广州产权式商铺难逃尴尬局面

　  空置率高经营惨淡出租困难
　　“产权式商铺售后包租经营、返租年限5~10年、年净利润在8%以上”……昔日，开发商为吸引商家入驻做出的种种承诺，今日看来多数难以兑现。上周末，信息时报记者兵分多路，走访广州多个商业地产项目发现，昔日带有产权式商铺的多个商业项目空置率高达40%以上，不少商场面临出租难、人气淡、经营不善等尴尬局面，有的项目甚至至今仍无法正常运转。
　　业内专家分析，投资商铺一般正常回报率在5%左右，超过8%就已暗藏很多风险；不少产权式商铺销售是一些房地产开发商快速回笼资金的短视做法，商场难以对各商户进行统一管理，致使品牌混乱、定位偏差，旺销不旺场。商场如何才能“起死回生”？资深商业地产专家张勇功认为，对于资金不足的开发商，在寻找信托等融资手段的同时，可找一些资金实力相对雄厚的开发商一起运作项目，即使利润低一点，但总好于无利润。信息时报记者 徐凤
　　现象综述 产权商铺大多旺销不旺场
　　记者在走访中了解到，与一年前产权式商铺火爆销售截然不同，现今开业逾半年的多家商场及专业市场等经营惨淡，不少产权商铺都贴出了“转租”“转让”等告示。
　　4月10日上午十点，记者在位于荔湾区的盛贤登云天下国际礼品玩具展贸中心看到，整个展贸中心相对冷清，一眼扫去见不到几个人，两层逛完，仅看到顾客不超过15人。据了解，该商场目前一楼和二楼已经正常营业，首层开店率相对较高，而二楼只有为数不多的几个铺面在开门迎客，临近电梯旁的商铺多数关着门，写着“转租”“转让”等。即使地处人流量比较大的北京路，部分商场的经营也不尽如人意。11日下午三点，记者在光×广场看到，门口以及首层通道客流量非常大，但二楼以上基本上没有多少客人，大部分商铺大门紧锁，空空如也。经营服装生意的丁先生告诉记者，该广场大部分商铺已经出售，仅有少数归光×广场所有。

　　业内专家指出，“产权式商铺”乍听起来会有“商铺产权有保证”的感觉，正如住宅有房产证一样，于是不少投资者趋之若鹜。但这样的商铺不一定全是会下金蛋的母鸡，也可能随时令你的资本亏损。资深商业地产专家张勇功分析，之前采用商场式产权商铺方式销售的项目大多遭受失败，是因为将产权分散出售，会造成众多业主难以协调，使其在经营上很难有起色；同时增加了商铺投资市场的风险性，会出现数量众多的不同背景的产权业主，从而导致项目在管理上难以协调，造成管理失控。

　　达镖国际中心顾问程立志日前在信息时报举行的商业论坛上表示，如果将商铺卖散了，对于今后的经营势必带来困难。举个例子，1999年中华广场周围商圈还不是很成熟，就把商铺分散卖掉；等到有大商家要求进入，开发商又不得不重新找小业主要求回购，但由于每个商铺的位置不同，业主的卖价期望也不同，因此很难重新收回，整个商场也做不够旺。
　　记者探营
　　1 南方永福国际
　　前景好 做旺需要过程
　　现场直击：该广场地处永福汽车用品商圈核心路段，去年被重新收购后，致力于打造经营汽车电子、音响影音类产品的专业市场。一楼和四楼出租，租金80~100元／平方米，二楼和三楼出售。与永福路盛大国际对比，南方永福国际显得异常冷清。一楼商铺全部出租，有从美国引进的IASCA以及华阳、东方莱特、JBL、JVC等一些比较知名的品牌进驻。但二楼以上仍有不少商铺空置。
　　商户声音：二楼一位从事汽车导航生意的老板表示：“这里的客流非常少，但铺租便宜，不像盛大那边需要交10多万元的顶手费，适合有固定客源的商户。”。一位做汽车钥匙生意的东北人称，刚进来20多天，每天虽只有近10人来看，但有七八个是实客，短期经营比较满意。
　　管理者说：南方永福国际汽车电子用品广场副总经理高晔表示，目前一楼和二楼都已招满，二楼一些商家还没开始进驻。三楼商铺面积比较大，引进商家有限。因为是重新收购，且时间不长，在广场装修方面已是整个永福路最好的，但要做旺还需要一个过程，我们有信心。
