救救深圳楼市 市场理性成交化解泡沫威胁论！

　　最近，中国楼市“泡沫论”在全国业界中引起了新一番的热议。之于深圳楼市，笔者认为当然是有较大泡沫成分存在的，但是“泡沫程度和支撑泡沫的群体力量”各地又不尽相同，因此威胁性、破坏性也大不一样。
　　大概去年中，万科集团董事长王石先生就说过：房地产泡沫有从一线、二线城市向三、四线城市蔓延的趋势。
以此提醒地方政客、自住型与改善型购房客、投资客等群体引起注意。
　　近闻，海南三亚泡沫已经逼近93年，许多楼盘价格翻了几番，商业地产、旅游地产更甚“红火”，有部分开发商干脆捂盘惜售，等涨到一个预期高点再卖。海南地产的泡沫是存在的，但要看到是那些投资群体再支撑，这里面有全国富闲阶层和国外热钱的涌入在作祟，但海南有其独特的地理属性和稀缺资源，包扩国际旅游岛定位、卫星城的建设都是“利好”，或许温州购房团也是冲这个在今年之初杀入海南楼市的。如果这些买家不是过分依赖银行贷款，据查，其中约85%以上是一次性购房；约95%是岛外人士和外籍人士购买。加上海南方面停止审批开发用地，更给世界范围的实力派投资客们以购买恐慌心理。所以海南地产泡沫的威胁性短期内不大。帝令其亡，必令其狂！只要不是太疯狂就行。笔者认为只要海南地方政府的管控要加强，风险就会降低到最低程度。
　　再回头看咱们深圳楼市，虽然2009年下半年处于“高危”状态，但虎年开元之始，深圳政府响应中央号召，严厉整治楼市3个月，目前还在执行当中。一些投资客开始有所收敛了，自住型和改善型购房消费者可望在下半年迎来最佳购房时机。
　　笔者一直认为，最近深圳国土与房产管理局统计和公布的商品房成交量才是反映出一个正在回归理性的、逐渐向健康轨道上发展的深圳楼市。此前由于营业税2改5等优惠政策大限而带来的二手商品房日成交1500套左右是实乃不正常，是客户求实心理使然。现在深圳成交数据在元月上旬表现低迷之外，基本上日成交量新商品房100余套，均价在25000至27000元每平米左右，对中产以下的白领来说还是有些偏高；二手商品房日成交量500套左右，属于非常正常的范围。
　　我们说适度的泡沫市场是允许的，但超过了一个度，楼市会乱像丛生！现在深圳方面据说是二套房贷7折优惠审批不下来从而引起个别“退房”现在，这和心理预期房价要跌从而毁约“退房”现象有着本质的不同，何况是个案故不能大惊小怪，以偏概全。在市场多方博弈中，只要没有买卖双方心理上没有严历“对峙”格局，市场就会向稳定局面发展。不过笔者奉劝那些在商品住宅市场中的实力派投资客，市场风险是大大存在的，“暴利”时代不复存在，“抄底”不会短期出现，建议投资客转移阵地投资海南旅游度假型物业，不要在普通商品住宅市场和中产以下的白领和普通双薪阶层“抢房源”了，要知道物业税一旦执行你们的利润就更加摊薄，假如你手上10几甚至30几套房，养房的费用就够你受啦，所以奉劝这些投资客变现、转移吧！国家今后可能重点抓民生住宅这块。商业地产、旅游地产让全世界、全国的实力派投资客去投资。普通商品住宅市场要规范起来，住宅是用来住的不是一味用来投资、赚钱的。为什么大家看到眼前的是全国商品住宅市场是相当繁荣，一方面是市场上资金过剩的原因；一方面是保守投资客“热恋”赚钱短平快的商品住宅市场，而商业地产（特别是城郊区的专业市场、新商圈的店铺还是存在软肋的）、酒店、工业、写字楼等不景气呢？说明一个问题就是中国的实体经济、商业文化近两年还没有真正实质性被图腾起来。需要政府引起重视，大力鼓励发展第三产业和工业科技创新，以刺激相关就业和内需消费。
　　衡量一个城市房地产是否有泡沫，要看很多市场表现和指标，笔者认为不是靠一个房价收入比来衡定的，因为有些中国人有灰色收入是不公开秘密。拿房地产投资占固定投资的比例和GDP中的占比来分析是否有泡沫，是比较科学的。假如当你看到市场上大量的开发商在冒进拿地、囤地，就说明市场泡沫2-3年必然显现，拿地到上市销售有个滞后期，总之，当别人疯狂进入市场的时候你要保持冷静，当别人纷纷退出市场的时候你可以适当考虑介入。这是业界人士经常传播的富有哲学思想又建立在供需理论基础之上的一大经营理念。
　　目前，深圳楼市有泡沫是事实，但有没有到危险程度，笔者认为暂时没有，虽然有专家说深圳新商品房中有45%的空置率，但是笔者认为要看这45%的空置率都是哪些消费群体在支撑，他们能否支撑银行的支付能力？如果有就没风险！笔者认为他们应该是有的！因为如同海南一样，深圳楼市不是深圳本土人的楼市，是对外开放的一个市场，自“粤十五条“限外令”取消后，深圳的购房客户群体变得更丰富、港台人士、全国的投资客、海外华侨、外籍人士都可以介入。也就是一如海南一样，位于南中国的深圳同样是有钱人们热衷于投资的一座年轻的国际化都市。随着城市港口、地铁等深港一体化配套、金融中心配套基地等产业园区的建设，深圳的吸引力将是十分巨大的。
　　有了如此宏远规划，深圳城市价值也在逐步提升！但并不是说我们就要主张高房价，我们需要的是白领阶层通过在这座城市打拼5至7年就能承担的起一套商品住宅的合理心理价位。深圳方面要让社会各阶层享受到深圳改革开放的成果，对那些占用社会稀缺社会资源者就必须收取更多的税，以遏止其扩张、狂掠社会财富的心理。
　　虽然没有暂时泡沫威胁，但是深圳只有管理、规范好了房地产的三大市场（即土地交易市场、新商品房交易市场、二手商品房交易市场）才有可能把房地产泡沫风险降低到最低程度，使得深圳楼市更健康！