2009年上海商业地产市场展望

　　2008年的零售物业虽然不比住宅市场的如履薄冰，但是受到如美国次贷危机放大的金融风暴的冲击，国内股市大量资本的蒸发，投资者信心下挫，相对于07年的供需两旺，成交相对疲软。

　　市场篇

　　2008年1-11月，上海共推出217.82万平米(18161套)的可售商业物业，供应量较07年同期增长了23.9%。其中最大的项目为6月面市的上海箱包城，放量20.97万平米。从环线来看，2008年1-11月，各环线间表现占比形势延续以往态势，内环内及中内环间推出可售物业依然相对稀缺，各自占比7%、8%。虹口区下半年表现抢眼，其区内四川北路商圈嘉杰国际广场（查看地图）、峻丰国际财富广场、中信广场以及北外滩共推出3.88万平米可售商业，上海港国际客运中心商业配套项目亦随写字楼上市0.49万平米商用物业。外郊环间共推出115.87万平米(10116套)，占全部供应量比重为54%。

　　从成交来看，2008年1-11月商用物业去化面积为139.19万平米, 与去年同期环比下降30.2%,当期供求比为1.6：1，打破了去年商业项目供不应求的乐观态势。与今年股市低迷、经济危机等不无关系。可以看出，上半年除了因2月传统春节影响，销售量仅为7.41万平米，其余月均去化量保持了12万平米以上的速度。而自8月起，经济危机对国内影响力渐渐凸显，严重影响投资者信心，交易量逐月下降，难以突破10万平米的月度成交量。11月销售面积为9.24万平米，比1月下降了42%。

　　从成交价格来看，2008年1-11月成交均价为11807元/平米，总体在1-1.3万元/平米之间震荡。2月与4月均价探底接近1万元/平米，其中2月由于传统春节，量价齐跌，4月间浦东以6405元/平米的价格整体成交高青路2671号项目，面积达2.82万平米，大幅拉低当月成交价格至10071元/平米。7月价格为13075元/平米，达到全年的第一个小高潮，由于静安区南京西路板块的长春藤运通大厦2.07万米裙房整体出售，虽然2.47万元/平米的均价大大低于市价。不过从成交结构上拉高了整体月度均价。11月上海港国际客运中心由于其开发商方兴地产关联交易的整体收购，以3.6万元/平米的均价去化了0.49万平米商业配套，榜单上高价成交的大宗物业还包括浦东金桥中环大厦，成交0.25万平米，价格为3.5万元/平米，则当月均价进一步攀升至13172元/平米。

　　租赁市场上，众多重点商圈的换血升级使得市区商圈租金保持良好的上升势头，11月末日租金达到27.6元/平米.天，上涨幅度较1月24.5元/平米.天达12.6%，区级商圈受益于中心商圈一些品牌被置换后的退而求其次，不过在与商家的谈判姿势上缺乏强势，上扬空间有限。商铺供大于求的严峻形势进一步威胁了居住区与郊区商圈的租金，大量的空关商铺使得整体租金短期很难抬头。

　　特征篇

　　08岁末回顾，无疑买卖市场的积压与租赁商圈的升级的鲜明对照，专业市场的热销是为08年的关键词。

　　特征一：供求比例上升 商铺出售压力增大

　　打破了2007年供不应求的整体形势，2008年供应量上升而去化量下跌。一升一跌，供求比例则由2007年的1：1.1 至今年的1.6：1。究其原因，一来，从时间节点来看，上半年除了因2月传统春节影响，销售量仅为7.41万平米，其余月均去化量保持了12万平米以上的速度。而自8月起，交易量逐月下降，难以突破10万平米的月度成交量。可见经济危机对国内影响力渐渐凸显，严重影响投资者信心；二来，人们对商业地产的投资渐理智，不轻易被开发商承诺的投资回报所鼓动。商业项目是否拥有成熟经营模式以及有支撑力的投资回报越来越被投资者所看重。