　　专家点评：资深商业地产专家张勇功表示，该广场刚开始招商还比较旺，但后来开发商开始加价，又转给一些中介或策划公司代理，在规划设计上出现了问题，但目前已解决。但该广场将首层最外面的优质商铺出租给了银行等，而没做汽车配件，导致容纳度不高。经过重新整顿，若能进行重新找准定位，还是有望做旺的。
　　2 光×广场
　　同一广场 冰火两重天
　　现场直击：上周日，北京路人潮涌涌，位于北京路和西湖路交界处的光×广场门口以及首层通道客流量非常大。但二楼以上基本没有客人，很多商铺大门紧锁。据了解，目前光×广场似乎被大卸八块，多数被三家大公司分割，还有一些小商铺被小业主购买。据资料显示，该广场从2003年开始招商，至2005年春节试营业时，已有1/3的铺面租出，租金接近北京路旺铺水平。目前首层租价在200~300元/平方米左右，二层租价为160元/平方米左右（含管理费）。
　　商户声音：在一楼偶遇经营服装生意的老同学，他告诉记者，光×广场除了大门附近的商铺，其他地方及二楼以上基本上已是“死了”。跟动漫星城、流行前线这些地下商场比，光×广场的铺租低，客流少，经营状况也比较差，该同学目前经营的商铺并不是光×广场的物业，而是被一个私人老板购买下来的物业。
　　管理者说：记者致电给光×广场招商、管理处了解情况，被告知并不知情，具体情况也不能透露。
　　专家点评：中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，“天庭开的好，就聚财；天庭开的不好，就断财”，光×广场的规划设计并没有从商业模式考虑，造成广场好看不好用。在销售过程中，开发商也只是看到眼前利益，为了迅速回笼资金，将所有商铺很随意地一并售出。
　　3 黄石广场
　　“吃不饱也饿不着！”
　　现场直击：黄石广场位于白云区黄石路旁，于2008年底开业，定位为集休闲、购物、餐饮于一体的白云区高档、广州中档的多功能潮流购物商场，资料显示其正式开业时出租率已达80%。项目内设商铺500多个，配套车位300个，首层租金在140~160元/平方米，记者前日傍晚时分前往该商场，发现目前商场已有麦当劳、香港荣华饼屋、中域电讯、大卡司、红蜻蜓等品牌进驻，首层C区所有商铺都已开门营业，但二楼手扶电梯已封停，所有商铺停止营业。
　　商户声音：首层一位经营小饰品生意的老板娘告诉记者，这里生意不怎么赚钱，但也基本不会亏，“吃不饱也饿不着！”C区由于临近菜市场情况好一些，二楼就有很多商户经营不下去了。记者之前路过该广场，曾遇到一位经营美甲生意的老板，她表示，这里客流太少，消费能力又不高，生意不好做。记者发现昔日的美甲店已变成了内衣店了。
　　管理者说（广州市名洋物业管理有限公司）：目前已开始重新规划，过几天将正式对外公布新规划。二楼将全部经营服装，首层将打造一条食街，商场的门口街道将实行日租方式，租一个摊位日租金为50元/平方米。
　　专家点评：著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，商铺的收益很大程度上取决于经营者的经营能力，黄石广场自身经营不当导致投资回报低，未形成固定的商家群和消费群，另其周围商业氛围比较散乱，辐射范围相当有限，租客才会纷纷撤走。
　　4 登云天下
　　“客流少租金贵 ”
　　现场直击：盛贤登云天下国际礼品玩具展贸中心2008年底正式开业招商，资料显示，当时短短一天时间就已成功租出2/3的铺位。首层租金均价为110~150元/平方米，二层租价为60~80元/平方米。但上周六记者前往探访发现，展贸中心非常冷清，两层逛完只碰到不足15位客人，首层开店率比较高，二层只有少数铺面开门。一些商铺装修后几个月没营业，物管已贴出收回商铺使用权利的公告；还有不少商铺贴出了“转租”“转让”等告示。
