新政频出 广州楼市买家众生相

关键词：趁早出手
    罗先生，天河区一位医务工作者，工作至今已近10年。和很多人一样，罗先生也相信“楼价不可能一路往上涨、涨到高位就会回落”的理论，结果，在2009年年初开始看楼，谁知，就在这一年他切身经历了广州楼价从低谷飞涨至高峰的“惨痛过程”。近日，眼看着自己喜欢的楼盘可售的产品一期一期减少，终于狠下心购买了一套，单价是1.48万元/平方米。
    置业需求：罗先生是首次置业者，属于父母“能赞助一些首付”的“幸福人”。因为有和父母同住的愿望，故选择的目标是大社区的电梯楼，一定是要有大园林、配套完善的社区。除了自住，投资功能也在其考虑范围内，“毕竟投了那么大一笔钱进去，当然希望以后的升值空间能大一些，不能单纯满足自住就可以。”为此，他最终选择了海珠区一套邻近地铁的小三房物业。
    购房心态：作为一位看了一年楼的买家，罗先生对广州的房地产市场也有自己的认识，近期，国家陆续出台调控政策，广州楼价势必会随之调整。“广州楼价太高了，降是肯定的，如果从经济规律看，我相信亚运之后一定会降。”罗先生对这个判断十分肯定，既然如此，为何近期又快手入市？“没办法，市中心的楼越来越少了”。
    作为医务工作者，罗先生说，出行一定要非常方便，这样上班会方便些。在过去的一年里，地铁三号线、五号线沿线楼盘，花都、番禺等区的楼盘罗先生几乎看了个遍，他得出一个结论：“市中心的楼价升得很快，商家的优惠很少，这次置业多少证明了自己的选择方向是对的。我只会买中心区的房子，这里生活方便，教育、医疗配套也好。我看的郊区盘连交通配套都不完善，保值能力肯定就差一些了。”
    “国家开始对房地产进行调控，广州也表示要多推土地、增加住房供应，但你看这些年新开发的房子都在那里？多在科学城、花都、从化、增城这些地方，我在市中心上班，工作紧张，怎可能到那些地方买楼呢？中心城区可开发的土地越来越少，拆迁还要回迁呢，供应量无论如何也比不上外区。我相信调控力度大的话，楼价一定会下降，但这起码要半年以上才体现到楼价上，如果到那时再买，我要的房子就没有了，到时还不是‘杯具’一场？我既然敢现在买，就是对市中心的房子有信心，特别是地铁旁边的房子有信心，我坚信这里房子降价的可能性几乎为零。”
坚信楼价回落，或会年底买房
关键词：坚信
    张先生，媒体从业人员，是医者不善自医的典型代表。张先生从事的是和房地产密切相关的行业，却在一次又一次“楼价太高”感慨中，广州楼价从“5字头”、“6字头”……上升到了万元大关。这一次，张先生终于决定以行动代替感慨，考虑在年底买房。一方面是坚信楼价会在今年年底出现阶段性低位，另一方面，是因为手头上的钱“也许够首付了吧”。
    置业需求：纯粹自住。不过心态也不够坚定，如果短时间内买到的物业房价能增长三四成，也许会考虑将其放出获利，这和不少白领不买彩票也想着哪一天要是中500万元大奖后应该如何花一样纯粹———空想而已。房子不能太大（这样总价能低一些呀），安静、安全就好，当然，要买有电梯的小区楼。
    购房心态：去年最后的4个月，广州已取代上海、北京、深圳，成为楼价增长最快的城市。但在张先生看来，这只是广州房价最后的疯狂而已，这样的疯长势头并没有太多的支撑。张先生认为，2009年广州房价快速增长，特别是年底几个月呈现的飙升状态，其实是与买家结构发生变化密切相关。在过去，广州买家以自住型、本地市民为主，投资的、外地的买家并不多，自住和投资的购买比例约为六四开，甚至是七三开。
