2009年上海商用物业市场分析 商铺租金增速放缓

    日前，发布年度报告显示，在今年３季度中，上海的甲级写字楼租金开始下降，并预计明年的写字楼租金可能将继续下降。与此同时，优质商铺市场的需求却仍然保持活跃，租金水平持续上涨。

　　写字楼租金下跌

　　2008年前三季度，上海写字楼市场的供应量骤升，租赁活动却于同时放缓。

　　前三季度，上海写字楼市场的总供应量达到约93.07万平方米，而今年全年供应量预计将高达111万平方米——这个数字是2005-2007年间年均供应量的2.4倍。与此同时，在全球金融风暴不断恶化的影响下，企业的控制支出使得写字楼市场需求下降。就这样，在供应和需求两端的共同作用下，市场的供应/吸纳比在前三季度出现大幅上升，这继而导致了写字楼租金增长放缓和市场未租用率的快速上升。

　　今年前9个月84%的写字楼新增供应多为甲级及超甲级物业，因此相较于整体市场，甲级及超甲级细分市场的租金和未租用率的变化也更为剧烈。在第三季度中，上海甲级及超甲级写字楼租金开始下跌，环比跌幅为0.9%，而未租用率也较第二季度大幅上涨了7.5个百分点至16.8%。

　　在2009全球经济增长无可避免的减速以及部分西方国家经济可能陷入衰退的情况下，越来越多的企业已经行动起来，以裁员和搁置扩张计划等方式来度过这一困难时期。世邦魏理仕在报告中指出，其尚未观测到市场上有充足的企业行为去支撑2009年的写字楼市场需求，目前，一些企业已考虑选择市中心区域以外的商务园区以节约开支。

　　此外，2009年的上海写字楼新增供应预计将达到87万平方米，包括静安寺的会德丰广场、陆家嘴的上海国金中心、南京路上的恒基项目等，持续的高供应量将会增加市场修复目前供过于求状况的难度。尽管政府出台的刺激经济措施以及在全球经济下滑中跨国公司对中国市场的重视程度的提高会对防止办公楼需求更深度的萎缩发挥一定的作用，但综合考虑市场各方力量， 2009年的上海写字楼租金很有可能出现下跌。

　　出售型写字楼行情突变

　　早在今年7、8月份时，浦东陆家嘴的写字楼租金就率先出现下跌，这与国际金融形势的下滑自然脱不了关系。而这也证明了，上海的持有型大型商业地产项目的行情，已经和国际行情“接轨”。由于当前的国际金融市场不景气，上海的甲级写字楼市场随之萧条，租金水平也进而开始下降。

　　这原本只是一个非常正常的现象，然而，就在上海楼市普遍低迷的形势下，上海的出售型写字楼近来却出现了“突变行情”。

　　10月15日、16日期间，位于虹口区四川北路、海宁路路口的中信广场以15.27亿元的总价集中售出了12个写字楼整层楼面，建筑面积合共为3.05万平方米左右，每平方米均价50034元/平方米。接下来的11月8日和9日，上市公司中海发展（600026）又整幢购置了上海港国际客运中心商业办公配套项目5号办公楼，作为其行政办公大楼，总金额约为人民币6.5774亿元，中海发展将通过自有资金一次性付款。记者粗略估算，按照5号办公楼15663平方米的建筑面积，中海发展此次整购5号楼的均价约为41993元/平方米，但若按照10000平方米的实际使用面积，此次中海发展的购楼单价就高达惊人的65800元/平方米。一般说来，整购都能获取一定折让，如今年发生的亚太置地收购世纪商贸广场、黑石收购长寿商业广场等，均较市场行情有一定的折价，且世纪商贸广场和长寿商业广场都是位于上海成熟地段的成熟物业。而中信广场和上海港国际客运中心商业配套项目都还是在建项目，四川北路、北外滩的商务氛围也并不成熟，在这样尚待成熟的地段，中信广场、上海港国际客运中心商业配套项目的期房却以远远超出行情的高价成交，令人费解。

　　更何况，今年下半年开始，上海楼市行情已经不能与上半年相比，今年5月，李嘉诚旗下的世纪商贸广场出售给亚太置地的均价也不过为45100元/平方米，无论是中信广场，还是上海港国际客运中心商业配套项目，都不能与世纪商贸广场同日而语，然而，就在当前周边经济不景气、楼市萎靡不振的情况下，这两个出售型写字楼却出现了大宗成交，且交易价格接近了世纪商贸广场的整购均价，甚至超出了这一水平，而这一“突变”的行情显然已经与国际市场完全“脱节”。虽然目前只有2、3个案例，尚不足以构成一个行情，但是这几个案例在时下低迷的楼市行情下却出现得特别密集，这其中可能有非正常的因素存在，或是同行的帮衬，或是股东作势，而从专业眼光来看，不免要打下一个问号。