　　商户声音：二楼一位经营玩具生意的老板表示：“这里客流太少，生意难做，租金也不便宜，很多人纷纷撤走了。”记者还碰到一位租了多个店铺的女老板，她表示，目前人手不足有意转让，但记者观察发现，她很可能是因为生意不好难以维持。
　　管理者说：商场去年才开业，比较新，客流量有限，但有租金较低的优势，适合有固定客源的店铺。记者随后致电该招商中心了解，工作人员表示不作任何回应。
　　专家点评：某贸易公司商业顾问陈先生表示，该展贸中心环境不错，交通也便捷，停车也方便。但目前有实力的商家不多，也没有太大优惠，所以已有部分商家撤场，这是恶性循环的一个开端，但并非致命。最直接有效的就是用非常优惠的政策去吸引有实力跟经验的商家进驻。建议管理处再免租半年。
　　5 柏西商都
　　“烂尾楼”逐渐起死回生
　　现场直击：柏西商都位于体育西路与天河北路交会处，为中石化大厦（此前名为“中诚广场”）的裙楼，建筑面积4万平方米，规划为中高端餐饮、娱乐以及精品时尚购物广场。记者日前在现场看到，目前各楼层都有细致定位：负一层为美食广场，一、二层为中高档百货，三、四层为餐饮、KTV等，五层则为SPA、健身中心、等。 目前开业的有王品，还有鼎鼎香等特色品牌店。
　　商户声音：某餐饮品牌负责人表示，当时对这个项目还没什么信心，毕竟这个与中信广场隔路对望的项目已烂尾多年，一直是天河北一道碍眼的“疤痕”，虽在2002年被成功拍卖出去，但此后几经反复，依然没有起色。不过，来自深圳的房地产商“佳兆业地产”已悄然注资，将与北京金贸投资有限公司共同开发中诚广场。据悉，深圳这家地产公司注入了八九亿资金。
　　管理者说：项目策划经理华勇表示，随着品牌商的进驻，目前人气逐渐上升，商场是以餐饮、娱乐消费为主，既满足了一般商务沟通的需求，又满足了白领交流互动以及其他一些日常需求。
　　专家点评：广东中理投资顾问有限公司总经理申格联认为，柏西商都是借广州市坚决解缔烂尾楼的政策起死回生的。但由于设计十分超前（光电梯就有58部之多），在物业管理费用方面开支较大。戴德梁行(广州)物业管理有限公司在物业管理方面应该会让业主放心，25000元/平方米的售价和130.00元/平方米/月（前几年的数据）应该是比珠江新城更有引力。中石化的进驻更是让其如虎添羽，只要招商经营策略得当，人气应该越来越旺。事实上，体育西路北段目前已经构筑了北有中石化大厦，南有天河购书中心的经典架构。
　　6 东方宝泰
　　转型后前景有待观察
　　现场直击：位于广州火车东站地下商业空间的东方宝泰广场，最先命名为“天汇城”，定位服饰批发市场，但由于招商不理想，坚守两年后决定转型为以零售为主的综合型商业中心。目前已成功引入吉之岛、大快活、BELLA、SACCATO、依妙、优衣库、ONLY等著名品牌。但人气似乎仍不理想。
　　管理者说：东方宝泰常务副总经理卢先生表示，项目重新开业至今已有半年，入场率也已达到70~80%，并成功引入了大批的品牌商户。由于以周边白领及高尚家庭为主要目标消费者，项目对入驻商家也有所筛选。目前虽还算不上成功，但已超出之前的预期。
　　专家点评：业内人士分析，从服饰批发到综合型商业中心，东方宝泰经历了转型的阵痛。未来，随着体育中心及珠江新城两大地下商城的开业，广州将迎来一个立体化的商业时代，如何找准定位、合理组合业态，无疑将成为这些地下项目的一个重要课题。
　　原因探讨
　　盲目投资 供过于求 商业地产易“失灵”
　　昔日产权商铺或招商火爆的商场，为何多数旺不起来？有关人士表示，商业有别于住宅，对资金的要求有更多考验。广东中理投资顾问有限公司总经理申格联分析，商业地产的选址和推出时机很重要，投资市场的规律是:有利润的项目,很多资金就会蜂拥而至，但缺乏有水平、有预见性的专业投资人才的参与，是造成商业地产投资旺不起来的主要原因。 喝到“头啖汤”的人固然是幸运儿，但由于市场失灵的存在，当人们意识到商业地产供过于求时，“厄运”已经降临。
