新政后济南商业地产投资价值

　　调控“组合拳”出台后，经过三个多月的调整，楼市已经由之前的高烧不止，蜕变为现在的“平静”。据统计局最新公布的数据显示，6月份，中国房价环比回落了0.1%，是15个月连续上涨后，首次出现了环比回落。业内人士指出，虽然“0.1%”这个数字看起来微不足道，但已经足够说明房价过快上涨的趋势已经得到明显的遏制。

　　近日，市场又传出消息，“调控将出现松动”，不过喧闹了一段时间后，官方层面终于做出了表态。日前，住建部、银监会、国资委等部门分别做出回应，称将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及其相关配套措施。

　　商业地产迎来第二个春天

　　新政的出台，压制了住宅投资后又将商业地产重新推向世人的眼前。而一向“低调”的商业地产乘楼市调控似乎迎来了第二个春天。

　　放眼全国，不少房产大鳄近期均加大了在商业地产领域的投资力度——— 万科总裁郁亮曾经提到，2010年万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。华润置地高层在其业绩发布会上也提到，华润在未来商业地产的比例将提至四成。

　　在济南，受“新国十条”和一系列相关楼市调控政策影响，商业地产乘楼市调控之机走出了独立行情，已经成为新政的最大受益者。

　　为何人们开始把投资目光转向商业地产？业内人士分析认为，当下商业地产的兴起与4月份国家出台的一系列调控政策都有着密切的关系。“虽然普通住宅和商业地产同样属于地产，但商业地产并未在房产新政的打压范围之内，而是一直处于一个比较稳定的状态。因此，在新政的影响下，部分投资者将投资的眼光放在了商业地产上。”业内人士分析说。另外，随着住宅投资的回落，商业地产的投资价值又慢慢回到人们的视线中来，其发展前景也成为被看好的原因之一。不少投资者认为，与住宅市场相比，投资商业地产，能获得稳定的租金回报。

　　对于新政对商业地产究竟有没有带来希翼，准备投资齐鲁鞋城品牌港的李先生也发表了其看法——— “商业地产并未受到此次的政策影响，反而市场前景广泛被看好。一方面，与住宅市场相比，投资商业项目，能获得稳定的租金回报，国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商务、商业项目起到明显促进作用;另一方面，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，也没有增加投资者的投资成本。”

　　通过走访，笔者发现目前很多投资者已经陆续从住宅投资中撤出，视线悄悄转向商业地产项目。

　　如何选择商业地产

　　和投资任何产品一样，商业地产的投资也存在风险。因此，如何在市场繁花迷眼的商业地产中挑选最佳产品，降低投资风险，显得尤为重要。李嘉诚先生说过的一句名言“地段、地段、还是地段”，成为房地产开发和投资的至理名言。不能将住宅的投资眼光带入商业地产投资中，一定要看是否位于黄金地段、人流量是否充裕、商务氛围是否浓郁、短期未来可见的成长性是否好，以及周边区域的整体消费能力。

　　作为一项对于普通投资者相对陌生的投资项目，商业地产投资需要投资者具有更加专业的知识和独到的投资眼光。“投资任何一个物业来讲，都是要看这个物业所处的地段和租售比，尤其是商业地产项目。临街型商业的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。而对于比较复杂的专业商业项目投资，投资回报率、项目的成长性和升值空间、项目的可行性及风险都是应该注意的方面。”一位业内人士认为，消费者在选择投资商业地产时，一定要从三个方面进行冷静的评估：前期的规划，中期的招商，最后是运营管理。“首先，要关注操作项目的公司到底具不具备这方面的理念。其次，投资人还应该分析项目在商圈未来的发展潜力，关注周边有没有一些大的聚客项目、人流量达到没有，这些因素都是可以从规划中去进行解读的。”

　　据了解，济南的商业地产与其他重点城市写字楼、商场伴随住宅开发迅速火热有所不同的是，济南商业地产的供应远远不足刚性需求，而在销售价格上“商住倒挂”现象尤其明显，写字楼、公寓、商铺价值远被低估，业内人士分析认为投资商业地产前景无限。