理性看待6540万套空置房迷雾

    消息出来后，国家电网公司进行了辟谣。不过，楼市到底有多少空置房，权威部门至今仍没有说法。央视记者近日采取蛰伏、隐蔽、夜晚数电灯、白天观察小区进出车辆的办法，对北京空置房现象进行了调查。调查发现，北京卫星城入住率较低，有的楼盘40%的住房没有入住。

    楼市到底缺不缺房？房屋空置数据不单是现有楼市调控政策的依据之一，也是今后房产税和物业税开征的重要基础，如果这一数据像谜一般，一系列调控无疑是盲人摸象。由于权威数据的缺失，晚上数灯成为不少经济学家研究中国楼市的无奈之举。

    空置房数据不合逻辑

    6540万套空置房意味着什么？按每套房供3人居住计算，这些空置房可居住近2亿人。而在1999～2008年这个城市化加速上升的10年中，我国城市非农人口总共也只增加2亿人左右。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌说：“这个数据令人震惊，十分恐怖。”

    惊讶之外，只要还原常识和逻辑，6540万套空置房的说法就很难成立。根据国家统计局的数据，从1998年到2008年，全国商品住宅总竣工面积为37亿平方米，而1998年前，大多数住房的套均面积在60平方米左右。过去20多年，全国城市住房建设总规模仅为50亿至60亿平方米，而6540万套住宅按照每户90平方米粗略计算，为58亿平方米。如果6540万套空置房事实成立，意味着中国历史上近20年所盖的房子大部分都空置着，这显然是不可能的。

    经济学者郭凯称，以70平方米一套计算，6540万套房合45亿平方米，而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米，也就是说，除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年才有望达到6540万套。

    北京大学房地产研究所所长陈国强表示，很多高校和一些民间机构都在做关于房屋空置率的调研，有些调查水表，有些调查电表，使用方法并不科学。“民间机构可以动员的力量非常有限，如果样本选取范围过小，则会影响调查的科学性”。

    顾云昌认为，当前社会对空置房数据很敏感，但没有必要夸大此数据。当前有许多人拥有第二居所、第三居所甚至第四居所，有时候只是偶尔使用，使用的频率和使用的方式不同，情况十分复杂。而很多人拥有数套居所是由社会贫富差距造成的，应该想办法调整政策，让买不起房的人有保障性住房住，同时增加供应，缓解当前房价上涨过快的矛盾。

    空置房缺乏权威统计

    在判断房地产市场是否健康的指标中，除了房价收入比和房屋租售比外，房屋空置率也是一个非常重要的指标。作为市场供需关系的风向标，房屋空置率反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。

    房屋空置率过高被认为是一种风险，因为这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源浪费。在美国、英国等西方国家，房屋空置率一直有比较完善的统计制度和方法。有数据显示，许多西方国家都将房屋空置率的警戒线定为10％。

    遗憾的是，国内房屋空置率统计一直未有权威说法。迄今为止，官方和民间对空置房的定义仍然存在分歧，空置率的计算方法也不尽相同，这导致了业界对房屋空置率的判断出现了非常矛盾的看法。

    华远集团总裁任志强曾经表示，如果按综合空置率计算，中国住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。而北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水则指出，北京1个城市可以闲置50万套，全国600个城市就可能闲置6000万套。数据成了任人打扮的小姑娘，开发商与开发商的反对者都拿不靠谱的空置率说事。

    其实，前几年国家统计局每年都公布全国住宅空置面积数据，由此也引发了一系列激烈的争论。搞笑的是，数据争议的结果居然是消灭了数据。从2008年开始，国家统计局不再发布住宅空置面积。权威部门在房屋空置率问题上的缺位与失语，使公众的疑惑得不到及时解释。

    不过需要指出的是，一定数量的空置房是房地产市场的正常现象，空置率也并非越低越好。而且，在“印钞经济”没有改变前，买房保值无疑是老百姓储蓄财富的重要手段，因此房屋空置率居高不下的情况可能一时难以改变。

    盘活空置房降低房租

    本轮楼市调控已经超过百日，房地产市场开始出现了一些积极变化，“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目的已初见成效。与此同时，今年以来房租上涨席卷了全国各大城市，引起了公众关注。

    客观地说，这一波房租上涨虽然无法排除中介炒作推高房租的原因，但更主要的是租金补涨压力和租房需求增加等因素叠加的结果。因此，下一步楼市调控所要做的，除了遏制房价飞涨的景象重现，更要通过政策杠杆和立法程序，让空置房尽快进入租房市场，抑制房租过快上涨。这也是政府解决民生难题的重要责任。毕竟，比起那些等着买房的家庭，更多租房人的经济承受能力和现实困境更值得同情。

    按市场规律，租金价格无非取决于供求关系。在租赁需求无法减少的情况下，应该从增加供给的角度着手：一是加大廉租房、公租房建设，培育租赁型保障房市场；二是尽可能多地“激活”存量房，培育民间租房市场，通过税费优惠和制度设计鼓励私人房产出租。

    在政府没有数量庞大的廉租房可以提供的情况下，千方百计盘活天量空置房，加大租赁市场的供应量，无疑是缓解租房难和房租上涨的有效途径。

    住房空置的原因多样，有的空置房是高档住宅，租金较贵，需求范围窄；有些空置房是基于投资保值目的，业主出租意愿不强；有些是开发商故意捂盘，抬高房价……对此，需要从政策设计层面区别对待，但原则方向应该是统一的———降低空置率，提高住房利用率，培育民间租赁市场，缓解民生压力。

    根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的，30%以内是可以承受的。最近出炉的《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》显示，我省的房租收入比基本在正常范围内，最高的杭州为30%，最低的金华仅10.3%。金华房租收入比之所以全省最低，与有大量的空置房可供出租应该有很大关系。

    实现“居者有其屋”并不是“居者买其屋”，构建多层次的住房保障体系是当前社会的现实选择。既然空置房迷雾一时难以解开，过多的“口水仗”也没有好处，有关部门不如因势利导在盘活空置房上多下工夫。