中国房地产的僵局或令改革难以实施

    麦格理证券8月10日发布研究报告称，中国经济真正的风险或许在于房地产的僵局令金融改革和财政调整等必要改革陷入过于冒险的窘境而难以实施。

　　研报称，这种情况下，中国保持房地产市场稳定的代价，可能是推迟废除银行-国企联合体的进程，不利于中国经济的未来。

　　最近盛传的所谓中国社科院关于空置房的研究报告又引起了市场对中国经济泡沫的担忧。坊间传闻，中国社科院研究显示，按读数为零的住宅电表计，中国空置房高达6540万套。这样算来，平均每四户家庭就有一套空置房。电力部门后来出面辟谣，力图证明社科院数据不实。

　　不过麦格理证券认为，即使这个数据准确无误，对地产危机的担心可能也是弄错了对象。

　　麦格理证券表示，中国经济的真正风险不是房价崩盘，而是供应过剩如何阻经济结构的调整。地产业的过度投资目前正在对中国金融改革设制阻碍，并固化经济当中长期以来的低效率。

　　在目前中国，非必要住房需求非常理性，正因为如此，在7月份政府暗示地产调控的行政措施已达极限以来，地产销售迅速反弹。中国地产需求为何如此有韧性的一个必须要考虑的因素就是中国家庭极少的储蓄替代渠道。

　　如果是在对市场反应灵敏的金融体系中，中国的利率恐怕要比现行利率高出逾300个基点。当前12个月期存款利率只有2.3%，明显低于CPI增幅。倘若与上半年名义GDP16.7%的增速相比，存款利率更不在同一水平线上。所以把钱存在银行就是一桩亏本买卖。

　　这种形势迫使中国家庭寻找更有利于规避通胀的投资渠道。但在中国资本账户受到限制的情况下，多数存款人只能投资于房地产等国内有限的几种替代性渠道。

　　研报又称，楼市的表现远胜于股市，在过去十年中，股市回报只有楼市的六分之一，其波动性也令许多储蓄者敬而远之。

　　由于这种需求根深蒂固，尤其在通胀仍是人们考虑的一个因素之际，中国将不会呈现出供应过度的状况。

　　不过，这也预示着中国在不远的将来将面临三个艰难的转型，一是随着时间推移将增加银行储蓄的回报，降低房产的相对吸引力的利率改革。

　　二是资本账户自由化，中国家庭将由此扩大进行跨境投资的渠道;三是引入基于价值的物业税，以减少地方政府对土地出让收入的依赖，这样一来也会令空置房屋产生维持成本。

　　虽然这些改革困难重重，但每一项都是中国政府希望在未来几年实施的经济结构调整与提高效率的关键。