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2009年,在金融危机的影响下,更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险地影响与平衡。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域,而新加坡的凯德、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投资。与此同时,受累于日益增长的租金压力及应对市场的需要的综合效应,更多全国性如百联、大商和区域性的零售企业如金鹰、广百开始介入商业地产开发。甚至瑞典宜家、英国TESCO、法国欧尚、韩国易买得等中外零售企业也竞相进入商业地产领域。
同时,在商业地产的全球危机面前,中国企业也开始走出国门,收购国外企业成为2009年的一道风景,北京泰沃德收购美国购物中心即是一例。预计2010年,更多的企业开始将探索的目光投向国外。
预计2010年,随着商业地产投资商第一轮的大浪淘沙,第一集团的大型综合性开发商,在人员储备、资金调配到位的情况下还将大规模扩张,以城市综合体项目为主要开发形势,行业集中度进一步提高。随着这些大型投资商的投资热情高涨,投资额仍将继续走高。而中国的商业地产市场将在“诸侯混战”中在年底浮现出国内商业地产第一梯队的身影。同时,伴随着一线市场竞争的日趋激烈和土地价格的攀高,更多商业地产开发商将目光投向了更具有潜力的二三线城市。但预估在年底盘点时可以看到,大批的进入者将在商业地产的高门槛前却步。
下面我们对国内主要的商业地产企业2009年状况及2010年发展进行预测。
万达集团:在2009年新开出8家万达广场及2家高星级酒店;2009年11月,万达在北京国家会议中心召开了有上千个商家参加的2010年项目招商大会,2010年预计将开出15家左右万达广场及数家高星级酒店,在其产业链日益齐全的基础上,万达将继续发力并保持国内商业地产领军企业的地位和发展速度。
华润集团:华润集团对旗下零售业务和商业地产业务在收购深国投部分业务的基础上,进行了优化组合。其中华润万象城系列将继续其城市综合体系列的稳步开发,目前已在杭州、沈阳、成都、南宁、大连等城市建设中,预计从2010年起陆续开业。而华润零售旗下则拟做4-5万平米的“社区型购物中心”---欢乐颂。
中粮集团:一手锻造出“华润万象城”的中粮集团董事长宁高宁的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。未来中粮集团将以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿,20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。未来的投资目标是进军二、三线城市。目前在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”,总投资额超过百亿元之多,2009年,沈阳大悦城开业,预计2010年上半年,北京朝北大悦城将开业。
宝龙集团:2009年10月14日,作为内地赴港上市商业地产第一股,宝龙地产在香港联交所主板挂牌上市,尽管出现了降价发售,净融资仍有约21.76亿港元。宝龙目前在全国各地拥有近20个宝龙城市广场项目。这些项目多位于珠三角、长三角和华中地区的二三线城市的城市“副中心”,建筑面积多在20万平方米以上。近期,宝龙与七个政府代表团分别签订了意向协议,预计总投资额近200亿元人民币,总建筑面积约为350万平方米。预计2010年,随着资金的相对宽裕,宝龙的拓展速度将进一步加快。
恒隆集团:在经过多年上海的深耕后,恒隆集团通过前几年的储备,目前在沈阳、天津、济南、大连、无锡等城市的核心地段分别拟建设恒隆广场。预计在今后几年陆续开业,但其仍定位于一贯的高端路线。
阳光新业:脱胎于阳光股份,以新加坡GIC投资机构(新加坡凯德的最大股东)为支撑,低调行进在商业地产之路上的阳光新业公司,目前主要以5万平米以下的购物中心运作经营为主,并在环渤海区域拥有多个商业地产项目。
世茂集团:2009年,世茂集团进行了内部资产重组与整合。世茂房地产将专注其财务及管理资源于发展国内高速增长的住宅及酒店业务,而世茂股份将致力发展商业物业项目,当前拥有土地储备800万平方米,在内地长三角、环渤海以及华南区域的20多个城市,开发经营20多个商业项目,涵盖了商业购物中心、主题商场、商业街、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等多种商业形态。同时为了发展商业地产,世茂也继万达之后成立了自己的世茂百货和世茂院线。
