房地产调控渐入佳境 外资乘机“抄底”

    日前有消息称，美国私募股权投资巨头黑石集团（Blackstone）同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　此举也在鹰君发布的中期业绩报告中得到间接验证，鹰君表示，集团持有大连项目50%权益并担任项目经理，余下的50%权益由一独立第三者持有。
但未透露该独立第三方的身份。大连项目总楼面面积约为28.6万平方米，挖土工程预计于今年三季度展开。

　　由此，全球最大的私募投资公司“借道”进入中国住宅市场。早在2008年10月，黑石集团便投资了首个中国房地产项目，以9.5亿元的总代价获得了上海长寿商业广场95%股权。

　　在当前国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。但此次黑石的投资并非个案，外资对于国内房地产市场的热情却近几月来未见消减，还有增加趋势。

　　据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%，其中，前6个月累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。

　　业内人士分析认为，外资当前在中国房地产市场的频繁活动基于多方面原因。由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资；另一方面，尽管正经受着房地产调控的“阵痛”，但从长远来看，中国房地产业前景依然良好，而房地产业是典型的暴利行业，外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑，当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机，能够以较低的成本获得投资机会。

　　与此同时，人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。齐鲁证券指出，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处，外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量，将直接提高房地产行业的景气程度；同时，房地产本身的金融属性使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。

　　国内开发商借道海外融资

　　国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式，吸引外资进入楼市。

　　金地集团（600383）今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月下旬，中国海外子公司中国海外兴业也联手HarmonyChina房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，并将西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给基金公司，总价12亿港元。

　　除了通过股权基金的形式吸引外资外，一些开发商通过发债也筹集了大量资金。8月4日，碧桂园发布公告称，将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。事实上，早在今年4月，碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。

　　统计显示，金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。仅在地产新政发布的4月份，国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。

　　然而大批房企的海外融资代价十分高昂。以发行海外债券为例，从发债的利率看，雅居乐债券利率区间定在8.875%-9%；碧桂园的债券利率为11.25%；恒大地产为13%；佳兆业则高达13.5%。显然，发行高息债券虽然筹得了资金，但是高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润，并且加大了债务的成本和风险。

　　　　监管存在薄弱环节

　　今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。

　　该意见发布之时，便有学者提出质疑，认为将会助推热钱流入。也有地产业内人士认为，当前土地收入是各地方政府收入的主要来源，不少地方政府也把推高房价作为谋求GDP增长的工具，因此，审批权的下放，在一定程度上便利了外资涌入房地产。

　　一位人士指出，外资对于国内房地产行业的大举进入，使得国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，同时也会造成国内居民财富分配越来越不公，一些外资存在着投机成分，对于国内房地产价格的推高作用显而易见。

目前国内对外资投资房地产的政策性规定并不多。2006年，建设部、商务部等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重；也对外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为进行规范。

　　《意见》还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任，要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导，并提出了完善外资进入房地产市场监测分析工作机制的要求。

　　经济学家陈湛匀认为，四年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法，现在看来很有必要，比如外国人想投资中国房地产，必须设立外资企业，注册资本不得低于投资总额的50%，这样可以控制市场风险，具有合理性。

　　但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国，基本不受我国对房地产商融资调控的影响，而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松，因此外资进入我国房地产领域，一旦形成趋势，将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在这次房地产调控中，并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此，业内人士建议，政府应密切监视外资的举动，必要时出台相应调控措施。

　　不过，也有不同意见认为，房地产市场的投资更多属于市场行为，无论是外资也好，内资也罢，政策不应过多加以干涉。

　　国内房地产调控政策效果有所显现，楼市牛头初被遏制，而以黑石集团为代表的外资却开始涌入国内房地产业。是抄底，还是投机？外资的流入会否干扰我国房地产调控新政？对此，业内众说纷纭。

　　继房地产贷款收紧后，商品房的预售款监管也被提上日程。近期有消息称，北京市正在制定“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并将不日下发执行。显然，对于目前尚无预售款监管的大多数房企来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。

　　事实上，正是因为商品房预售制度的存在，才催生了预售款概念的出现。由于执行商品房的预售制度，开发商可以将正在建设中的房屋预先出售给购房者，并由购房者提前支付定金或房价款。这部分已经购房的客户缴纳的全款或贷款收入就被定义为预售款而归开发商所使用。预售制度建立的初衷是为了解决部分房地产开发企业资金不足的问题，是房企融资的一种重要手段。通过预售，开发商能够提前回流资金，从而加快了房地产开发项目的资金周转，也降低了开发资金的使用成本。

　　从目前看，开发商的资金来源主要包括自有资金、银行贷款和预售资金。其中，定金及预付款占开发商资金来源的比例一直维持在三成左右。国家统计局数据显示，2000年到2005年，预售款占资金来源的比重在35%以上。自2006年开始，预售款占比稳定在三成以下。今年前七月，预售款占比为24.07%。显然，在房地产贷款收紧的背景下，预售款的严控相当于自有资金比例要求的提升。

