边缘商圈恐难成投资热土

　　目前白云区商业氛围尚不够成熟，仍缺少大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈点状分布格局。
　　半年前，有商业地产老大之称的某房企挺进白云区之后，一时间，白云商圈再次成为业界热议的话题。有的人认为，白云商圈有望改变中低端的阴影，跨步走向高端。但大部分人则认为，白云商圈因历史原因仍处相对低端，不可能因为一个大型购物广场的进驻而改变，况且定位相对高端的购物广场也很难引进世界知名品牌进驻。那么，在2010亚运会新契机下，白云商圈能不能打破中低端格局，招来金凤凰跨步走向高端？
　　专业市场杂乱缺少高端品牌
　　有少业内专家指出，白云区是广州老八区中面积最大的区域，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围尚不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状分布。
　　据了解，这个区域最出名的商圈文化就是专业市场，如三元里的服装批发、梓元岗的鞋业皮具、石槎路的汽车配件等，形成了这个区域特色的批发商圈氛围。但由于专业市场具有脏、乱、差等特点，对白云区的整体经营环境无形之中打上了中低端的烙印。
　　著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，白云商圈虽然专业市场规模庞大、影响力大，但产品多、品牌少，名牌更少，总体档次低，缺少品牌效应。“总的概括起来是：商业圈千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、经营档次渴望提高、专业市场有待重新洗牌。”
　　此外，区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧。商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平。因此，商铺租金难以提高。并且，生活配套和交通网络及人气也较缺乏。所以，白云商圈的弱势在于商业辐射力有限，这是白云商业的瓶颈之一。
　　借亚运契机恐难走向高端
　　借2010年亚运会契机能否提升白云商圈？不少业内专家告诉记者，白云商圈相对低端是历史积淀下来的，不可能会因为一个大型购物广场的进驻而改变，况且定位相对高端的购物广场也很难引进世界知名品牌进驻。在2010亚运会新契机下，白云商圈恐怕也难打破中低端格局，招来金凤凰跨步走向高端。
　　谢逸枫认为，把白云新城定位为广州城市副中心，积极打造融合旧机场景观、集合会议、文化、会展为核心的综合商业商务区等，对白云区整体面貌提升有一定的促进作用，但很难对目前中低端的商圈格局产生影响，现有商业地产新一轮的重新洗牌即将到来。一些低档、管理混乱、毫无特色的专业市场亟待淘汰。
　　同时，白云新城辐射区域一直缺少大商业中心支撑，承担着人们日常生活消费的是小区商铺。谢逸枫认为，白云区若能吸收珠江新城规划经验和教训，借势亚运概念，依傍休闲主题、打造城市副中心的白云新城，或许对白云商圈会大有作为。
　　业界观点
　　中低端商圈难招金凤凰
　　缺乏大型购物中心似乎是白云区商业一直挥之不去的阴影。据了解，在不少广州人的印象中，白云区是广州的城乡结合部，消费水平处于中低端。
　　广东省连锁经营协会常务理事周斌日前接受某媒体采访时表示，白云新城规划辐射面虽然广，但有先天的不足，居住缺乏消费力强劲的中高端人群。“白云区历史悠久却呈现多而乱、密而杂等弊端，尤其是黄石路商圈，在经历低端重复建设和无序竞争后，商圈和市场呼吁和亟需具有规模、档次和现代化管理水平的高端卖场出现。”
　　据了解，白云板块、黄石新市板块及机场路一带均受到白云新城的辐射，其中包括以又一居、时代花园为代表的机场路板块，以汇侨新城为代表的新市板块，以祥景花园、白云高尔夫花园为代表的黄石板块，以体育花园、东方明珠花园为代表的白云大道板块，但这些板块由于城市化进程相对落后，城中村房、房改房等物业数量很多，聚集的人群以广州原住民和普通的工薪阶层居多，购买力相对有限，商业消费以周边中低档的街铺为主，难以吸引高收入人群前来消费。
　　中地行副总监陈扬表示，因为白云区居住的人口比较混杂，高档的商业比较难持续经营，相反，低档的商业相对容易存活，久而久之白云就形成相对低端的商业圈了。
　　投资者说
　　看不到白云商圈投资价值
　　有多年投资商业地产经验的牛刀告诉记者，目前广州商业地产正在形成多中心、多形态的格局，满足国家中心城市消费需求的现代商业新格局。但对白云区来说，商业集中度并不高，现在集中式开业是反过头来补课了。
　　另外，随着白云新城开发速度的加快、广州“北优”战略的实施，带来了一个总面积高达12.8平方公里的白云新城，但白云新城能否带旺白云区的商业氛围还有待观察。
　　同时，牛刀表示，从目前白云商圈的现状来看，集脏、乱、差等特点于一体的专业市场泛滥，存在很多安全隐患。从消费者层次来看，大多属于中低端，即使建高端的大型购物广场，也很难有消费支撑力，不仅商铺卖不起价，租金也很难上得去。
　　目前，虽然白云区楼市的发展带来了近50万高收入高消费的常住人群，对商业的需求与日俱增。但这部分人已习惯了到天河、香港等地购物，即使地铁5号线等交通网络配套进一步完善，也很难吸引这部分人过来消费。牛刀同时表示，白云区若建大型购物中心，不仅招不来知名品牌商，也招不来高端消费群。从目前布局来看，还看不到白云商圈的投资价值。
　　专家分析
　　高端商圈成功五要素不可缺
　　中国商业地产研究院院长杨奕勇日前向记者表示，商业地产的成功率为什么那么低，主要原因是因为商业地产是由客流量、消费能力、消费环境等多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，很难使商业地产活起来。针对区域来说，开发商业地产不能太超前，要根据区域人口、发展情况等因素来决定。
　　著名商业地产专家周颖舟表示，高端商业地产开发要获得成功，其中五个要素不可缺少。首先，在一个地产项目中合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。
　　资深商业地产专家张勇功表示，与天河、北京路等商圈相比，白云区并不缺少高端消费人群，只是目前还没有定位相对高端的大型购物广场出现。如果能在白云区建一个集购物、休闲、娱乐于一体、地铁上盖的大型购物广场，并能与周边相对低端的商圈形成集群效应，不仅会吸引白云区本土高端消费群体，还会吸引广州等高端消费群体过来购物。