7月二手楼市成交抬头 拐点或再次到来

在新政不断打压下，开发商推货也变得十分谨慎。而另一方面，刚性需求买家一直占据新政期间二手市场的主导。7月份成交量除天河区环比减少一成以外，其它均较6月份有所增长。其中，荔湾区和海珠区都增加了两成左右，黄埔区也有明显增长。分析原因，天河区的成交量主要受制于其较高的楼价水平以及投资气氛，其它区域的反弹则赖于部分刚性需求结束观望后的释放。可以说，刚性需求买家是7月成交量保持稳定的基础力量。

而改善型需求也有突破观望入市的迹象，7月份的中高端楼盘有成交增多，成为二手价格回升、成交量再转折的有力支撑。例如番禺区，二手均价环比上涨14.3%，达9065元/平方米。此外，满堂红套型面积数据也显示，7月份全市120平方米以上的物业的成交比例为9.0%，比6月份增加了2.5个百分点。从分行了解到的情况来看，大户型的成交增多与商业银行二套房贷政策落地后房贷审批流程逐渐恢复正常有关。事实上，改善型需求所青睐的中高档物业的成交增多亦是7月份二手住宅均价得以上涨的重要原因。

据满堂红前线调查数据显示，本月接到的客户中刚需买家占到了近80%以上。其中全市总价在80万以下物业的成交比例占到61.5%，而刚性需求买家的选择多集中在90平方米以下的物业，7月份全市90平方米以下物业成交比例高达72.8%，其中60—80平方米的两房、小三房物业为交投主力，占比达34.1%。其中楼价偏低的荔湾区芳村及黄埔区成交回暖明显，芳村7月份不仅成交量增加了20.4%，均价亦上涨了4.7%。黄埔区则是6月份该区的均价虽然逆市创下新高，但是也因此成交量也因为“有价无市”降到了低谷，7月份均价回调之后成交再度放量。另外，天河区棠下、车陂、海珠区南洲板块、白云广园中板块等刚需买家集中的传统区域成交依然保持活跃。

天河区棠下、车陂、东圃板块

满堂红统计数据显示，7月份棠德花园的成交案例中以总价在48—57万之间的物业最受欢迎，面积多是60—70平方米的2房。由于物业单价在7000—9000元/平方米居多，是首次置业者首选。而在中山大道主干道上，最受首次置业者追捧的则是知名楼盘富力天朗明居，75—85万总价的小2房成交最旺，二手均价在12000/平方米左右。另外，东圃板块也集中了大量刚性需求，例如雅怡居、天力居、富力新村的物业，成交物业的单价基本不超过10000元/平方米，总价多集中在85万元以下。

海珠区工业大道、南洲板块

满堂红专业人士表示，7月份海珠工业大道、南洲板块的小户型成交回暖较明显，多个知名楼盘的成交以90万以下的小户型最活跃。例如工业大道的金碧花园（资料、团购、论坛、二手），28—75平方米的小户型都录得成交。其中以36—39平方米的小户型最受欢迎，总价在50—55万左右，二手均价则在10000—14000元/平方米之间。另外，南洲板块的侨诚花园、南洲名苑的小户型成交也不错，南洲名苑现时的二手均价在11000—12000元/平方米左右。

海珠区赤岗板块

满堂红专业人士表示，赤岗板块一直是刚性需求集中区域，单价在10000元/平方米以下的物业7月份交投畅旺。其中金丰花园、聚德花园较受欢迎。金丰花园（资料、团购、论坛、二手）的二手均价在9500—10000元/平方米左右，以58—80平方米的中小户型需求最大。聚德花园54平方米左右的小两房，总价不超过50万，也受到不少首次置业者追捧。另外，还有部分是石榴岗附近金星花园（资料、团购、论坛、二手）的1房，总价27—28万左右，78平方米左右的2房总价也仅在60万左右。

白云区广园中板块

根据满堂红统计数据显示，白云区广园中板块成交以广园新村（资料、团购、论坛、二手）、景泰新村（资料、团购、论坛、二手）、云苑新村的楼梯楼为主。楼梯楼的二手成交价以8000元/平方米左右为主，成交面积多集中在55—85平方米的2房、小3房。由于这一带专业市场集中，有不少小生意人会在该板块购置物业，也有不少老城区工作的白领人士找房。

本月成交量的上涨 是否意味着二手楼止跌回暖

满堂红专业人士表示，7月份全市二手住宅买卖成交宗数环比增加8.3%，是新政后成交最多的月份，但对比新政前仍有三到四成的差距。虽然二手市场度过了5、6月份的低谷开始回升，但从成交量来看并不可能一下子就回到新政前的水平，毕竟目前从业主方面来看，业主对于后市的看法仍存在分歧。总体来看，高楼价区域的业主对于楼市成交量的减少更加敏感，因此出货意愿较强。满堂红统计数据显示，7月份二手住宅的买卖放盘量环比增加0.1%，越秀、荔湾、海珠这三个区域的业主放盘意愿有所提高，其中越秀区放盘量环比增加12.1%，增幅最大。但刚性需求买家集中的白云、黄埔、番禺等区域的放盘数量则出现了减少，尤其是黄埔区，放盘量减少了17.7%。

而买家方面，买卖双方心理价格的差距仍比较明显，单价保持1000—2000元/平方米价差的楼盘较多。目前约有近7成出来看楼的买家对于入市仍犹豫不决，一方面对未来楼市走向不确定；另一方面则是等待楼价下半年继续调整。买卖双方对价格的僵持不下，也决定了整个回暖过程会相对缓慢。