　　然而，北京市此次提出监管预售款的办法并不是首例，此前住建部等主管部门就不止一次地在相关文件中提及，关于预售制度是否应该废除的讨论也由来已久。业内人士就指出，预售制度在我国房地产市场发展初期及地产低迷时期有着积极的作用，带动了产业链的发展。但是在房地产发展现阶段，预售款的监管以及预售制度本身带来的诸多问题已经不容忽视。目前，开发商只要预售一部分房屋就可以收回大部分开发成本，在一定程度上降低了开发商后续推盘的迫切性。开发商可以通过放缓销售速度来抬高房价，从而获取暴利。

　　此次北京市一旦执行预售款的监管措施，就意味着房企维持资金链稳定的预售制度遭到动摇。为了维持资金周转，开发商将不得不加快房屋销售节奏，缩短预售到交房的时间间隔。在当前楼市成交量较为冷清、购房者持续观望的环境下，开发商为了加快周转将更多采取降价促销的方式，有助于房价的回归。从长远角度看，预售款监管将规范房地产市场的资金运作，有利于行业的长期发展。

　　值得注意的是，尽管推行预售款监管有诸多益处，但是从现阶段来看，还需要法律等体制性的支持以及相关政策的完善。目前“监管办法”中提及的各项措施主要涉及到银行层面。对于银行来说，如果没有明确职责划分，那么预售款监管很有可能沦为银行争夺优质房地产客户的“筹码”之一，如此一来，所谓的监管将很难落到实处。

　　在深圳经济特区建立30周年的日子，国务院日前原则同意《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，这一规划重新确定了深圳的城市定位，除原有的“经济特区”之外，首次被赋予“全国经济中心城市”和“国际化城市”两大角色，深圳将打造“三轴两带多中心”的新城市结构。房地产市场上，存量土地开发占主角，相关上市公司的土地资源可能会获得重估。

　　“三轴两带多中心”确立

　　一直以来深圳特有的“经济特区”定位继续坚持。“全国经济中心城市”的定位在这次的《总体规划》中正式被明确下来，而十年前深圳的城市性质定位只是“华南地区的中心城市”。另一个是“国际化城市”，这是国家对深圳赋予的一个非常重要的职能，这也反映了深圳重要的特色。

　　根据规划要求，深圳未来要合理控制城市规模，到2020年，城市常住人口控制在1100万人以内，城市建设用地控制在890平方公里以内，还确定了“三轴两带多中心”的结构。

　　相关人士分析，纵向“三轴”考虑了深港紧密合作以及与珠三角各大城市的紧密衔接，向北分别联系广州、东莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地区，与《珠三角城市发展规划》的空间结构吻合，向南紧密联系香港，包括西部的深圳湾口岸、中部的皇岗口岸、东部的罗湖口岸以及正在建设的莲塘香园围口岸；横向“两带”突破空间限制，向更大范围拓展空间需求：向西跨越珠江，向东联系粤东地区，北部发展带联系中山江门，南部发展带联系珠海、澳门。

　　此外，有消息指出《前海深港现代服务业合作区综合规划》也将很快获批，前海合作区将成为珠三角“曼哈顿”。深圳市政府三年内将对前海合作区投入400亿元。

　　兴业证券策略分析师张忆东认为，同其他区域规划一样，在前海或附近拥有土地的公司，将最先受益于前海合作区规划带来的土地价格重估。前海合作区有望拉动深圳本地地产股，甚至激发地产股板块行情。

　　然而有投资机构指出，目前二级市场主力资金对于利好消息的出台，短期内侧重于波段操作。在利好兑现的情况下，深圳本地股很可能不是受到资金追捧而是借机获利了结。

　　存量土地开发唱主角

　　同时，深圳城市更新已经有了阶段性成果，第一批推出20个开工项目，可以提供大约210万平方米的住宅。

　　深圳市规划国土委有关负责人透露，第一批的20个项目涉及总用地面积2145亩，建设用地面积1605亩；规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米；预计固定资产投资额220亿元。主要集中在龙岗、宝安两区。龙岗10个，宝安5个，福田3个，南山、罗湖各1个。

　　深圳土地市场已经连续10个月没有住宅用地供地，此前的一次拍卖还要追溯到去年9月，金地以24.4亿的价格拿下了观澜横坑水库片区的两个地块。深圳市城市更新办公室表示，深圳的存量土地的再开发开始超过增量土地的扩张。

　　统计资料显示，深圳全市城市更新计划内总项目多达286个，更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。

　　华泰联合分析师鱼晋华表示，深圳由于土地供给有限，已一定程度上制约了企业的投资增长。如今通过重新规划、定位和大规模重建，将对深圳本地经济的发展带来新的推动力，对相关上市公司也是新的投资机会。

　　鱼晋华认为，未来一线城市的旧改将日益和保障住房建设及市政配套建设结合在一起，并将更注重绑定改造企业与旧改项目的长期共赢利益，在一线城市未来的城市更新改造发展中，更看好具备市政房建综合开发能力以及综合商业运营能力的开发企业。