    进入2009年，在投资渠道进一步缩小，实体经济投资的吸引力小而通货膨胀预期大增的情况下，更多投资资金流入了楼市，投资者的比例开始大幅上升，近期，自住和投资者的比例几乎逆转，他们的比例变成了四六开甚至三七开。此外，去年年底，外地买家进入广州的情况又有所增加，他们在横向比较下觉得，广州的楼价仍较便宜，也加入了追涨的行列。投资购买、外地买家的双重增加，导致了广州楼价在去年、特别在去年年底大幅上扬。
    张先生说，投资资金是贪婪的，同时也是敏感和胆小的，如果市场有什么风吹草动，投资资金很可能会立刻止步观望。现在的楼市不仅是风吹草动，而且是有点“风吹大树动”的味道了。不利于房地产的消息持续不断地现身：存款准备金率上调、二套房贷首付恢复到四成，各级政府正在严查开发商囤地情况……很多投资客都采取了观望的态度，“现在很多楼盘基本都没有什么看楼客了”。只要投资客观望，广州目前的楼市就会遭遇到一定的打击。因为投资客目前的比例已占到了六七成，如果扣除这一部分消费，市场上能买得起房子的人已经不多。只要成交持续低迷，开发商最多也就能支撑半年时间，半年后肯定要降价，并以此来刺激成交的回升。
    所以，张先生认为，2010年年初的市场上可能会有更多的优惠、折扣出现，到了年中，一些新盘、新货价格可能也会出现下滑。到了年底，楼价可能就会出现阶段性低位，这时候将会是相对好的入市机会，张先生就准备在这时候入市。
    张先生同时也说，楼价回落，幅度较大的可能是那些楼价过度预支、纯粹以投资客支撑成交的区域，至于那些有教育资源等其他实实在在的利好支撑区域，即使楼价回落，其幅度也不会太大。
期望3-6个月后有转机
关键词：积极关注
    李先生，四十岁左右，经营着一家生产健康产品的工厂。工厂每年都会有盈利，这部分钱他基本会用于买楼。
    置业需求：李先生是一个“定投式”的投资者，他每年都会买一到两套住宅。收租是他投资物业的主要回报形式，他对楼市的关注已经有十年之久。近期广州楼市较为冷清，不过，李先生预期，3-6个月，广州楼市就会出现回暖，因此，他目前正在积极关注楼市的变化。
    购房心态：李先生以2007年之后的楼市经验告诉记者，中心城区是不会有多少下调空间的。“我小心地观察过当时的楼价，中心城区的楼盘下跌最多也不过是1500元-2000元/平方米，而像白云区等一些外围区域，就有下跌5000元/平方米左右的楼盘。”从他的投资经验看，城区楼盘无疑具有更好的抗跌性。
    对于有置业需求的人，李先生认为，如今就可以开始关注，因为买楼需要长期的观察，对楼价最好观察半年到两年，这样才能知道买怎样的房子是划算的，“如果从现在开始留意，到楼市回暖的时候，我们至少就积累了两个月的观察期了。”
    李先生认为，广州的楼价到目前已进入一个微妙时期，但1月和2月，大多数的开发商资金还比较松动，估计不会有太多降价的可能，随着开发商新项目的陆续开工，占用的资金会越来越多，当资金偏紧时，就会有降价的可能。不过，他同时认为，从2004年、2007年的情况看，楼市每一轮的降价，都不可能将之前的涨幅全部补回去，买家不应期望过高。
    李先生说，与股市等其他投资渠道相比，房地产始终是让人能够看得到、摸得着的东西，会更加可靠一点。他认为，投资者最值得学习的就是香港船王包玉刚的投资模式：在投入房屋的首期款之后，以租养供，等月供的盈余足够付下一套房子的首期款时，又再去投资另一套。
    “投资的房子最好租出去，不要空置，这既为投资者增加回报，也没有浪费社会资源，这才是‘低碳时代’最值得提倡的投资方式。”
    李先生认为，投资者最值得关注的是物业税开征的动向，但他认为，物业税“二次开征”的可能性不大，也就是说，最有可能的情况是已经缴纳了土地出让金的房子在土地使用期内不再缴纳物业税，只有没有缴纳土地出让金的房子才需要缴物业税。“如果按照这种‘新有新制度，旧有旧方式’的模式来开征，说不定还会促成楼市的大量成交，因为大多数中国人都比较保守，会觉得每年交税不可靠，倒不如一次性缴纳70年的费用。”文/梁栋贤