 明年商铺租金增速放缓

　　与写字楼市场完全不同的是，随着众多零售商的进入和扩张，上海优质商铺的需求保持活跃，市场空置率一直保持在5%-6%的低位，可以说，2008年前三季度的上海优质商铺市场，最大的特点就是零供应和低空置率。当前处于商铺供应的低迷时期，市场呈现出供不应求的局面，尤其是中心商圈的旺铺十分抢手，新进名牌难觅空间。而市场供需失衡使得商铺租金水平在过去12个月中加速上涨，今年第三季度，上海优质商铺底层租金环比上升5.7%，达到每天每平方米人民币47.7元的水平，同时二楼租金环比上涨6.9%，到每天每平方米人民币30.9元的水平。

　　目前，全球经济减速对于上海零售市场的影响尚未显现。对于裁员和降薪的忧虑使得家庭开支削减，导致零售市场的消费情绪变弱。同时，在严酷的经济环境中，众多跨国零售商由于在西方国家的利润下滑，影响了其市场扩张的决策，导致商铺需求下降。“明年预计会有30万平方米左右的优质商铺上市，在一定程度上缓解目前市场供应紧张的状况。”但是，这些商铺供应更多在二级商圈涌现，在基础设施改善之后，这些区域的竞争力日益增加，将会给优质商铺租金的继续上涨施加阻力。

　　然而，事物也有乐观的一面。中央政府已经开始推行一系列的财政和金融措施来刺激国内消费，而当跨国零售商在传统市场的销售遭遇大幅下滑的情况下，上海市民不断增长的收入为其继续强化在这个新兴市场的地位提供了坚实的依据。此外，2010年的上海世博会以及届时会涌入的7000万参观者，对于国内外零售商来说都是一个提升品牌形象和创造财富的大好时机。

　　事实上，在最近一段时间以来，上海各大商铺的业主纷纷进行品牌升级，逐渐淘汰中低端品牌，引进高端品牌，年底可能有部分新增供应上市，维持租金的理性发展。目前，香港广场和力宝广场进入品牌全面调整阶段。淮海中路、瑞金一路路口的新华联商厦已经关闭装修，明年将翻牌为东方商厦。南京西路、陕西北路的金鹰购物广场也在装修改造之中，并谋求品牌全面升级；而在各大商场调整品牌的同时，不少一线品牌仍然看好上海市场，继续以其雄厚的背景和实力增加自己的零售店铺，扩大市场份额。全球知名的奢侈品公司厉峰集团已经携旗下的登喜路、江诗丹顿登陆上海，进驻了淮海路796号。MaxMara日前入驻了浦东华润时代广场及梅龙镇广场底层旺铺，而美国以外的第一家“芭比娃娃体验馆”据悉也将落户淮海路。

　　因此，就总体而言， 2009年上海优质商铺租金将继续上涨，但增速会有所放缓。

　　租金或非简单上涨

　　在全球金融危机的影响下，不少公司已经倒闭，而一些跨国公司已经开始减薪，甚至裁员，然而，在这样的大环境之下，上海商铺的租金仍然有所上涨，确实令记者感到疑惑。

　　在记者看来，大型零售商铺与写字楼物业毕竟不同，甲级写字楼通常都是全装修项目，一般公司只需添置一些办公用具即可进驻，其租期也相对较短，一年两年均可。然而，商铺则全然不同，商家在进驻之前，往往需要进行调查、设计及装修，进驻之后也需要一段时间的培育期，方能进入盈利状态，因此商铺的租约期也相对较长，租约5、6年一签，甚至更多。如此一来，商铺对租金的固化作用就比较明显，即便租金下降，也很难有直接的反应。

　　另一方面，关于商铺的具体租金报价，大房东具体收取多少的租金收益谁也不知道，租金报价抬高，事实上并不能完全代表着租金收益提高。记者认为，在周边经济不景气的形势下，大房东很有可能提高底租而求自保，作为交换，其将在营业分成方面降低一定比例，相应地牺牲一点利益。对于大型优质商铺而言，不断有商家计划入驻，因此，大房东往往是强势的，其预计明年商户的营业款将会有所降低，大房东的压力将变大，因此提出抬高底租、降低营业分成比例也是很有可能的。