　　谢逸枫也认为，商场、专业市场或裙楼，旺不起来不仅是因为投资回报低，主要是投资成本大、风险高，容易受到市场因素的影响；另外是没有个人的产权，大部分是别人的产权。地产人士分析，商铺的魅力就在于，它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。由多家相同主题商铺构筑的商铺群落，存在市场竞争，又具备独特的经营业态，满足了买家对投资产品的三要求：保值、增值、收益。
　　其中又以产权商铺最受追捧，意味着可以一辈子拥有这个铺子，自己可以经营，或者是出租给别人，随着商铺越来越旺盛，投资回报就越来越高。主要原因是投机预期推动，就是所谓的预期利润大，促使其盲目跟风，没有理性评估投资风险。其次是“售后包租”的骗局。开发商承诺投资者购买商铺后，负责将商铺出租，并开出高额的售后包租收益率，但这实际上是开发商为销售商铺利用的财务技巧。
　　但投资商铺的风险也高，收益的前提是取决于经营者的经营能力，还要看区域的商业繁华状况、商铺自身的条件等，每个商铺都会有两三年的养成阶段，必须有等待的耐心和长远的眼光。
　　专家指路
　　1 延长对商家的优惠期
　　著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，一个市场要做好，最直接快捷的方式是有很多大商家的进驻；要走出困局，首先要延长商家培养市场的周期，目的是把人气做起来形成一个稳定的消费商圈，同时减少商家经营商铺的时间成本。其次要给商家一定的租金优惠，在没有获得利润的情况下，最好可以有一定的免租期，目的是减少商家的经营成本。最后是开发者应该增加广告宣传力度和扩大项目自身的影响力，吸引更多的消费人群关注。
　　2 聘请专业团队重整业态定位
　　“一个商业项目要做活并不容易，需要有博士后级别的开发，有70%的商业广场都是因为前期规划不合理出现问题。” 中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，开发商需要请专业的商业地产策划团队重新定位招商，当然这对一些已经将优质铺位卖出去的商业项目而言，难度相当高。
　　业内资深专家韩世同表示，现在一些商业广场的失败主要是因为没有切合实际进行很好的定位，应很好地分析该项目所在区域的情况而定，在租客的选择上也需要定位、需要选择等。
　　记者观察 探究失败，是为了今后的成功！
　　2010年是广州商业地产的爆发年：200余万平方米的新增面积集中喷发，无疑将有望一改广州商业地产的颓势，为全国瞩目，为世界瞩目。纵观目前广州的零售商业项目，除一般的临街商铺之外，无非三大类：一是大型购物中心，如正佳广场、天河城；二是地下商业空间，如流行前线、动漫星城；三是裙楼商业，如丽影广场、中山八童装世界等。立体化的商业平台，为各类商户提供了充分的展示舞台，也增添了广州商业的姿彩。
　　然而，在过去的10年，我们曾经经历了多个失败的案例，“前车”就在眼前！如名盛广场、如十甫名都、如康王商业城(11.66,-0.37,-3.08%)、天汇城……即使这些项目在经历阵痛之后，纷纷转型并重新招商，但能够获得成功的依然不多。一失足成千古恨！
　　探究过去的失败，并非是揭示这一领域的阴暗，而是为未来的发展提供前车之鉴。特别是在今年，广州即将迎来200万平方米新增商业面积的时候，如何应对市场激烈的竞争？是摆在各大运营团队面前的一道难题。用即将开业的某大型商业中心的负责人的话来说，在面对市场的竞争，找到自己项目的差异化，并丰富所在商圈的产品结构，才是共赢之道。但成功并非布道、施舍，不会青睐于每一个人，每一个项目。大家都知道，要想在这个竞争激烈的市场中杀出一条血路，定位、实力、管理和耐心，缺一不可！但现实的操作，又谈何容易？