　　特征二：专业市场仍受青睐 迪斯尼效应初现端倪

　　从成交排行榜中看出，专业市场依旧属市场宠儿，宝山区的长江国际贸易中心。共成交5.41万平米(2296套)，虽然其商铺最高3.47万/平米的单价在专业市场类不属价廉，不过该项目23.6平米的套均面积使得“小面积、低总价”总是能成为发展商的噱头，也吸引了投资者的目光。其他几例大型专业市场项目如长三角物流中心、上海箱包城、上海玫瑰园商贸城等亦频繁占据月度成交榜显著位置，2008年1-11月成交面积分别4.62万平米、4.55万平米、3.94万平米。另外迪斯尼落户川沙之定论使得周边房价逆市飘红，其板块内的绿地东海岸国际广场项目，自3月开盘以来去化势头良好，截至11月底，商铺去化1.71万平米(194套)，且最高价高达4.4万元/平米，成为年度商场类成交明星。

　　特征三：商家热情不减 中心商圈频频升级

　　虽然与07年相比，消费者信心明显不足。金融危机对国内的影响力凸现，失业、降薪等风险的增加无力降低了国民的购买力需求。相对应的，零售物业的需求受到了一定的抑制，不过相对来说，快消、餐饮、服装等产业受冲击较小，国外一些时尚类零售商选择进入或者继续扩大其在华业务。与此同时， 08年上海市区商圈升级步伐频繁，如徐家汇太平洋百货年初停业装修并更新了45%左右的品牌，消费档次调高约20%。港汇广场引进了Versace、Dkny、Paul&Shark等国际一线品牌；虹桥商圈08年新增了长房国际广场、虹桥天都、泓鑫国际广场以及汇金百货天山店等约17万平米的商业面积。大虹桥商圈黄金城道的开放、LV大厦的即将动工表明其将全力打造高端涉外商业；南京西路商圈的金鹰广场5月歇业闭关，预计09年4月面世，届时将引入GUCCI2000平米的豪华旗舰店。同时，863号的原鸿翔百货在10月初迎来了英国玛莎百货的开业。未来越洋广场、嘉里中心二期、协和城二期、大中里等多个商业项目的落成均揭示南京西路商圈的竞争升级；淮海路商圈则云集了众多大牌旗舰新店。C&A位于思南路口雪豹商厦的旗舰店粉墨登场，爱玛仕、“芭比娃娃体验馆” 以及厉峰集团旗下的登喜路世界不久亦可能落户。豫园商圈娱乐休闲广场——豫龙坊0面市，明年还将落成MSsquare购物中心。标志着其由小商品集聚地向多元化商业中心的转变。

　　特色商业街方面，一些传统代表将改变以往街摊式的经营模式，引进较高端品牌。如云南路美食街预计12月将重新展现，汇聚了包括五芳斋、小绍兴大酒店、鲜得来排骨年糕店、等传统美食店，体现其老字号文化特征。而吴江路则基本完成新一轮招商，引进包括星巴客、一茶一座等品牌，传统品牌小杨生煎等继续保留，店面进行了相关调整。

　　特征四：鼓励政策利好 未来形势信心高涨

　　近日政府出台了政策加快外商投资房地产审批节奏，一直以来严格的限外政策松动迹象明显，在现在住宅形势相当不明朗的情势下，商业项目更容易获得外资的青睐。另外10月初，相关部门开始征求房地产投资信托基金(reits)方案的意见稿，并经过央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕后送呈国务院并取得批复。预计明年初待reits实施细则确立后可能出台，无疑为对资金要求比较高的商业地产商吹来一股暖风。

　　展 望 篇

　　2009年，零售业市场的新增物业面积预计比08年稍有回落，为200万平米左右。销售形势不容乐观，下滑趋势较明显。预计年去化量120万平米。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。

　　2009年，市中心优质商铺租赁供应有限，空置率保持较低水平。由于中国受本次金融危机的冲击相对较小，且刺激居民的消费欲、提振内需是国内目前经济政策的主基调，一些国外品牌将积极拓展对华业务，市区的高档购物中心将继续保持其品牌的活跃调整。相对应的，市区租赁市场的活跃，销售业绩的增长也将使得租金平稳良性增长。

　　2009年，世博效应以及交通基础设施快速建设，将通过网点布局规划、业态配套等，结合形成轨道枢纽型商业中心，有利于上海商业布局的进一步扩散。