金九银十东莞楼市悬念重重 市场供应以存量为主

    进入8月份以后，东莞楼市成交量开始有所反弹，日均成交量超过100套，恢复到4月新政实施之前的水平，这种特征，在一线城市上海、深圳得到相同上演。于是，来自消费者层面的一种担忧不可避免地形成：东莞楼市回暖了吗？不过在业内人士看来，在政策舆论收紧的前提下，楼市回暖言之过早。今年金九银十期间，虽然市场整体供应量在加大，但新增供应量没有随之加大的事实，也在表明发展商背后的那份谨慎和期间楼市的扑朔迷离。
成交量开始有所反弹
    早在今年两会召开前夕，东莞楼市曾上演了“小阳春”销售行情。由于有了这种前提，导致不少房企代表在对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。
    4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政的落地，彻底粉碎了他们的美好愿望。理想中的“红五月”已失去，在紧接着的6、7月份时间里，他们也还要面临成交量不断下挫的事实。
从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另外一方面，由于房企尤其是主流品牌房企资金压力不大。早在新政实施之前，他们抓住2008年底利好政策实施所波及的整个2009年消费力充分释放的大好前提，在2010年第一季度加紧销售进程，快速实现了资金回笼的渠道，以致房企在这期间都表现出不太紧张的心态。
尽管如此，进入8月份后，楼市成交量开始明显抬升。
    从数据来看，8月期间，每周住宅成交量平均超过800套，日均成交量超过100套，相比新政实施一段时间内日均成交量徘徊在50套，住宅成交量开始出现反弹特征。
    但不能据此坚决认为东莞楼市开始处于回暖通道中。中原地产市场研究部是这样理解的：东莞住宅成交量的回升更多的是由于个盘带动，是积蓄了近4个月的刚性需求部分释放和项目的促销力度加大使然，当前东莞楼市回升的基础还不够牢固，未来市场的走向还有待进一步观察，市场的全面回暖尚需时日。
市场供应以存量为主
    明显的一个特征是，进入8月份后，尽管从季节来看，楼市仍然处于传统的销售淡季，但今年，情况有点颠覆。从供应层面来看，金九银十眼看将至，发展商加紧了推盘的节奏，营销活动一波又接一波。
    9月1日，沉寂达1年之久的御花苑终于推出最新的大户型单位组团；大家所一直认为处于销售尾声阶段的百悦尚城销售员，这段时间也开始频频电话意向买家，推出新品；江南第一城新一期别墅新品开盘后，现也正伴随着9月份的到来，书法大赛活动马上要拉开帷幕；作为黄旗山下唯一在售酒店公寓项目，迪纳复式新品200多套单位将集中入市；万科麓湖、花样年君山、鼎峰品筑等项目已然开闸，蜂拥上市。
    从市场供应层面来看，供应量在大幅增加已经是一个不争的事实，不过以存量供应为主，中原地产提供的数据提到，目前商品住宅可售存量近4万套。
    楼市新政实施后，一些发展商由于把握不准市场走向，都纷纷减缓了工程进度，由此导致新开项目供应推迟上市，这也是国庆前后，市场供应基本以存量为主的重要原因。
新增供应没有随着销售旺季到来而随之加大的市场前提，房价在这期间又将怎样？一发展商分析，目前管理层对于价格上涨保持较高警惕，但乐见成交量回升。9、10月份作为市场分化与否的重要观察窗口，会给政策走向带来重要的参照。后期是否有严厉政策取决于房价走势是否非常规抬头。从目前众多开发企业对即将到来的供应热潮的准备工作来看，价格走平甚至小幅波动的可能性较大，因此并不会因市场表现招致更严厉的政策。
    也有发展商坦言，近期东莞楼市成交量开始有所反弹，不过那些都是针对一些个盘在价格上作出适当调整实现的。进入9月份后，由于他们一方面也把握不住楼市真实走向，另外一方面，也想通过近期楼市成交量反弹的局面，制造市场的热点，有可能会在推盘策略上，以低价房入市来刺激消费力。
政策从紧的市场预期
    种种迹象表明，伴随着政策舆论的进一步收紧，今年金九银十，有可能会因此被罩上一层阴影。
    “切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。”一方面是增加保障房供应，另一方面是打击投机炒房行为，国务院副总理李克强8天内先后两次讲话要求贯彻房地产调控政策。《人民日报》也发表文章称，房价下降趋势有待确认，应坚持楼市调控不动摇。国土部也开始了对闲置土地的清查，并联合金融机构对地方政府的融资平台进行清查。8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示我国计划实施一系列税收体制改革，将推进房产税改革。此外，最新消息，农业银行东莞分行已经正式停止第三套房贷政策。此举，也可以视作银行在放贷方面的更加谨慎性。
    合富辉煌首席分析师黎文江在其博客撰文认为，上半年的宏观调控已经取得一定成效。经济基础表现比较稳定，预计政府下半年将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。
如此一来，对市场而言，意味着什么？
    有观点认为，伴随着上述政策的逐一实施，将造成“一降一紧”两方面影响：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。