石家庄商业地产是全国投资洼地

    2010年1月19日，由中国不动产研究中心河北分中心、河北非常传媒有限公司承办，以“聚焦省会金融中心，凸显城市中央价值”为主题的房地产高峰论坛将在石家庄世贸广场酒店隆重举行。北京大学经济所房地产金融中心主任冯科应邀出席了本次盛会，并对石家庄商业地产市场做出了详细的分析。
　　经济市场下的地产形势
　　在整个经济市场下，冯科对全国经济形势作出了详细的分析，他指出从2010年到2030年中国的经济增长保持7.2%的增长速度没有问题。
    中国的工业化、城市化都尚未完成，2030年中国基本完成工业化，那个时候中国经济是2000年的10倍，中国的经济市场长期来看没有问题，短期有可能出现滞胀。麻烦就是既不能扩张，也不能收缩。如果经济采取总需求扩张的政策，通货膨胀就加剧，如果采取紧缩的政策，经济停滞的现象会加剧，那时候左右为难。
　　对于现在国家出台的一些列关乎地产的政策，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科博士认为国家采取这些政策是非常得当的，从2005年到 2012年这个阶段的开发商都是非常幸运。冯科谈到，“因为有之前雷曼兄弟的倒闭拯救了开发商，我们从防经济过热、防通货膨胀转向防衰退的时候，到了今天我们一线城市防泡沫的时候，政府开始出手了。所以开发商不会出现很大的问题。”
　　但冯科在论坛会议上同时表示，今后企业开发应更加谨慎，因为中国面对的市场在转型，可能不再是自住需求的市场，而是自住和投资相结合。只要是投资性的市场，典型特征就是过热。过热的市场毕竟会为楼市带来不小的冲击力。
　　首付40%政策不适应石家庄地产市场
　　在高峰论坛上，各位地产人士对石家庄市场作出分析。冯科在会议上的发言表示“我们给中央政府一些关于房地产综测的建议建议，政策不要采取一刀切。石家庄的房地产还没有充分发展就开始紧缩。北京、上海都可以采取首付40%，但是石家庄应该保持20%，应该区别对待。利率加息、准备金率可以调，北京、上海、深圳准备金率上调，石家庄市应维持不变，政策理应有所区别，而不应该一刀切。”
　　冯科博士认为就目前而言，国内外的投资集中在北京、天津、上海、深圳这些地方，省会的地产市场总体住宅的房价最高不到一万，是相对比较健康、理性的。
　　“石家庄的商业地产绝对是全国投资的洼地”
　　“任何一个城市最核心商圈的商业地产是有长期的升值潜力，也是国内外长期的资金、养老资金、保险资金、房地产基金所青睐的对象。”冯科建议开发商在企业开发时应跟持有开发、物业的双重战略。
　　冯科举例说，开发商因为资本很薄弱，当房子卖掉完成原始积累以后，全部为他人资产，而不再是开发商的资产。当中国慢慢进入了工业化的中后阶段，在这个阶段就是未来工业的比重要下降，服务行业的比重要上升。就像美国第一产业不到2%，第二产业大概17%、18%，第三产业接近78%到80%，到第三产业来临的时候，他们要使用大量的写字楼和商业地产以提供服务，所以国内商业地产的繁荣暂时需要一个等待的过程。
　　冯科表示从直观的判断来看，石家庄的商业地产绝对是全国投资的洼地。“现在从政府到企业到居民，都有责任去改善石家庄的商业环境”，冯科说到，“石家庄是一个年轻的城市，年轻是优势也是劣势，我们没有太多历史的名片，这就需要政府想办法去打造城市名片，一个商业地产的价值仅仅靠本地的消费力是相当有限的。大连著名的上市公司30块钱一股，完全是被旅游拉动的，我们的政府有责任去打造一些城市名片。”
　　“市中心的商业地产潜力无限，建议开发商持有物业”
　　谈到如何营造城市商业中心，冯科表示“如果我作为中央新闻(论坛 新闻视频)的老板，我会一直拿着这个地不卖，只要卖出去把贷款还了，我会一直持有。在这个区域一定要营造一个商业氛围。”
　　冯科在论坛上表示，对于位于城市中心的中央新城来说，一定要注意营造夜生活的商业氛围。“我经常去北京的金融街，金融街在下班以后是死城，全部的人都回家，出租车都打不了。一定要营造夜生活的氛围，中央新城这个地方要比北京的金融街好，因为北京的金融街是北京的白领住不起的，而石家庄的经济水平恰好处于一个发展的最佳状态，可以为商业的发展提供一定的有力条件。位于城市中央的商业还要有一些大型的社区匹配，要营造商业休闲广场、要营造商业氛围。”
　　冯科认为石家庄虽然处于二三线城市之间，但石家庄市一个很年轻很有活力的城市，地理位置上可以占据发挥离京津近的优势来吸引北京、天津的人才。北京是一个不能再容纳青年人的地方了，一小时的通往距离，一定能把北京就业的青年人吸引进来。只要石家庄不断发展省事建设，打造城市名片，石家庄的商业地产业就一定能够繁荣起来。