今年济南住宅楼价增长或放缓 商业地产"发力"

   2009年，济南住宅市场热闹非常，价格一路上涨至高位，不过接二连三的房地产新政可能会导致其今年增长乏力。那么，2010年济南房地产市场的后劲在哪呢？业内人士指出，随着省城城市布局和商业的发展，一直不温不火的商业地产，尤其是和住宅配套的“底商”，今年要发力，而投资性资产也将向商业地产流动。
    去年——商业地产增速不及住宅
    在济南的房地产市场上，相比于燥热的住宅市场，商业地产一直显得默默无闻，增长缓慢，以至于在2009年出现了“商住”价格倒挂的现象，一些热点区域商业地产的价格低于住宅价格。
    据省城楼市调研机构信立怡高的监测数据显示，2009年济南商业地产总供应量为23.25万平方米，其中新增9.52万平方米，全年成交15.06万平方米。
    在价格方面，“底商”到2009年底每平方米上涨了2695元，涨幅为19％，而同期住宅的增长幅度达到了36％，远高于商业地产的增长幅度。
    而纯商业地产相比“底商”则表现得不是很好，2009年成交量只有4.64万平方米。2009年商业地产市场供应不足，可选择范围小，在售项目均位于传统商圈边缘，商业氛围一般。同时，产品搭配不合理，价格提升难度较大，许多在售项目面积过大，让投资者买不起，市场需求受到抑制。
    市场调研人员指出，2010年住宅市场供应量还将大增，作为住宅配套的商业地产也将有大幅增长，2009年被抑制的市场刚性需求将会得到释放。
    今年——济南将迎来“商业地产年”
    市场人士认为，2010年将成为济南的“商业地产年”，有超过30万平方米的商业地产在二环路以内集中释放，将对济南市老城区的商业市场带来巨大的冲击，形成多年的济南几大商圈均衡存在的模式将会重新洗牌。泉城路商圈的领导地位将更加牢固，西市场商圈的商业产品将更加丰富，英雄山路商圈地位将会有一定程度的削弱。总的看来，济南市老城区的商业氛围将更加浓厚，商业档次将更加分明。
    信立怡高策研中心研究员梁伟说，从2009年“底商”市场的表现看，增长幅度只有不到20％，2010年“底商”成交价格仍将持续走高，济南市商业市场正走向成熟，在供应量和产品品质有保证的情况下，“底商”市场将会在2010年呈现量价齐升的局面。而开发商也将更重视产品的品质，开发和营销模式也将更加成熟。“目前‘底商’的均价在17000元/平方米，‘价格倒挂’的现象已经不存在了。”梁伟说。
    信立怡高调研人员表示，今年济南将随着香港恒隆地产有限公司投资25亿兴建的恒隆广场的建成和华强集团、世贸集团的入驻而进入“综合商业体”时代，对接全国一流商业产品将会在一定程度上改变济南市商业地产开发模式。
    梁伟告诉记者，目前已经有不少投资资金从住宅流向了商业地产。随着济南市各区域的重新布局以及商业的发展，2010年的省城商业地产将迎来发展的好时机。