成交量走低 地产股难言否极泰来

世联地产市场研究部在其7月报告中也认为，楼市全面促销和降价的局面还未出现。值得注意的是，7月杭州均价环比下降幅度最大，达18.16%，与之对应的成交量就上升了248.59%，在一线城市中表现最为突出。

不过，上述中国指数研究院的高级分析员认为：“均价是否松动，还得结合成交结构的变动来看，比如，深圳7月份均价有微幅上涨，但是接下来的8月头两周均价又下降了，之前大约是2.2万元每平方米，现在大概降到1.6万~1.8万元每平方米，这很可能是高端住宅退出市场，市场成交的多是价格较低的中低端住宅，简单一算，均价就下来了。目前看来，在售的中低端住宅，并没有明显松动。”

“现在是小户型好卖，首次置业不受信贷政策打压，90平方米以下仍可享受利率和契税的优惠，80后对住宅的刚性需求仍然存在。” 在这轮供需博弈中，开发商当前的应对策略是调整推盘顺序，先把中小户型推出来，并寄望于通过中小户型的快速销售，来快速回笼资金。“调整推盘结构，集中推中小户型，如果销售节奏能控制好的话，资金量也能跟上。”该高级分析员表示。

万科就是一个很好的例子。上半年万科成交的户型，普通中小户型占比高，144平方米以下的户型达到万科整个销售量的89%。万科的住宅产品中，本来中小户型占比就高，何况万科还主动推中小户型。所以虽然宏观调控，万科上半年销售的完成情况仍然比较好，超过年度任务的40%。

虽然，地产股似乎还面临9~10月份房价松动的风险，但是李大霄表示：“10月份的降价，对股价没有影响。地产股价格从高位跌到超过50%，接近2008年的低谷水平，2008年是外部金融危机、内部宏观调控，今年的背景则是经济向好复苏，今年和2008年，不可同日而语，之前地产股的调整是过于恐慌了。影响地产股价值的最重要因素，还是城市化进程和人们对越来越好的居住条件的需求。和发达国家相比，中国的住房有非常大的改善空间。走精细化路线的地产商，会在分化的地产商中突显出来。”

对投资者来说，之前超跌的股价已经充分反映了市场对政策调控风险的预期，现在股价能回升多少，更关注的应该是短期内，哪些企业能在调控中一如既往的收获业绩，哪些公司又能在调控后的地产新格局中发展壮大？

“或许受A股反弹的影响，地产股股价多少都有反弹，但是如果楼盘成交量上不来，股价上升就很难持续，反过来，目前股价表现比较好的地产公司，肯定也是销售完成比较好的企业。”上述中国指数研究院高级分析员表示，“开发商的产品结构，对销售计划能否完成影响最大。”

四大地产股估值低

短期来看，中小户型占比较高的万科，在产品周转、资金回笼上，拔得头筹。瑞银证券认为，万科具有一如既往的良好执行能力，房地产调控政策出台后的5~7月，万科的销售面积甚至较去年同期提高了6.9%。由于采取了“以活跃成交为目的”的主推90平方米以下户型的推盘策略，万科的销售金额和面积在A股上市房企中排名居首。

强调快速周转的万科，在目前市场调整状况下，势头也不变，维持年初的新开工计划，不做削减。国金证券[15.00 -1.06%]发布报告认为，这种想法有一定代表性，可以避免重蹈2008年覆辙，即如果缩减新开工面积，一旦市场复苏时将面临无盘可卖。

不过，如果从另一个角度看，万科也只有快速开工、快速卖楼，才能维持资金的正常流转。正如万科副总裁肖莉在2010博鳌房地产论坛所讲，万科在资金来源上，其实也没有特别的优势，主要靠卖楼的钱，也就是预售款，由于从2009年到今年，资本市场仍然关闭，万科的经营活动现金流在资金来源中的占比达到72%，而这个72%就是卖楼的钱。

总的来说，分析师们对万科这个企业应对市场调整的稳健和从容，还是给予了肯定，这也是万科股价近期能够走出七连阳的原因所在。根据Wind资讯，截至2010年8月12日，44家机构对万科的2010年每股收益的预测均值为0.63元，净利润预计比上年增长30%。以万科8月18日8.79元的收盘价计算，万科2010年的预期市盈率约为14倍。

与万科的稳健相比，保利地产则显得有点激进。在调控之下，保利的土地储备和新开工均保持高速增长，看起来对未来充满信心。由于预收款的大幅增长，保利地产的净负债率甚至呈现出偏高的状态。不过，光大证券[15.75 -0.06%]认为，剔除预收款的真实资产负债率指标，保利地产的财务安全性与万科接近。

只是，从2002年就将商业地产作为战略之一，并将上市以来的大部分利润沉淀在商业地产中的保利，似乎比万科要先知先觉，后者至今仍处于商业地产的启动中。根据Wind资讯，22家机构对2010年保利地产每股收益的预测值为1.05元，净利润预测增幅36%。以8月18日保利地产收盘价13.16元计算，2010年预期市盈率为12.6倍。

与保利和万科大量推盘不同，招商地产和金地集团走的是精品路线。在信贷调控下，中高端住宅的需求出现萎缩，即便接下来市场价格松动，中高端住宅对价格的弹性也不大。但是如果市场转好，中高端住宅的需求一旦放量，手持大量中高端住宅的开发商，业绩就会大增。只是在市场好转之前，这类开发商需要挺过资金的压力。

相比金地集团，招商地产由于有招商银行[13.98 -1.55%]和招商局集团从信贷到土地的鼎力相助，似乎更被市场看好。根据Wind资讯，26家机构对招商地产的2010年每股收益的平均预测值为1.26元，以8月18日20.65的收盘价计算，招商地产的2010年预期市盈率为16，相比万科和保利地产有点偏高。而31家机构对金地集团2010年每股收益的平均预测值为0.53元，以8月18日的6.9元收盘价计算，金地集团的2010年预期市盈率为13。