从地摊到综合体时代 昆商业地产十年渐入佳境

    从地摊到综合体时代 昆商业地产十年渐入佳境无论是从’99世博会，还是以2000年前后开业的昆百大新纪元店、柏联广场为节点算起，昆明真正意义上的商业地产开发时间并不长，也十年左右时间。
    十年前，昆明商业地产基本被遮在住宅地产的光环之下，更多地充当住宅地产开发的副产品，并且往往被一卖了之。十年后，在全国商业地产“黄金十年”的大背景下，昆明商业地产也必将走上快速发展通道。
    刚刚经历了的这十年，对昆明商业地产而言，意义尤为深远：因为，在这个时期，昆明商业地产从具备最初的形态，之后渐入佳境，并迎来了开发、运营的一个个高峰，并在波折起伏中不断成长、成熟……鸿城赛特、金碧辉煌、美辰百货、北辰财富中心、南亚·风情第壹城以及顺城等都充当了参与者和见证者的角色。
    商业地产开发、运营没有万能的教科书可供复制。为了更好地迎接即将全面发展的“黄金十年”，昆明商业地产走过的历程，值得梳理和总结。
发展历程
机缘：以专业市场“开山立市”
    核心提示1993年至1998年之间，昆明商业地产开发正式步入第一个发展阶段。这一阶段樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，它们成为昆明第一批成型的商业项目。
    在最初的过程中，昆明商业以地摊、社区底商、临街商铺以及超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散。
    昆明商业地产的起步要从专业市场说起。1989年，由于青年路面临改造，以青年路服装批发商集体搬迁至螺蛳湾农贸市场，形成了后来声名鹊起的螺蛳湾商品批发市场。此后专业市场的发展态势一发不可收。据介绍，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧又陆续出现了广丰、双龙、玉带河、永丰、宏盛达、菊花、小坝、黄土坡等经营食品、服装、机电、建材、汽车等主题业态的专业市场。相关数据显示，截至2004年，昆明市区共有103个各类专业市场，它成为过去近20年，昆明商业地产的最主要的形态之一。
    以专业市场开发为起点，1993年至1998年之间，昆明商业地产开发正式步入第一个发展阶段。这一阶段樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，它们成为昆明第一批成型的商业项目。
这一阶段中，还有很多标志性事件，比如，怡心园以及随后的南亚风情园带动了滇池路的餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端商业集中区；昆都百货“一不小心”变身为了昆明最时尚的休闲娱乐集中区；西贡码头启动开发、销售和招商，成为滇池路最早的租赁型商业地产项目；昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘……
调整：从高峰转向低谷
    核心提示2003年，由于大规模商业地产项目的陆续“熄火”，昆明商业地产市场新开工面积、竣工面积以及施工面积均处于较低点，整个市场陷入低谷。
都说’99世博会使昆明的发展至少提前了十年。1998年、1999年，借力世博会，昆明商业物业市场进行了较大规模的改造或重建。其间，写字楼、商务楼等办公物业也大量涌现。至祥置业（昆明）研究中心表示，’99世博会的召开给昆明商业地产带来了第一次快速发展的契机。昆明商业地产的视野开始从云南省、昆明市拓展到了全国乃至逐步上升到了世界的范畴。
2001年、2002年，昆明商业地产市场的火爆局面并没有随着世博会的结束而全面退烧。相反，2001年，金碧辉煌、鸿城赛特、新东方女人广场、福林广场等商业地产项目的出现，将昆明商业地产推向了首个发展高潮。直至2002年，这一年由于许多商业物业项目基本完成开发，并进入运营阶段，昆明商业地产在开发、运营上均达到高峰。
    市场的火爆无法掩盖一直存在的虚热现象，最终，危机出现了。经历了短暂的运营之后，部分本身存在运营等诸多问题的商业地产项目露出了败相：金碧辉煌由于后期经营保障不力，导致商户不能顺利进场经营；鸿城赛特出现大幅经营赤字，面临淡出市场的危险；新东方女人广场彻底败下阵来，淡出昆明市场……诸多商业地产项目出现运行故障。
    2003年，由于大规模商业地产项目的陆续“熄火”，昆明商业地产市场新开工面积、竣工面积以及施工面积均处于较低点，整个市场陷入低谷。