新政后商业地产焕发新生机 城市综合体成新宠

    随着新政效应的日渐凸显，商业地产又焕发出新的一轮生机。数据也显示，在沪上一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，一些房企纷纷将开发重心转向商业地产，在这里面，城市综合体尤其受到他们的青睐。

　　源起

　　城市综合体DNA解码

　　在同一个区域购物、工作、休闲、吃饭乃至住宿，我国早在1000年前就已实现。 《清明上河图》中描绘了12世纪北宋首都开封城的极盛景象，可谓是城市综合体的雏形。

　　城市综合体 (英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心 (Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

　　万达商业规划研究院常务副院长赖建言表示，目前城市综合体作为混合用途的开发是源自以前集合镇在许多方面的演化，里边包含了生活、工作、娱乐等元素，它使得空间利用最大化，令人赏心悦目。

　　如今，城市综合体已成为城市发展的方向。 ，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。

　　扎堆上马

　　去年刚在香港上市的恒盛地产启动了其在中部城市首个商业综合体项目——恒盛·合肥坝上街休闲商务中心，这也是其继推出上海徐家汇的尚海湾项目后，在商业地产领域的大手笔。据悉该项目总建筑面积超过140万平方米，投资逾百亿元。

　　此前六月，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，成功拿下其在上海第二个项目，收购总价22.5亿元。据悉，该项目是目前上海外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地，可用作商业、金融、办公、酒店等用途。

　　更早地，成功打造了南京“水游城”的上海鹏欣地产宣布正式启动“水游城”全国战略，拟将“水游城”这一品牌商业地产推向全国各大城市。据介绍，这个仅开业一年多的商业地产项目日均人流量已经达到10万人次，年营业额超过10亿元，年缴税2500万元，可解决3000人就业。

　　而位于嘉定新城的中信泰富又一城，项目占地达到了53.8万平方米，此外，上置·海景大厦、上海江桥万达广场、北岸·长风等多个城市综合体陆续在上海推出，项目数量正在不断增加，且多集中在上海周边板块。

　　借商业拉动住宅

　　据了解，不仅一直以来以住宅建设开发见长的万科开始进军商业地产，而且合生地产、保利地产也已经开始运营商业地产。如此众多的开发商扎堆转向商业地产，一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；二是现在住宅投资的门槛被提高之后，同区域价格更低的商铺和写字楼自然会引起更多消费者的关注。

　　在商业地产走热的情况下，不少城市综合体现身沪上，尤其是在周边板块，开发商借商业氛围带动住宅销量的意图表露明显。

　　上述位于嘉定新城的中信泰富又一城正是通过自身近7万平方米的商业配套来吸引购房者入住，目前正在对外推销约75平方米的一房和近90平方米的两房两种小户型，据报道，该项目住宅部分且受访度维持在较高水平线上。

　　沪上楼市中的种种迹象表明，商业地产不仅在楼市新政中未受到很大冲击，反而在新一轮调控中迎来了发展契机，而且其内在投资价值也正在被唤醒。 “新政主要是针对住宅，对商业地产没有太多涉及，这对商业地产项目而言或许是一个利好。 ”一位资深的房地产专家这样分析说。

　　城市综合体价值彰显

　　上述专家表示，在新政间接带来的机遇之下，被称为“城中之城”的城市综合体，是城市商业价值最大化的具体体现，具备了现代城市的全部功能，这种多业态的组合在世界众多城市大获成功、成为广泛认同的地产开发模式。目前，城市综合体已在全国各地遍地开花，推动其发展已成为各个城市政府和开发企业的共识。

　　如果说楼市新政带动了商业地产的渐渐红火，并唤醒了商业地产内在的投资价值的话，那么以万达为代表的城市综合体项目的投资价值体现得会更加充分。以正在紧张施工的石家庄裕华万达广场建设为例，这一城市综合体项目的建设实际上也是在建设一个新的城市中心。除此，包括万科、龙湖、远洋等在内的主流住宅开发商，对于商业地产的关注度和运作速度也进一步加快。据了解，远洋地产北京远洋万和城商业以及远洋光华国际等项目都在紧张进行，并且基本为持有型物业为主。

　　专家分析称：“房地产尤其是商业地产，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，并且其租金回报率相对较为稳定，进而更凸显了商业地产的投资价值。 ”

　　三大综合体掠影

　　香港国际金融中心

　　香港国际金融中心是亚洲著名的综合体的代表，位于香港岛中环金融街8号，面向维多利亚港。由新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气等所组成的IFCDevelop-mentLimited发展合作设计而成，总楼面面积达43.6万千平方米。

　　东京六本木新城

　　六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体。

　　上海江桥万达广场

　　上海江桥万达广场是万达在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约25万㎡。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。