龙湖集团:以重庆北城天街、西城天街为起点,经历了2009年上市洗礼的龙湖拥有了更强大的资金实力,并将实践其早先的战略谋划,在区域聚焦的基础上,将商业地产发展作为重要战略之一进行发展。2010年,预计其将有更大的战略布局动作。
万科集团:2009年11月16日,万科公布其新战略——万科产品将进行转型。2010年,万科将正式推出养老型物业试验,并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中,住宅产品仍占据80%的比重,其余20%将开发持有型物业,除了养老物业、酒店外,万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。按照万科计划,未来10年内,万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。
合生珠江:2009年,合生终于以相对成熟的上海五角场为新的起点,宣布其将大举进军商业地产。
富力集团:从2006年宣布大力进军商业地产,从酒店业的试水到北京富力购物中心的起起落落,富力集团的商业地产之路在2009年走的并不平坦。从住宅地产走向商业地产,尤其是最复杂的购物中心,显然是需要一个适应过程的,2010年也许在调整中是认识明了的一个年份。
保利集团:2002年保利地产完成股份制改造后即刻开始全国布局,目前保利地产已经确立了以北京辐射环渤海经济圈,以上海辐射长三角经济圈,以广州覆盖珠三角经济圈,以沈阳覆盖东北重工业经济圈,以重庆辐射西南经济圈,以武汉辐射中部经济圈的全国战略布局。保利地产在产品战略中,明确以中高端精品住宅为主,以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略,通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发,走综合型地产的发展方向。其住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7:3左右。保利的商业地产包括四大结构,第一是酒店业,由保利出资建设,洲际酒店管理,合作分成;第二是商业,计划成立自己的经营管理公司,实施对商场的管理;第三是写字楼部分,一部分销售一部分长期持有;第四,会展物业将长期持有,收取租金。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%,并持有部分核心地段的高品质物业。
上海绿地:绿地仍以住宅为发展重心,但其一直在加重商业地产领域的比重,2009年以来,其先后在全国主要的二线城市投资400亿,其计划在未来5年内,商业地产将遍布全国七大片区,40到50个城市,开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。
SOHO中国:尽管在2009年频频出手,但在经历了“停电危机”、业主游行等轰动全国的事件之后,信奉“野蛮生长“理论的潘石屹的SOHO系列,不得不面对身处优质地段物业价格却无法同步增长的尴尬局面,而这也将为更多的开发商持有商业地产提供“反面教材”。
海航集团:通过利用集团拥有的航空、旅游等多项核心资源,在星级酒店、商业零售业方面频频出手,以成熟的资本运作来进入商业及商业地产领域。目前其拥有的商业地产项目数量不多的以写字楼、酒店为主,但商业零售业则收购了西安民生、宝鸡商场、家乐连锁等多家企业。
红星美凯龙:近日以5.3亿元竞得昆明福海街道办事处陆家社区两块土地,总面积达89.75亩。该地块的60%建成商场,其余的部分建成住宅。自1986年创立以来,已在北京、上海、天津等全国各大重点城市开办了60家连锁家居商场,总经营面积超过618万平方米,2009年销售额超过320亿元。预计2010年将继续采取大力拓展拿地自建步伐。
上海百联:以上海为基地,目前正在构建泛长三角为主阵地的零售业及购物中心集群,并以青浦奥特莱斯为基础探索奥特莱斯发展之路。目前上海本地的购物中心目前除中环百联外,全部处于盈利状态,青浦奥特莱斯在2009年销售大好的情况下也将输出管理,落户浙江海宁。重庆上海城是百联股份2010年最大一个市外拓展项目,2010年开门迎客。2010年,百联股份计划新开门店有杭州奥特莱斯项目、金山购物中心,并且计划在成都新开一家百货店。杭州奥特莱斯项目为加盟方式,主要为管理输出。金山购物中心正在建设中,将于2010年开业。
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