景洪商业显现地产新机遇

2008年，全国的地产市场都面临着极大挑战。在竞争激烈的地方，住宅地产的销售一度出现价格与销售量“双降”的局面。而商业地产、旅游投资地产等业态，也因经济走势的不明朗，而面临着稳固信心的问题。

有幸，这样的情况尚未对景洪市的地产发展造成明显影响。凭借着连接东盟诸国、气候宜人、景观独特、交通便捷等多重优势，前来景洪的旅游人口每年超过４００万人次。而随着云南旅游业的二次创业蓬勃开展，景洪的商业地产、旅游地产也得到了省州两级的大力支持，展现出新一轮富于活力的发展空间和市场需求。

长期致力于云南各州市商业地产专项运作的昆明和恒房地产信息咨询有限公司，近年来，一直十分关注景洪市商业地产、旅游地产的发展，并展开了长期深入的调研。

据“和恒”调研了解，近年来，景洪商业格局正发生着巨大变化，商业业态也发生了质的飞跃。那种“大而全”、“小而全”的杂货铺式传统百货商店，被定位不同、各具特色的专业店所取代。随后短短几年内，大超市已达４家之多，给市民生活带来极大便利。

商业业态的更新，是商业水平整体提升的表现，更是市场经济条件下商家求生存、谋发展的不断“生死抉择”，即经营结构调整的结果。从这个意义上看，景洪商业格局的变迁，便是其从封闭走向开放的过程。

消费心理：重传统　忠品牌

作为云南面向东南亚枢纽城市，景洪的消费市场需求处于上升期，以居民为主要的消费群体，消费方式正经历由传统方式向追求质量和品牌文化的转型。同时受现实收入水平的限制，景洪消费者的消费心态普遍属于实惠型。

以家庭消费者为主体的景洪消费群体，出于长远财政储备的需要，对高档消费支出项目是表现得较为谨慎的。因此，对消费项目的选择更要注重考虑内在素质，主流消费市场属于中档。

比起花样翻新的新生商业形态，景洪市民更习惯于以固有消费习惯慢慢体会。这一特点提醒开发者，在规划商业形态时，应尊重当地消费习惯，从居民基础消费需求出发，从提升项目整体价值的角度合理配置有关业态，并充分估计新项目成长期将面临的短时困境。

虽然本地商家在自身企业品牌的培育方面欠缺投入，但消费者对心理认知品牌的忠诚度还是相当高的，这一效果需要企业多年的口碑积累，因此商家更应从长远角度出发把握企业行为。

由于是州府城市，景洪市中心商业区消费者来源复杂，市场辐射范围很广，大部分消费者并不是来自中心广场周边的。城区周边甚至是省内其他地区消费者的消费行为，经常在节假日时段集中爆发，因此外地消费者的异地购买行为值得重视并加以引导利用。

食品在消费者需求中的比例还是相当大的。除了生活必需的食品消费外，消费者有在外就餐的习惯，而中心广场周边适合市民消费的多元化餐饮场所还不是太多。

商区渴望领袖运营期待提高

虽然说，景洪当地的品牌商品相对数量较少且不集中，尚未出现成型的、有规模的品牌商场和街区，但传统商业势力对本地商业的掌握仍十分牢固。随着省内外零售团队的到来，景洪商业版图的改写已成大势所趋。

从传统商业中心的角度来看，目前它仍然承担着景洪市商业主要供给者的责任，优势的地段条件和悠远的商业文化沉淀是吸引市民来此的主要原因，其中心地位无可替代。可是，现有的购物环境与消费者新兴的需求之间存在矛盾，在传统商业区的新建商业面积明显不足的情况下，对现有物业进行改造和升级的需求显得尤为迫切，成为了目前这一时期最为现实且极有前景的选择。

从新商区的角度来说，城市的改造为新兴商业地产项目的发展创造了契机。但与此同时，规划条件与市场发育程度之间的距离，也将给新区商业地产的未来运作带来变数。因为从投资风险的角度来看，商圈消费力的支撑力是衡量商业地产项目是否落地于此的重要依据，它是一种市场客观现实，不会因某个大型商业地产的出现而诞生，商业中心的发展不仅应当以城市发展方向为指导，还要尊重市场现实，寻找最稳妥和务实的解决方案。寄希望于单一商业地产项目制造出一个商圈的想法是极为冒险的，开发者必须在如何准确把握好尺度上多下功夫，慎选适当的规模和运作模式切入，争取在抢得市场先机的同时抓住项目可靠的未来。

就整个景洪商业市场布局来看，商业网点的分布状况日趋合理化，但在新商业区还鲜见有领袖气质的商业物业，社区商铺在较长时间内将成为新区商业的主要形态。造成这种状况的原因，一方面是由于新商业区消费市场支撑能力有限导致，另一方面也是由于现有的新区大型商业地产项目自身商业运作能力欠缺所致。空洞的商业内容令所谓大型项目徒有其表，图纸上美妙的招商构想，如果离开强有力的招商策划执行力，那就有可能变成画给投资者的一块“饼”。

为了促使景洪本地的商业迅速升级，除了在硬件投入上要抓住机遇外，在“软件”管理，尤其是本地大型商业地产的商业运作的能力上有待提高，“只卖不管”和“有市无商”的不良势头应当尽快扭转。

在专门从事商业运营管理的公司看来，目前景洪市的商业物业经营管理水平，还有很多有待提升的空间，市场促销手段也太少。另外，商场对外宣传和实际招商经营策略不统一，导致少量地理位置较好的商业物业，不能实现较好的招商业绩，甚至不能炒旺本商业物业，出现人流密集的地方却入店率不高的局面，准消费群流失严重。

于是很多经营者开始对项目商业经营期望值下降，经营货品不丰满或改变经营方向，导致整个商业物业产品混乱，市场影响力逐步下降。

危机中同样酝酿着机遇，目前大多数景洪商业实行的“管商品”模式，将被现代购物中心式的“双主体”运营模式所取代，即大型商业机构的主体以物业管理和整合推广为主要责任。而过去由商品经营一线人员管理的任务，将由各承租商家负责，有效降低机构运行成本，实现专业分工。而上述商业“软件”系统的全面升级，将带给先进的商业运营管理团队巨大的机遇，同时也带给景洪商业全新的活力。耿斌山　唐　薇