商用物业供求继续失衡 专业市场供销两旺

据上海中原研究咨询部最新数据显示，2010年7月，全市新增可售商用物业项目26例，共计29.86万m2（2745套），环比增加了35.30%。同期售出商铺共计19.09万m2（1480套），环比小幅下跌了3.01%。月度销售均价为10655元/m2，环比下降了11.93%。

　　7月上海商铺供销市场继续呈现供大于求之势。自今年4月以来，商用物业供应一直维持在较高的水平上，而成交则持续递减。本月供求比继续攀升，为1.56：1，目前市场商用物业存量为204.01万m2，环比上升了5.6%，以目前的去化速度来说，目前存量可售期为10.9个月，虽然存量累计较为严重，可售时间仍处于一个相对合理的范围。

　　专业市场成为市场供销主力，7月份排名供应榜首位的奉贤农产品交易市场一举推出2051套，15.87万m2物业；同时成交榜单中也位列头名，共售出2.67万m2，成交均价仅为2640元/m2。成交榜单中，专业市场还有上海箱包城和上海两港装饰材料城，成交面积分别为0.62万m2和0.51万m2，两者成交均价为1808元/m2和5581元/m2。专业市场的价格极为低廉，这也一定程度上拉低了全市商用物业成交均价。

　　上海中原地产研究咨询部高级研究经理马冀表示，近两个月的上海商用物业供销排行榜单中都出现了专业市场的身影。其一，专业市场相对于市区商用物业，较具价格优势，投资门槛较低，且整体运做，风险共担，适合专业技能相对匮乏的中小投资客群。其二，城市商用物业的发展，已经不再局限于中心区日常综合商场、超级市场、百货商店等业态，专业市场正以其更为细分的客户群体，更为专业的产品提供成为商用物业中比较重要的组成部分。其三，专业市场不同市区商业物业，中心区商用物业以零售为主，而专业市场以批发为主，兼营零售的销售方式，是中心区商业的产品来源和客户需求的极好补充。

　　专业市场虽然价格处于低位，但投资者投资专业市场依然需要对各种指标进行评估。一方面，投资专业市场首先要考虑市场的整体容量和饱和度，政府支持力度、消费群体定位，入驻产品、投资规模与盈收等；另一方面，则要对市场的地理位置及交通便利性、卖场环境、硬件设施、卖场辐射范围、市场知名度和影响力、市场的专业管理和经营团队、市场配套等有所了解；最后才是市场租金水平、物业费用等。投资者只有对专业市场审慎考量了解以后，做出投资决策时，才能将专业市场的风险降到最低。