上海商业地产成交比重翻倍 静待补涨行情

持续不断的政策打压，促使高房价的住宅市场存有更高的风险。而此时的商业地产似乎成了一个避风港，由于政策的挤出效应，热钱开始涌向商业地产。商业地产将成为一部分住宅投资资金的一个主要出路。

 
商业地产成交比重翻倍

据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年1-7月商品住宅成交面积只有333万平方米，仅为09年同期的四成，并创出5年最低，投资资金已经在住宅市场止步。与此同时，上海市商业办公成交面积和成交均价都处于历史最高点，其中商业办公成交面积达到205万平方米，同比增加了10%，成交均价达到了15426元/平方米，同比上涨了11%。

从整个商业地产的成交比重来看，前几年商业地产的成交比重一直在20%上下，而2010年前7个月其比重一下子接近40%，商业地产在整个房地产业中的地位将更加显赫。

据了解，近几年国家屡次针对住宅市场进行调控，不少以住宅开发为主的开发商为规避政策性风险，逐年增加对商业地产的投入。万科、金地、保利等知名开发商，在未来几年内都将投入较大比重在商业地产上。开发量的增加和品质的提升使得商业地产地位日益凸显，并受到市场的关注。

数亿资金转战长风EBD

2010年前7个月，整个上海市商业办公供应面积为201万平方米，成交面积为178万平方米。据统计，今年全市推出面积最大的5个项目，仅有“汇银铭尊”一个纯办公项目可出售。目前香港上市企业―――“兴达国际”；中国商务休闲男装第一价值品牌―――“劲霸男装”；以刀具生产为代表的全球最负盛名的商务礼品制造商―――“维氏钢刀”，这三家企业合计斥资达5亿以上整栋收购汇银铭尊，作为其企业总部。他们正是看中了依托大虹桥国际水准的长风EBD规划。位于长风EBD核心位置的汇银铭尊，整层、整栋出售，较适合成长中的长三角企业作为在上海的总部。

“商住倒挂”决定未来补涨

行家分析，实际上汇银铭尊项目只是投资置业类商业地产的一个缩影。市中心可售型商业地产仍然相对不足，并且作为四大中心的上海还出现了与国际惯例相违背的“商住倒挂”现象，可见未来高品质商业办公项目具有“补涨”的行情。有消息说，未来金融租赁公司投向商业地产的资金或将有近千亿元。目前温州炒房团已开始从住宅市场转战至商业地产，这将直接带动整个商业地产的上涨行情。

具有高起点规划优势，交通便捷的高品质商业办公项目更容易得到温州炒房团的关注。

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7月上海写字楼淡季走俏 租赁量环比上涨40%

（来源：上海商报 ）7月本应迎来写字楼传统租赁淡季，不过目前上海写字楼租赁市场表现仍旧活跃。商报记者从多家统计机构了解到，与6月相比，7月上海写字楼租赁成交量环比涨幅已达40％。

甲级写字楼表现良好

租金方面，则出现明显分化，甲级写字楼市场表现良好，租金水平也持续上扬，平均净租金达到317元／平方米／月，环比涨4．5％。

高纬环球报告显示，目前沪上甲级写字楼，尤其是浦东陆家嘴商圈写字楼市场表现强势依旧，租金环比增长7．0％，领先整个写字楼市场。

据了解，伴随空置面积的逐步消化，楼宇入住率的不断升高，不少浦东区域甲级写字楼的开发商已不急于降低租金水平来吸引企业进驻，因而租金保持持续上涨；相比较而言，浦西市场则继续此前平稳势头，并由于此前租金水平相对较高，所以上升空间较小，租金环比上涨仅为2．3％。

不过，不少中低端写字楼租金下滑明显，或不敌周边甲级写字楼租金水平的三分之一。21世纪不动产数据中心统计显示，上海区域中低端写字楼的整体租金水平已环比下滑约10％左右，目前租金平均水平为90－120元／平方米／月。

以租赁活跃的陆家嘴商圈为例，商报记者从当地中介门店了解到，该区域华能联合大厦于5月份挂出一套200平方米的房源，挂牌价120元／平方米／月，但两个月来始终没有客户前来咨询。目前，该业主已经主动降价至108元／平方米／月，但迄今为止这套房源仍然没有成交。

中低端写字楼租金仍下跌

眼下，中低端写字楼的租金仍面临下跌趋势。据介绍，目前市场中，不少中低端写字楼的房龄已超过10年，其品质一般要比周边中高端写字楼低3－4个档次。此外，中低端写字楼的租户一般以个人和小型企业为主，这类人群预算或相对有限，并在楼市调控政策影响下，普遍不看好后市，这种情绪也将影响到他们对租赁市场的预期，认为租金也将继续回落。

此外，一个值得注意的现象是，新政出台后3个月期间，投资客或正逐渐撤离写字楼市场。据21世纪不动产商业楼宇部负责人介绍，5月份前来咨询客户中，投资客占比约20％，6月份这一比例减少至10％，而7月至今尚未有投资型客户前来咨询。

“5月份开始，以个人名义买下大面积写字楼的投资客就已经消失掉了，而合伙集资购买整层楼的现象开始出现。如黄浦区的上海外滩中心就于上个月成交了一套楼面，总价约7000万元左右，不过最近这种投资客参与的大宗交易却都没有出现。”该负责人称。