淡季不淡 8月份厦门"爆"出住宅日成交百套记录

　　据厦门房管局数据显示，进入8月，厦门住宅成交量共有4天超过百套，分别是8月5日112套、8月9日151套、8月10日191套、8月11日182套，其余时间的日成交量比7月也有明显的增加——7月住宅共成交620套，日成交量仅20套，而进入8月的15天以来，只有1日和3日两天低于20套，其余时间大多高于50套甚至接近百套。

　　据了解，受新政影响，厦门住宅成交量经历了急速下滑的过程——“4·15新政”出台前，全市住宅日均销量约121套，10天后的4月25日起，全市住宅日均销量不到50套，与3月量价齐升、住宅日成交百套形成鲜明对比(3月厦门住宅共成交3057套)。在此背景下，进入8月，成交量有所反弹并出现日成交百套记录，着实令人惊讶。

　　有心人会注意到，连日成交量过百套，与近期厦门新开楼盘有密切关系。查看成交记录会发现，连续3天100多套的成交住宅中，超过2/3的成交量来自新开楼盘。房管局的楼盘表也显示，湖里新开楼盘中央美地8月初取得预售证的600多套房源，目前已售出将近500套，剩下的100多套也多已被认购。

　　新盘 销售进度有快有慢

　　但是，并非所有新开楼盘都像上述楼盘一样“急行军”式地热销，更多的新盘销售速度趋于温和。

　　据悉，7月至今，已有禹洲·城上城(湖里)、水晶国际(思明)、阳光美郡(同安)、王子广场(海沧)、东方新城一期(翔安)、中央美地(湖里)、亿力·悦海(湖里)、当代·天境(思明)等楼盘相继取得预售证并公开销售。其中，中央美地、亿力·悦海、当代·天境为8月份取得预售证的新盘。而从目前情况看，销售速度最快的当属中央美地，其余楼盘的销量岛内大多在100多套的水平，岛外除了一个翔安楼盘售出近200套外，有的虽然认购近百套，但签约售出仅二三十套，有的甚至还停留在个位数。

　　“短短半个月内，整个楼盘接近完销，在目前的市场环境下是一个特例。”一名业内人士评述，开盘后认购100多套应该算是比较正常的速度，也基本符合开发商的预期，毕竟在“后新政”时期，楼盘进入“慢卖”时代已是趋势，开发商也多有所准备。

　　预热 大打“神秘”“珍稀”牌

　　除了“慢卖”，楼市新近频见的词汇还有“暗开盘”。

　　其实，未开盘便大举进行内部认购，打造一开盘就售罄的局势，并不是什么新鲜的形式。不过，在楼市行情好的时候，开发商采取低调开盘或“暗开盘”的形式是基于“无房可卖”的担心，去年8月不少岛内中小户型楼盘即上演了这样一场“小盘快跑”的戏剧性一幕;在楼市行情冷的时候，采取“高调预热、低调开盘”的形式却更多基于对市场反馈把握度不大的无奈，只能通过各种预热活动试探市场温度，等待市场时机相对成熟之机，取得预售证并“只对内部人士开放”。

　　先是以禹洲·城上城、水晶国际为代表的楼盘通过项目展示、吸纳会员、发放优惠卡等形式，强调户型和面积的优惠向潜在购房者“暗送秋波”，接着是以万科、世茂、万达等外来房企为代表的楼盘依托项目接待处开演“品质大戏”……如果说，7月的几波“楼盘预热潮”已初显成效，8月的新一波“预热潮”则有所“升级”——参与预热的是千呼万唤始出来的岛内稀缺地段楼盘，比起7月的一些住宅大盘，不那么“平易近人”，反而有些“曲高和寡”的优越感。

　　“神秘”是8月预热盘的一大特点。近日，位于松柏片区的永年·天墅便在项目现场建起一个不规则的钢结构几何建筑，旁边还有一个真正的“树屋”，很是吸引眼球。这个据称花了数百万元打造的“万有引力”接待会馆，其实是采用后现代手法打造的售楼处，由于形式特别，并且接待会馆揭幕当天购房者只能凭邀请函入内参观，无形中为永年·天墅增添了几分神秘色彩。位于思明区民族路的当代·天境，作为“下半年老城区仅存新盘”，早在6、7月便放出开盘风声，直到8月初才正式取得预售证，从“无法标价”到“大势成”的宣传语，也做足了“神秘”的功课。而颇为“巧合”的是，除了“神秘”，上述两盘不约而同都以“面向全球109/160席”或“只对少数人公开”、“限量亮相”等描述大打“珍稀”牌。

　　和其他“愁卖”的大体量楼盘不同，这些占据岛内稀缺地段的小体量豪宅开发商担心的更多是：不知道想买的人能不能买得到。这虽然是带有玩笑意味的“喟叹”，却在一定程度上反映出稀缺地段豪宅受政策影响大大低于其他类型楼盘的事实。

　　地王 本土房企抢建综合体

　　新盘成交量交出满意答卷，开发商“得空”关注起土地储备，于是有了土地拍卖会上历经140多轮竞拍争夺一块综合体地块的一幕，算是为新政后波澜不惊的第二场土地拍卖会增添了些许“谈资”。

