是全省经济、生产力、科研创新力量和营销额超百亿的企业最集中、工业增加值最高、民营企业发展最快的城市。然而，城市化飞速发展的过程中，给昆明城市带来的不仅仅是繁荣与兴旺，也有着阵痛及瓶颈。

　　那时的昆明，城市的发展重心还圈定在主城区范围内。主城区内的繁华、拥堵与三环外就是郊区的城市发展格局，已经远远不能满足城市发展的需要。正是因为如此，一些市民对于昆明的城市印象还形成了“南帝北丐”的民间说法。简言之，就是东边乱，西边污染重，南边地价贵、商人名流多，北边居住氛围不好、商业氛围差。

　　当然，这只是早期的昆明人关于城市地块区域价值的传统认知。但是，这个江湖气十足的描述的确一针见血地指出了当年昆明的城市发展现状的一些不足之处——城市发展并不均衡。

　　昆明城市版图格局发生改变

　　随着现代新昆明建设蓝图的提出，城市的版图及发展格局已经出现改变。上海、广州等一线城市不约而同地更新城市建设理念，或选择了东进，扩大城市疆域，或发展卫星城、转移产业链，无论这些城市选择怎样的发展之路，外拓，成为它们减少城市化诟病的最重要的方式之一。

　　从2003年昆明提出建设以滇池为核心的“一湖四片”“一湖四环”的现代新昆明宏伟目标至今为止，已经整整过去了七年时间。在这七年中，昆明进入了交通建设、城市规划、园林绿化等建设的快车道，也让昆明的城市版图发生改变，如今的昆明，已经形成了昆明主城区与东城、南城、西城、北城共同发展的多中心格局。位于滇池东岸的东城，因特殊的地理区位及规划的前瞻性，在这个特殊的历史阶段，成为现代新昆明建设的突破口和主战场。

　　　　昆明城市化进程解读

　　　　“一湖四片”成为昆明城市化加速器

　　阿基米德有一句名言：给我一个支点，我就能撬动整个地球。

　　换而言之，城市化进程的飞速发展，催生了昆明经济的腾飞，提升了昆明的城市形象。但是，处于飞速发展中的昆明，也面临着城市建设过程中必需经历的阵痛：主城区越来越窄小、人口密度高、建筑密度大、车辆密度强，急剧增长的人口与拥堵的城市，向昆明亮出黄牌。

　　昆明不得不思考：想要实现区域型国际大都市，可持续发展的空间在哪里？

　　一个重大的机遇正向昆明频频招手，2003年5月29日，一项大手笔的重大的决策，解答了昆明城市发展中面临的迷惘。就是这一天，云南省委、省政府提出，昆明要用18年时间，以滇池的保护和生态建设为前提，建设以滇池为核心、“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明。于是，一场关于昆明建设的城市大发展开始启动。

　　　　规划清晰 四城定位明朗

　　按照政府的规划思路，新昆明、一湖四片规划建设的最终目标，就是要在新的对外开放格局中，将昆明建设成我国西南边陲的重要门户，建设成面对东南亚、南亚的区域性的国际都市、区域性的国际贸易中心和国际金融中心，从而带动云南和西南地区的经济发展。而从昆明的城市版图来看，现代新昆明建设中提出的“一湖四片”是指环湖北城、环湖东城、环湖南城和环湖西城。北城即现在的主城，形成金融商贸服务中心、大昆明城市的核心区。东城，即呈贡 (论坛 新闻)新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地、现代城市物流业中心。南城，即晋城——新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。西城，即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。

　　这一城市格局如果铺开，昆明市主城区将由现在的180平方公里，发展为2020年的460平方公里。同时，昆明市总人口将从现在近600万人增加到800万，城镇化率由52%提高到81%。

　　　区域型城市副中心格局雏形初现

　　从2003年初夏至今，7年过去了，现代新昆明已成为昆明经济社会发展强有力的杠杆。 我们看到现代新昆明的蓝图正一步步地成为现实。

　　时下的昆明主城区内，已经掀起了一场声势浩大的城中村改造，盘活主城区内有限的土地资源；二环快速交通轨道的建成，批发市场和专业市场的外迁，让昆明主城区的城市形象开始得到质的提升，涌现了一批现代时尚的标志性建筑。与此同时，城市化进程的加速开始让昆明呈现多中心发展的商业格局，在昆明的南、北、西市区内，一个个体量庞大的地产项目开始落地开花，国际化的规划设计以及高端的招商方案，吸引着国际知名商家的青睐，也改变着昆明人的生活方式。原来传统的市中心为大的商圈格局被打破，区域型城市副中心格局雏形初现。

　　随着西部大开发进程，面向南亚、东南亚的桥头堡城市——昆明，也开始尝试跳出主城、向郊区拓展城市空间，在周边发展新城，转移产业和人口。比如现在的东城，比如有着半小时经济圈的安宁太平，亦是昆明打造卫星城，积极外拓的缩影之一。

