地产快速升温 商业“馅饼” 好吃慎选

越来越多的地产巨头看中了郑州商业地产这座金矿。新政下，住宅这个“香饽饽”变成高风险的“烫手山芋”。处在政策“孤岛”的商业地产渐成各路资本追逐的目标。

　　商业地产热的背后，也曾经不乏失败的案例：“旺铺”空置、开发公司起诉租户拖欠租金、招商不善……到底什么样“房东”的铺子，最具备安全系数呢？从开发商背后的运作模式看，也许可以找到端倪。

　　商业地产快速升温

　　住宅市场已为千夫所指，同时政策的打压让其由“香饽饽”变成了高风险的“烫手山芋”。调控政策的出台，郑州楼市商品住宅销售面积下降了大约三成，但在商业地产市场，销售却出人意料地火爆。对于个人投资者来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个本能的选择。购买第二套住房的门槛提高后，已经等同于购买商业地产的标准。

　　业内人士指出，调控新政主要针对住宅市场的投资投机行为，但对于部分客户而言，在没有更多的投资渠道下，投资不动产是必然的。于是，商业地产投资热全国兴起。郑州市房管局数据显示，今年6月，郑州非住宅类物业均价达到9852元/平方米，环比上涨40％；4、5、6月，销售额都在11亿元以上。大量资金急需寻求新的投资渠道时，处在政策“孤岛”的商业地产正成为各路资本新的追逐目标。

　　商业地产拥有远高于住宅的回报率，一位关注商业地产的专业投资者给记者算了一笔账，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。在郑州做了8年橱柜生意的姚表示，前段时间刚刚投资了东区一套商铺的二层，“钱放在银行里可惜，还是拿来买铺，不出3年，肯定翻倍。即使不出手，自己留着做生意，也是很划算的”。一线的商业地产开发商进驻，不少以前只做住宅项目的开发商开始转战商业地产，还有一部分社会游资开始纷纷觊觎商业地产这块“肥肉”。

商铺有风险投资需谨慎

　　商铺有风险，入行需谨慎。早期的商业地产项目汇龙城，是当时郑州商业地产的最大关注点。2002年，汇龙城与“百盛”商场的前世今生，至今仍颇受议论。业内人士曾分析说，汇龙城的败因之一，在于开发商对物业完全分割出售，没有考虑后期统一规划、招商和管理，以致隐患重重，之后，众多的小业主、商户、经营方和投资方之间矛盾难以平衡。还有，由于前期急功近利销售，后期租户的商铺经营不善，租户拒付租金，萧条冷落的商铺间，“房东”与“租户”闹得却是沸沸扬扬。承诺“返还租金”制的澳柯玛物流园，“未开先衰”，还有“房东”与“租户”一直扯皮的天荣国际建材港等。急功近利的商铺销售，让许多投资者栽了跟头。商铺投资失败案例提醒我们，商铺投资选铺很关键。

　　“大房东”的投资逻辑

　　若投资不慎，只会造就下一个失败案例。到底什么样的商铺具备安全系数呢？商业地产大鳄万达的运作模式或许能提供一些借鉴。近日，国内商业地产巨头万达也投资郑州西部中原区，53万平方米的规划面积，强大的开发经验，令人对其未来的效果充满期待。据了解，郑州中原万达广场开工之前已基本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等招商工作。

　　万达这个“大房东”是怎样的品牌模式？此前，记者曾走访上海、宁波等地成功的万达商场。在位于上海五角场的万达商业广场，总建筑面积33万平方米，整体呈“品”字形分布，绕商场一圈，不论从哪个侧门都可以进去，地下一楼是集购物、娱乐、餐饮为一体的购物休闲区。

　　“万达”模式的意义在哪里？郑州万达广场投资有限公司营销部策划主管管永甫介绍：“万达只对市场销售居住、办公物业、商业步行街及独立底商，其余部分全部自己持有，用于出租经营。大部分自持物业，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商铺由接手项目的商业管理公司完成。”不是一卖了之，用于回收资金。商业项目获取的是持有物业的长期收益。

　　后新政时期商业地产的价值标杆

　　曾有人说，“郑州商业地产的开发投入超过需求了”，看看空置的闲铺、招商完毕后经营不善的某些商业区。但这样的事实证实，是商业地产的饱和，还是真正商业地产的缺失？

　　时光辗转近10年，却始终没有一个能真正代表郑州形象的商业地产项目。“郑州商业地产的发展现状与郑州经济发展水平并不相符。”王牌企划董事长上官同君认为，郑州还没有国际上最先进的购物中心，甚至连一条有品位的时尚休闲步行街区都没有。与世界发达国家相比，中国的商业地产至少落后了20~30年。

　　在后新政时期，不少房企纷纷将目光投向商业地产领域，在这股“商业地产投资热”中，买铺人更应将眼光放长远些，除了项目地段、价格外，最重要的是对于开发商品牌模式的探索。