商业地产保障房 迷途中的希望之光？

史无前例的严厉政策，被各方解读认为这是一场“去房地产化”运动，从上半年全国楼市的销量中就可见一斑，新政后住宅市场销售面积锐减。

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　　也有地产企业抓住资本命脉，极力开拓多元化融资渠道，无论是金地还是复地都将房地产基金作为研究对象。

　　策略一：增加土地储备

　　尽管销售压力巨大，融资困难重重，但开发商并没有降低增加土地储备的打算。

　　中海地产就表示下半年会利用145.6亿元资金，实现600万平方米的拿地任务。

　　而就在7月份，招商地产联手老伙伴会德丰，以5.24亿元的价格拿下广东佛山地块。三天后，招商地产再次联合会德丰以5.8亿元的价格竞得该区域紧邻的另一地块。 8月4日，保利地产公司耗资18.8亿元，在佛山、广州市番禺区、连云港、长春拿下四幅地块；就在同一天，远洋地产在上海以底价取得两幅“区域地王”，而中粮地产则以9.79亿元拿下了杭州的一幅土地。

　　不过，在二三线城市布局有多幅地块的万科，下半年或将转变方向杀回一线城市，其在中报中提及，“随着土地价格的继续调整，公司表示下半年可能更专注于一线城市，并会坚持不拿高价地的原则。”

　　策略二：布局商业地产

　　上半年一个明显的迹象是，房企加大对商业地产的布局。

　　而下半年这一迹象并没有就此打住，在中报中，招商地产规划在未来增持商业，包括大股东对建设蛇口太子湾国际邮轮母港和海上世界CBD的大手笔规，以及其他城市商业地产的逐步增加。

　　保利地产在公告中也表示，将稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。

　　王石时代坚持“只做住宅”的原则也再被打破，万科总裁郁亮表示有机会将“循序渐进地发展商业地产业务”。 不过，给出了一个比例线，郁亮称，近期商业地产不会超过10%，未来两三年最多也不会超过20%。

　　不过，对于运营了多年住宅市场的开发商转向商业地产领域，一位商业地产运营人士向《东地产》表示其并不看好住宅开发商能做好商业地产：“这是两个不同领域，商业地产是需要积累品牌商户而不需要购房者。”

　　策略三：瞄准保障房

　　政府正逐步加大全国保障性住房用地的供应，计划今年全年实现24000多公顷的供应量。其中，上海规划和国土资源局在上周也重申今年上海市计划供应住宅用地1100公顷，其中保障性住房建设用地770公顷，普通商品住房用地330公顷。

　　开发商也在加大对保障房的市场占有率，数据显示，2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房共计159万平方米，包括限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。今年，除了正在推进的深圳项目，万科也在积极争取100多万平方米的保障房建设。

　　招商地产董事长孙承铭日前也指出，公司会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。目前招商地产北京立水桥项目及深圳澜园项目均有保障房的建设配套。

　　保利地产2007年建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾，其中有八成为套型建筑面积在90平方米以下的住宅，当时限价6500元/平方米，相当于周围商品房房价的七成。

　　不过，利润低一直导致部分开发商裹足不前，郁亮表示，万科本着对股东负责的原则把保障性住房作为业务项目运作不是作为公益项目运作，但“保障房是不容易赚钱的，利润一般在3%以内，外加一定的项目管理费用，万科要努力做到不亏钱，能否赚钱要以后验证”。

　　业内人士透露，除了以上收益，按照产业化方式进行的保障房项目，万科还能收到一笔产业化补贴，每平方米大概300元。

　　策略四：开拓融资渠道

　　没有资金，再多的扩张计划都无济于事。地产调控新政以来，开发商融资渠道出现巨大变化，常规的银行融资、企业债、证券市场融资全部暂停，开发商迫不得已选择了海外借贷、民间高息借款以及项目信托等其他手段来维持资金安全。

　　今年3月份，保利地产公告新一轮融资方案，拟通过定向增发总股本20%的股份，募集资金净额不超过96亿元。募集资金将投向位于北京、上海、佛山、杭州、重庆等城市的12个开发项目。然而时过5个月，保利地产的融资方案仍未落定。

　　在金地中报中，金地董事会就表示，构建多元化的融资通道向来是公司的战略重点，在紧缩的股权和债务融资环境下，公司将加大项目层面的股权合作力度，为公司的发展提供充足的资金保障。此外，公司在房地产金融方面的业务也在稳步推进，今年以来，公司已通过信托、基金的方式为多个项目引入了外部投资者。

　　而保利地产业指出，将开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控的影响。