越看楼越没主意，很是彷徨
关键词：焦虑
    易先生夫妇工资加起来1万元左右，家里有一小孩，房子小，想换房。家住越秀，上班也在越秀区。从两个月前就开始准备买房，之后不停辗转于海珠、白云、番禺等区域到处看房，越看越焦虑。楼价一路在涨，一路看一路彷徨，现在已经没了主意。最近接连出台的调控政策让他们似乎看到了一点希望，哪曾想到，市场根本就听不到一个“降”字，心水的单位，不仅不降，还在调控中往上涨，这更加增加了其焦虑感。
    置业需求：典型的自住型买家。预算在100万-130万元以内，市区三房两厅单位，郊区房也可，但因为是在市区上班，交通要方便一点。退而求其次，也可以考虑二手（出售、出租）房。
    购房心态：易先生近日跑完海珠大盘翠城花园以后，彻底没了主意，这是他在两个月内跑的第五个楼盘。95平方米的三房单元，均价1.6万元/平方米，算算总价都超过150万元了。超出最高预算的20万元啊，想都不敢想。
    两个月前易先生动了买房的念头。也是不得不买，一家人挤在小房子里，父母上门都得打地铺，谁忍心？两月前，正是广州楼价冲高并高位运行的时候，媒体的拐点论已经炒得沸沸扬扬。120万元、节衣缩食充其量最多130万元，买楼去。如此百万预算，这时候要在市区买套三房两厅的房子，并非易事。
    易先生知道自己要买什么样的房子，然而，他到哪里才能找这样的房子呢？他有点茫然。拿份报纸，看到金沙洲的房子不错，等来一个空闲的周末带上妻儿直奔口碑较好的中海金沙湾（资料、论坛、二手）。来到现场发现人气很旺，优惠价“8字头”，相对市区来说也极具吸引力，但易先生总觉得有哪里不对路。妻子一提醒才想起：到时上班岂不是很麻烦？经此一役，易先生为自己的房子多添了一个条件：房子必须在市区。
   听了朋友的推荐，易先生来到了海珠区的江南新苑。看到叫价1.7万元/平方米起，他草草看过样板房就出来了。之后又跑过两个盘，价钱是越看越贵，用他的话说就是“去一次贵一次”。 近日看完翠城花园以后，他开始考虑二手房了。但二手房又该往哪找呢？他很头疼。本来自己工作就忙，好不容易抽空跑跑楼盘，现在竟然不知往哪跑了，能不头疼吗？
    老实说，能抱着120万-130万元的预算去看房，在跑房一族中，易先生已经算是比较幸福的了。然而跑起来同样是一团糟，不知满心彷徨向谁诉？采访过程中，易先生几次让记者推荐些楼盘，“你们做记者的跑过那么多楼盘，经验足，就给我推荐几个好盘吧。”对于这样一个彷徨的买家，确实需要较为专业的指引。然而，我该推荐些什么楼盘呢？尴尬的是，认真一想还真的想不出价廉物美的好盘……文/赵亚洲
跑不赢通胀就不如不买
关键词：等待时机
陈先生四十多岁，事业有成的他目前基本处于退休状态，他有不少投资经验。
置业需求：陈先生是一个“批发型”的投资者，他置业果断，看中了一个区域，就会一次购入多套。虽然有多次成功获利的经验，但是，如今的陈先生却表示，一般不会选择在这个时候买楼，尤其是买住宅，当然，如果是价钱特别“笋”的楼盘，他也不会放过。
购房心态：在陈先生看来，“中央政府这次决心很大，而且也确实有实际需要稳定楼价，因为政府要维持社会的和谐和稳定，过高的楼价意味着很多人的居住很难得到保障，肯定会造成一定的不稳定因素，因此，政府不会在楼价上涨这个问题上太过放松，未来一段时间内楼价估计很难大幅攀升，作为一个成熟的投资者，不会选择在这个时候买楼。”
