2010 地产投资市场充满“玄机”

　　面对金融危机，在保持经济平稳增长的主旋律下，2009年的房地产市场表现出了强劲的势头；迈入2010年之际，一系列和房地产息息相关的政策相继出台，又给今年的房地产市场平添了几番变数。如今，在城市化进程加速的大背景下，面对新一轮的地产调控，房地产投资将面临哪些变化及挑战？城市化进程的加速又会给二三线城市带来什么机遇？
　　为了深度解读这些话题，日前，深圳特区报地产部联合中国知名品牌企业台山市新世界 (论坛 新闻)房地产开发有限公司在深圳马哥孛罗好日子酒店，共同举办“2010房地产投资策略讲座”，深圳大学产业经济研究中心主任魏达志、香港创基（商场策划）集团有限公司董事长沈永年、深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕应邀出席，并发表专题演讲。
　　本论坛旨在探讨2010房地产发展及投资的走势等热点问题，为投资者指明未来投资方向，重点剖析中国未来房地产发展趋势及中国二、三线城市房地产投资机遇。
　　从商铺投资策略到二、三城市机会，从珠三角一体化到城市功能区域格局的转变，论坛现场专家与观众的互动高潮迭起。
　　机会一：二、三线城市发展
　　有美国学者说，21世纪世界上有个两大景观，其中一大景观是美国的创新科技，另外一大景观就是中国的城市化。
　　深圳大学产业经济研究中心主任魏达志认为，在快速城市化背景下将产生两大效应：城市化高的区域购买力外溢；城市化相对较低的二、三线城市商务范围迅速成熟。
　　“城市化水平到了30%是为高速发展的一个准备阶段；城市化到了30%－70%之间，就到了起飞的时间了；发展势头到了70%以后，会出现一种新的情况，叫作逆城市化现象。中国城市尤其是二、三线城市按照这样的城市化率速度，应该是每年有两千万人进入城市。这些人进入城市都需要居者有其屋都需要从事各种各样的商业和文化活动，这正是二、三线城市商业的发展机会。”魏达志说。
　　香港创基（商场策划）集团有限公司董事长沈永年以深圳、香港和台山三个典型城市的“巨无霸”汉堡包价格进行消费力成长分析：“为什么台山一个‘巨无霸’的价格比深港两地的都要贵。这是因为卖‘巨无霸’的一些国际餐饮业巨头，对当地居民的消费能力和城市发展的潜力和价值进行了一系列严谨的评估，进而制定的价格策略。而从中我们可以得到商业地产投资策略的一些启发。”
　　“中国城市化率现在大概是46%－47%。按照经济规律这个起飞的时段应该有30－40年，则现在才起飞了10年，后面还有很长高速发展的一个过程，我想，这个时候应该是投资商用物业比较好的时段。”魏达志认为这种购买力成长将持续很长时间。
　　作为另一种典型现象——城市化高的区域购买力外溢，被魏达志定义为逆城市化过程：“深圳这个地方城市化已经完全，达到了一个比较高的成熟阶段，加上深圳整个空间狭小，它就会出现一种逆城市化的现象：深圳人离开珠三角去各个地方去买楼、买铺面。”
　　事实上，这种购买力外溢现象是基于城际交通的快速发展。沈永年特别强调了广东省的交通基建情况：“随着《珠三角规划纲要》文件的实施，港珠澳大桥及城市轨道网络等重点交通基建项目的快速建设，未来10年广东西部地区将有巨大的潜在发展和投资价值。”
　　机会二：楼市结构调整
　　深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕则表示楼市结构的调整将是商铺等商用物业最大的机会。
　　他分析，中国房地产市场形势变化发展的过程充满“玄机”，其中主要有三点制约性因素：首先就是政策有保有压。这是基于当前整个市场环境和经济形势而言的，如何让高房价能够得到适当的遏制，同时使房地产仍然为GDP的贡献发生作用，在这两者中选寻找一个平衡点，是这次”有保有压”调控政策的精髓所在。
　　其次，执行力有强有弱。这些执行力带来的问题是，随着目前的交易量下降，使得更多的置业者和投资人相信政府可能会行动，所以保持对市场的观望态度。同时作为一个明确的政治任务，房地产市场是肯定要调整的，它可能出现一个结构性变化。
　　第三，市场结构有长有短。短在哪里？短就是住宅市场，这是民生市场，不管动用什么手段，一线城市的房价一定要被遏制，这是一个政策。一线城市的房地产发展肯定被遏制，住宅房价的部分市场肯定会被遏制，但这个中间会带来房地产市场的一些结构性变化。未来中国人的房地产投资方式将会得到调整，以往中国房地产市场快速上涨所带来的高风险的价差收益，可能被长期性地投资租金回报模式所取代。
　　基于上述三点分析，高海燕认为楼市投资消费的倾向可能在政策带动下偏向商业地产，但一线城市市场已经相对饱和，造就了二、三线城市投资的巨大机会。
　　机会三：经济圈辐射
　　“广东珠三角地区最初是香港－广州两点式发展。后来两地实现一种对接——经济增长轴，并带动轴线周边布局的其它城市。目前这个布局饱和，进而出现一个圈层的扩散，这个经济圈层的形成，会产生一个几何基础的飞跃，以台山为典型代表的二、三线城市在此过程是为一个大亮点。”魏达志表示。
　　沈永年更是和盘托出了在这些区域的投资秘籍：“应首选商业区内的商铺进行投资，这是因为商业区自身具备的吸引力和人气凝聚力。”
　　他提醒投资者购置商铺时，应关注所有商铺是否由独立发展商及管理公司进行统一回收租赁，并预付商铺所有者长期（例如10年）的租金，将所有商铺对外招商引资。“一来投资者可以取得长期稳定的租金收益，二来可以避免没有实际运作经验的商铺开发商捆绑运营。”他表示。
　　最后，“商铺投资教父”强调在国内进行商铺投资，必须要把握两个点：
　　首当其冲的就是“要亲眼看到5个证件”。这是最有保障的投资策略。
　　第二点就是一定要到实地考察。国内的许多“看楼团”、“看铺团”都可以报名参加，从中可以与各方投资人士进行学习交流，并在实地考察中加深认识。