2010年上半年西安买房市场观望情绪渐渐转浓

　　关于购房者置业目的一项调查来看，打击投机投资，遏制房价过快上涨成为本年度政策调控的主要目标，调查结果显示，2010 年二季度西安楼市购买主力仍然以首次置业和改善性需求为主，其中因无房而产生的刚性需求比例占到36.18%，较1季度同比上涨3.66%，投资者比例下滑明显，仅占到全部被调查者的8.99%，该比例较一季度的14.32%下滑幅度较大。

　　从受访者年龄分布来看，购房人群趋于年轻化。

　　被调查人群中，25岁-30岁的购房人群比例为44.27%，该比例购房人群所占比例较1季度上涨了6.16%。从西安楼市需求市场购房目的来看，以“无住房不得不买”以及“结婚购房”为最主要目的。

　　从购房者置业首选区域来看，虽在前两季度城北区关注度一度超越城南，但本次调查结果显示，城南区依然以32.13%的关注度稳居鳌头，城南以其教育资源优势明显、配套成熟、地铁等优势深受购房者尤其中年轻置业人群青睐。

　　从受访者置业关注因素来看。交通比肩价格成为购房最受关注因素。

　　受访者中15.69%的人群购房最为关注的因素为交通便利，与此同时15.64%的人群最关注价格，处于第三位的为小区周边环境及配套，人群比例为14.58%，其余因素比例由高至低依序为户型、小区内部环境及配套、建筑质量等。

　　从购房者对下半年西安的

　　在对下半年西安房价走势的调查结果中，40.9%的购房者认为下半年西安房价会出现下跌，该比例在新一轮楼市调控政策下增加明显，与1季度相比该种趋势的认知度上升7.4%。认为西安市下半年房价走势保持平稳的置业者比例占据29.21%，较1季度相比上涨9.55%。认为将上涨的人群占到29.89%，较1季度回落了16.99%。

　　半数以上的购房者认为目前政策尚未取得预期的效果，下半年政府可能将出台更为严厉的调控抑制投资需求，22.7%的购房者认为3季度为购房良机，31%认为4季度适宜购房，35.96%的被调查者认为2011年之后是购房最佳时机。

　　从受访者房价的承受能力。53.26%的购房者认为“房价很难接受”

　　2季度在线调查结果显示，53.26%的购房者认为“房价很难接受”，受访者愿意购买房屋的单价在4500元/平方米以下的达到57.75%，与此同时，51.01%的购房者表示可承受的最大总房款在25-45万。

　　从受访者付款方式的选择来看，79.78%的购房者选择银行按揭

　　本次调查结果显示，对于付款方式16.06%的购房者选择一次性付款，该比例较1季度相比上涨了2.71%，选择按揭付款的购房者比例占到79.78%，较1季度上涨了2.59%。

　　从购房者置业选择户型来看，近四成购房者选择70-90平方米户型。

　　新政影响下，投资型需求客户逐渐被挤出市场，刚性需求比例明显增加，促使70-90平方米二室户型以及90-130平方米三室户型成为市场需求的重点。购房者需求最大的面积区间70-90平方米比例增加明显，占调查总数的39.10%，90-110平方米面积区间，占调查总数的30.56%。

　　目前西安市场精

　　关于2季度西安商品房购买意向调查报告就发布至此。接下来我发布09下半年西安房地产市场预警报告：

　　自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。全国各主要城市及西安的房地产市场已加速异变， 西安商品房市场5、6月份交易持续回落，同时从

　　一、商品房市场

　　1、政策影响效力将在下半年深化显现

　　基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。

　　2、 购房市场观望情绪或将进一步加剧 市场成交仍将有回落表现

　　从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。

　　3、市场供应仍将迎来放量增长 楼市阶段性供大于求现象或将闪现

　　2009年西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调整开发企业观望情绪浓郁，在目前国家关于土地开发的政策影响下，预计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对取得预售证的项目必须全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长，而与此同时面对销售量的低迷，阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。

　　从更长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不确定因素的叠加效应已减弱了地产商的开发投入，预计明年新房供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。

　　4、下半年房价将出现明显下降

　　量价齐跌的市场表现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，同时市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

　　基于2008年西安房地产市场的运行表现来看，成交持续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。

　　5、商业地产投资渐渐升温

　　住宅市场的各种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房地产业多年来持续外扩，城市居住区域扩展至三环外，城市化进程的推进催生了大量的以居住配套为主要功能的商业地产，未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。

　　同时从全国范围以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发企业关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。

　　二、土地市场

　　1、下半年土地调控力度加大

　　国土资源部表示，根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

　　2、土地市场交易将有回落可能

　　2010年上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，伴随着楼市调整的深化，商品房销售回落以及融资门槛提升不仅将降低房企的购地欲望，预计下半年土地市场交易量将有回落可能。

　　3、地价或将下跌

　　在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。

　　三、二手房市场

　　1、二手房挂牌量有望大幅增长

　　“新国十条”实施将加速收紧房市流动性，并同时大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引发二手房市场出现集中抛售现象，预计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量可能。

　　2、二手房销售价格预计于下半年继续下行

　　在目前一手房价格呈现松动并有可能于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。受新房价格下跌的压力，二手房市场也难以由博弈的胶着状态中解脱，年底前二手房价格将进一步走低。

　　3、租房价格或将回稳

　　6月份以来西安市房租涨幅加大，但预计进入下半年后房租将归于平稳。首先，随着暑期租赁高峰的结束，进入9月下旬，租赁市场将有所降温；其次随着房价在第三季度的进一步回落，购房需求将逐步被重新激活，买房需求将分流部分租房需求；此外，上半年快速上涨的房租已经消耗了大部分房租补涨的动能。

　　从目前房地产市场运行的政策环境来看，国家对房地产调控的决心不容置疑，房地产调控已经取得了初步效果。因此下半年楼市的走向关键点在于房价的表现，诸如房产税、加息等更为严厉、深入的政策已蓄势待发，2010年的楼市调控注定将成为中国房地产发展的标志性年份，一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为平稳、理性的发展通道，而作为整体处于上升期西安房地产市场而言，在政策的规范、调整下，房地产市场仍将获得更长期的良性发展。