顶级品牌为何不愿进赣？

    “为何顶级品牌不愿进驻江西？”7月20日下午，在本报举办的江西商业地产新机遇高峰论坛上，绿地商业管理公司总监冯小松如此发问。构建一个更好的“系统工程”，从定位、招商、运营到后续管理、服务，正成为江西商业地产界的一大共识。

　　“江西商业地产发展前景良好。”与会的业界人士指出，江西商业地产，正从第一代的单一业态模式，到第二代组合店模式，向第三代城市综合体方向发展。

　　一线品牌“拒”南昌

　　“很多一线品牌对南昌还抱着一种观望态度。”绿地商业管理公司总监冯小松发现，一线品牌，像星巴客、无印良品等国际品牌，都暂不考虑江西市场，更别说其他奢侈品牌，这也深深地打击了冯小松。

　　“但我要他们知道，以前KFC也说不来南昌，但在南昌却创造了日销售50万元的全球纪录。我希望能够改变一些人的想法。”冯小松对于在南昌引进顶级品牌，依然充满信心。

　　“我国的商业地产，应该说到今天已发展了三代。”冯小松指出，第一代像南昌万达购物广场，基本上是单体建筑，高四五层，只要销售一层，就可以把所有的成本收回来，剩下的就是纯利润。“但这样带来的隐患也非常大，因为整层全部出售，对商业经营管理公司来说，就面临很大一部分难题，即三权分离：产权、管理权、经营权，三权都是分离的。产权在各个小业主手里，经营权在各个商户手里，管理权在开发商手里。”冯小松称，在第一代商业地产形态的发展中，有过笑声，也有过泪水。

　　所以过了两年左右时间，就发展到第二代。第二代叫组合店。一般是两到三个建筑物，甚至四个建筑物，面积约在7~15万平方米左右。相比第一代，第二代商业地产的业态更为丰富，有百货、有超市，有KTV、餐饮等等。发展到现在，商业地产进入“第三代”——城市综合体，其体量往往达到100万平方米以上，业态更丰富、功能更齐全，不仅把超市、百货、娱乐、餐饮、休闲、文化等等涵盖进去，还把一些5A甲级写字楼、公寓、宾馆、豪宅等等都配套进来。“从某种程度上，它就像是一座小型城市。”冯小松表示，目前江西商业地产，正在向第三代发展，很多品牌房企，正在打造城市综合体，比如中航地产的“中航城”等。

　　商业地产运营不好就成了烂尾楼

　　“江西还没有真正意义的商业地产。”南昌赛特思商业管理机构总裁曹裕生语出惊人，他认为江西商业地产大部分只能叫“地产商业”。

　　曹裕生认为，商业地产的成败70%以上在于第一期招商。“江西大部分商业地产有简单的规划，却没有系统的规划；有招租的概念，却没有好的招商筹划；招来也不一定管得好，管了也不一定管到位。导致很多商业地产经过一段时间运营后，成了烂尾楼。”他指出。

　　冯小松也认为，任何一个商业地产的保值、增值有80%跟前期招商有关系。后期大概有20%主要是基础物业这一块，包括机电系统的保养，这当然也是物业保值、增值的前提条件。

　　“以前的商业地产多是主观性规划，老板拍一下脑袋就定了。商业地产未来的发展模式是订单式规划，要充分调研，还要招商，要跟对商业地产有特定要求的商家进行充分交流。商业地产从注重前期销售，向注重招商运营转变，是商业地产的必经之路。”平安地产营销总监陈秀平称。

　　位于洪城商圈的阳光灯饰广场，曾因为招商规划而历经波折。早在2007年，阳光灯饰广场就开始运作。起初不叫这个名字，定位也是专做农产品的一个专业市场。一般而言，专业市场都会先招商、再销售，但从2007年7月份起，该项目就开始销售，而且销售得很好，随后，才扭头进行招商。结果到2009年7月份，这个市场的经营户只有30多家。

　　“直到2009年8月，开发商决定重新招商。”阳光灯饰广场招商部杨文对记者说，“我们一开始招汽配、家电都非常不成功。最后，杨文到了南昌市的万寿宫，这里有一个灯饰市场，没想到两家一拍即合，达成合作。2009年11月，成功招商达到3万多平方米，到今年5月9日，成功完成了该市场的第二次开业，并正式更名为阳光灯饰广场。”

　　“经营户需要开发商，开发商也需要经营户。把经营户招进来后，你不好好对待他们，只招商不管理，只会越来越糟。”杨文表示，阳光灯饰广场计划用10年时间，跟经营户一起打造这个市场。

　　江西商业地产“危”与“机”并存

　　“江西的企业，特别是江西本地的企业，它们的办公地点，现在还有很多设在自己的厂区或园区里，而且都是自己建。不是说没有钱，他们只是想更方便，但这是一种落后的模式。”江西中航地产总经理凌云指出，对商业地产的认识，在江西还有一个过程。

　　这种局面正在扭转。中航地产位于八一桥头的中航国际广场项目，入驻的企业中，江西本土企业占到36%。凌云认为，这已经不简单了。

　　“江西商业地产是非常有潜力的市场。虽然比较落后，但这正是一种机遇。”曹裕生相信，“正因为光脚的人多，所以鞋子市场才更大”。

　　红谷一品营销总监唐永国指出，江西商业地产，在把握发展机遇中，还需要注意“三个误区”。

　　一是属性误区，很多开发商把商业地产当住宅地产来做，只管销售，不管后期；其二是招商误区，很多商业地产都一定要招名牌进来，而且是招最好的，但其实应该招最适合的；第三是经营误区，经营不是高高在上的管，而是脚踏实地地去服务。

　　著名的安徽白马服装城，有一个我认为是最好的部门，就是客户服务部，这个部门专做两件事情：第一件事情就是为小业主、经营户去做服务。就是问你现在有什么问题，进货有问题，或者是资金链不够，有什么原因等，我们帮你解决。第二，这个部门要找到上游，找那些厂家，就是所有的小业主进货的厂家。问你进货到我们这里有什么问题，需要我们来解决什么东西。这个部门又找下家，问你从我们白马服装城批发，批发到哪些城市的销售点去，你跟我们这边的合作有什么问题，我们帮你解决，希望你继续在这里批发产品。“真正的商业管理、运营就在服务。”唐永国最后表示。