　　8月8日，新政后厦门第二场土地拍卖会如期举行。本场拍卖会共有5幅地块出让，最终5幅地块全部成交，成交总金额40.33亿元。不过，除了五缘湾西片区的2010P13地块以总建筑面积近50万平方米的大体量拍出31.02亿元，由此成就了厦门新的“总价地王”，其他几块岛外地块的竞拍并无亮点。竞拍中，围绕五缘湾综合体地块展开激烈角逐的是厦门本土龙头建发房产与外来大鳄保利地产，最终取胜的是建发房产，这也是建发房产首次在厦门挑战综合体项目。

　　“本次拍卖会居住地块供应不多，且大多数处于岛外陌生区域，仅有的岛内地块即地处五缘湾的综合体项目，波澜不惊也是正常。”新景祥策划代理有限公司副总经理丘运贤表示，优质地块得到市场的大力追捧，一定程度上反映了开发商对未来市场的走势依然十分看好，相信在未来的土地拍卖市场上，优质地块也将受到持续热捧。新百瑞物业企划有限公司副总经理、策划总监邹绍军则认为，本土龙头房企由住宅地产转向经营地产，也释放了一个信号：住宅开发已进入相对的微利时代，惟有依托多元化业态，房地产企业才能增强自身竞争力。

　　不过，也有业内人士分析，此次综合体地块虽然是“总价地王”，但楼面地价仅6271.35元/平方米，大大低于同地段的其他地块。因此，8月8日的这场土地拍卖会更多是一场“秀”，既没有什么亮点，也不会对后市带来什么实质影响。

　　>>观点

　　下半年有望迎来成交放量

　　虽然成交量受单盘影响明显，不过，8月出现4天日成交量超过百套的记录，仍然被视为成交放量的一个信号。

　　“随着新盘面市节奏加快，厦门住宅成交正在进入一个放量过程。”新百瑞物业企划有限公司副总经理、策划总监邹绍军称，创造日销售“百套”记录的楼盘之所以能够在8月创造热销“神话”，与其相对理性的定价不无关系。据透露，中央美地推出之前曾放出风声，定价将比同地段楼盘高出两三千元/平方米，结果却是比同地段楼盘低了两三千元/平方米，加上品牌效应和楼盘品质，受到追捧也便不足为奇了。

　　蓝火置业研展部总监曾剑平则表示，近期新开楼盘有几个共同特点，即多以中小户型为主，价格都有所松动，且都是在充分蓄客的基础上低调开盘，因此很容易给人“开盘即售罄”的印象。这在一定程度上也说明，刚性需求还是普遍存在，只要价格特别是总价达到一定的低点，刚性需求便“一触即发”。而新开楼盘趋于理性的定价，对于下半年即将面市的其他楼盘无疑也是一种暗示和引导，随着更多新盘理性定价，下半年有望迎来一波成交放量。

　　至于成交放量的节点，多名接受记者采访的业内人士均表示会在10月左右。据介绍，10月是传统的销售旺季，会迎来市场常规的新盘放量，目前，包括永年·天墅在内的不少楼盘都已放出风声将在10月开盘，以中央美地为代表的部分楼盘，也纷纷把二期开放的节点确定在了10月。价格方面，应该总体会是平稳并有所上升，毕竟对于不少一期热卖的项目而言，要考虑的问题不再是能卖多少，而是价格能提多少。

　　供应增加楼市或理性回暖

　　开盘低调，前期宣传却并不低调。今年以来，厦门楼市新房供应量持续走低，各楼盘均无房可卖，虽然一定程度上受到新政的影响，但是市场“缺货”才是影响总体成交的主要原因。近期上市的新楼盘均已经在年初展开了宣传推广，开盘前期积累了大量的意向客户，尤其是自住型客户。因此不少楼盘的销售率都不错。这反映了厦门市场供不应求的局势正在缓解，楼市正在回归正常。以上是新景祥策划代理有限公司副总经理丘运贤的观点。

　　“近期开盘的项目大多分布在岛内东部热点区域，如枋湖片区、观音山片区等，项目一面市即受到市场关注，且多为知名开发商作品，产品性价比较高，不少项目均受到自住型客户的追捧，投资客户较少。”丘运贤进一步分析，当前入市项目增多是市场的必然。年后厦门房地产市场供应量的持续低迷，被压抑的需求得不到释放，市场存在较多空白点，因此大多数开发商选择抓住机会，弥补空白，市场供不应求的局势有所改观。根据市场资料，下半年岛内外还将有大量中高端楼盘面市，如水晶国际二期、中骏天峰(海沧)、万科金域华府(杏林)、万科·金色悦城二期等，未来房地产市场呈持续回暖之势。

　　“经过一段时间的观望之后，8月岛内外各楼盘开始放量，市场供应量增加;同时自住购房客户涌入市场，成交量乐观;市场价格较为平稳，显示市场回暖的到来。”对于8月楼市的整体表现，丘运贤更是直接用“理性回暖”加以形容。