　　但是，新昆明的发展并不是郊区变市区那么简单。

　　“对于任何一个城市来说，产业发展是第一性，城市建设为第二性，因此，新昆明建设，首先是新昆明的产业规划、布局和发展。”云南大学经济学博士生导师、教授徐光远表示，城市的希望在城市之外，宏观来看，云南已经形成滇中四城——昆明、玉溪、楚雄、曲靖的四足鼎立格局，未来这些城市势必“弱势合纵”，形成合力突围、共谋发展的趋势。而从微观来看，现代新昆明建设中对于东、西、南、北城的定义清楚明了。其中，东城的规划和建设走在现代新昆明建设的前列，政府不仅把未来的东城，即昆明呈贡新城定位为“现代新昆明的行政、文化教育、物流、新型产业中心”，也将新的昆明市级行政中心搬迁于此。与此同时，在昆部分高校搬迁、国际集装箱中心站等一些重点工程率先进驻东城板块，新昆明已经用实际行动提前奏响了昆明城市发展的东进序曲。

　　国际建筑大师出谋划策勾勒国际东城轮廓

　　一个城市有什么样的“前景”，取决于城市决策者和管理者对城市的规划。东进，已是新昆明建设的主旋律。那么，这片土地到底具备怎样的发展潜力，有幸成为现代新昆明建设的突破口？

　　从规划建设上来看，东城的诞生与规划蓝图显得尤其隆重。昆明人都不会忘记2003年12月20日昆明举办的那场史无前例的新城概念规划方案评审大会。9位世界杰出的建筑大师同时汇聚为一个城市评审规划，这在中国绝无仅有。国际建筑大师们让昆明人大开了一次眼界，当代城市规划设计的最新潮流走进了昆明，奠定了新昆明的现代化基石。

　　正式敲定的东城控制性详细规划方案，采用了昆明市规划设计院、瑞士wehrlin设计公司、加拿大EDA设计院、省城乡规划设计研究院、香港中营设计公司、官房建筑设计有限公司、省环科院，以及来自电力、交通、通信等部门的设计成果。与此同时，东城的板块定位清晰，分为大冲工业片区、大渔片区、吴家营中心区、国际物流中心及亚洲花都，以及大学城控制性详规；而串联昆明主城与东城的三环路、环湖东路等规划设计也完美出炉。至2020年，东城将是一座融鲜花、山水、文化、生态为一体的山水园林城市。

　　现代化产业齐聚东城

　　仔细盘点7年来东城的建设，就会发现，这7年中，东城一直像一列飞速前行的列车，如今的东城板块，汇集了信息业、物流业、生物制药业、房地产业、花卉业、服务业，以及医疗教育等一系列现代化产业群——

　　东城内，西南地区唯一的一个国家级的集装箱中心站已经通车使用。它将加速东城物流业的建设，促使昆明-东盟国际物流中心的最终形成；云南白药集团的整体搬迁将奠定东城生物制药业的龙头地位，与此同时，云南师范大学、云南民族大学、昆明理工大学、昆明医学院、云南中医学院等高校也搬迁东城，奠定了东城将作为全省高教基地和高科技发展基地的牢固地位；美国、英国、法国、马来西亚等国家和地区的企业纷至沓来，看好这片热土。四川嘉禾、四川新希望、鲁能、广东美的等一批国内实力派企业集团，也把发展的触角伸向东城。新加坡产业园、东盟商贸港等一批重大项目的实施，使一个由现代产业群支撑的新东城崭露头角。

　　这几年来，东城在招商引资取得了历史性的突破，引进外资在西部主要城市中排名也上升到了前列。

　　今天的东城，已成了一片投资的热土，资金、人才和机遇滚滚而来。

　　链接

　　浦东“7+1”战略规划出炉

　　城市化进程的快速发展促使不少沿海一线城市开始寻找突破的契机。今年4月14日，浦东“7+1”的战略规划终于正式浮出水面。“7+1”的生产力布局分为以下板块：一是规划面积22.76平方公里的上海综合保税区板块；二是规划面积240平方公里的上海临港产业区板块；三是规划面积31.78平方公里的陆家嘴金融贸易区板块；四是规划面积77.45平方公里的张江高科技园区板块；五是规划面积67.79平方公里的金桥出口加工区板块；六是规划面积74平方公里的临港主城区板块；七是以迪士尼主题乐园项目为核心的国际旅游度假区板块，包括三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等。

　　在7大板块之外的“1”，就是包括上海世博园区浦东部分、后滩、原环球地块等区域在内的后世博板块，今后将主要发展金融、会展、商务、文化等现代服务业，发展潜力巨大。值得注意的是，以迪士尼为核心的国际旅游板块首次被上升到战略高度。

　　记者点评：从上海浦东“7+1”战略规划来看，各板块布局合理，功能明确，有望使浦东发展成为一个更大规模的多元化经济体。浦东扩展的计划如能够全面落实，它将会成为中国其他主要经济区和城市发展的重要楷模。相比之下，昆明东城的规划虽然也有着前瞻性及国际眼光，同样也对各片区进行了明确的功能分区及定位，但与一线城市的上海相比，昆明缺乏的也是最为关键的是城市竞争力。作为二线城市的昆明，如果能够克服目前产业趋同的弱点，发挥各自资源优势，扬长避短，在支柱产业的遴选和培育上，实现战略高度上的融合即资源合理配置，发挥花卉、物流中心等已经成型的优势产业资源，或许就能形成有一定吸引力的“大昆明经济带”。（编辑：范玉蕊）