    不过，陈先生说，由于房地产行业目前和整个国民经济的关联度很高，因此政府也并不希望楼价大跌，而是希望楼价稳定，“对于政府来说，最理想的状态是楼价能够在几年的时间内保持平稳，利用时间来慢慢消化已经领先于经济发展的楼价。”他认为，通过几年的磨练，而今的政府已经成熟多了，对楼价应该有更高的驾驭能力，因此对于投资者来说，如今入市不是一个很好的时机。
    但是，他也表示，不投资只是一个大方向，如果遇到有回报好的物业，还是不排除投资的可能。对于陈先生来说，投资物业的最低回报标准是要抵消通胀的影响，而好的投资则需要跑赢通胀。
    按照这个原则，陈先生如今在投资的时候会首选商铺，因为商铺的投资回报可预测性较高，“一个区域的未来发展情况大致是可以判断的，因此这个区域商铺的未来租金和价格变得容易计算，每年租金回报能达到4%以上的商铺就属于我考虑的投资对象，当然，如果区域未来的发展前景非常明晰的话，未来加租的可能性较大，哪怕目前的租金回报稍低，我也会接受”。而珠江新城由于规划前景较好，里面的商铺就是近期他重点关注的对象。
    “如今进行住宅投资则要等机会，如果有业主等钱用，用比市场低得多的价钱放盘，当然就要马上购买了。”而自住型买家买楼关键还是看是否合适自己，看到合适的就要买。
小投资者：这回终于受重视了
关键词：稳坐钓鱼台
    宁女士年约六十岁，退休在家，手头有多套物业，投资买房是她的主要投资方式。
    置业需求：宁女士之前投资了不少住宅，目前专攻商业地产，尤其是商铺。“我以前的主要精力都放在住宅上，对商铺几乎没有任何投资经验，去年开始首次涉足商铺，因为经验不多，投入当然不会很多，初步预算最多就是100万元”。
    购房心态：说起最近的投资商业地产经历，宁女士说，自己终于出了一口气了。这一切都源于去年新政出台之前去了好几间中介公司受到冷遇。
    “很多经纪人听说是买商铺，表现都很热心，但知道我的预算只有100万元时，口气就马上变了，告诉我，现在100万元的商铺很少见。有个经纪人更夸张，他用手指往上一指，说，‘我们楼上的住宅至少都一万元一平方米啦，一百万，能买什么铺？’”
    好容易找到总价符合宁女士标准的商铺，宁女士看后往往都大失所望。第一个是在经纪口中的东圃大马路一线临街铺，30平方米，只需90万元。如此笋铺，宁女士当然是第一时间“扑过去”，原来其铺面净宽只有一米多，整个商铺犹如一条长“坑渠”，都不知道做什么生意才合适。商铺二，经纪说是天河北大型小区的市场铺，20多平方米，售价50万元，实际的情形是这个商铺位于粤垦路一个不算很大的楼盘内，其使用面积最多只有6平方米，而且四面无墙，位置也不好。“经纪净找这些商铺来敷衍我，我稍有点不满，他们就会说，没办法了，谁叫你的钱只有这么少！”
    如今，新政策出台，不少大投资可估计都会收手，宁女士觉得该到自己舒口气了，“以前那些瞧不起我们这些小投资者的经纪，最近给我打了好几个电话，推荐了不少铺，还老催我去看，以前可没这样的待遇。”
    “我认为长远来说，楼市肯定还是会涨的，因为像广州这样的大城市，人口会越来越多，现在楼市不太景气，正是我们这等小投资者的机会，就像股市一样，政策好的时候，小股民根本没有机会，反倒是政策不好的时候，有人急于放盘，我们才有入货的机会。我现在正在等这样的笋铺入市呢。”文/梁栋贤
寄望政府搭救，等买限价房
关键词：守株待兔
    林小姐，白云区一位教育工作者。“三十而立”。林小姐渴望自己能够在此时完成一件大事———购置一套属于自己的房子。无奈的是，看了无数次楼后，最终仍是竹篮打水，“一次次看房，每一次价格都在升啊，下不了手。”常年的租赁生活令其厌倦，今年政府说又会推出限价房，林小姐说，自己买房又有希望了。
    置业需求：林小姐自称属于相当可怜的“夹心阶层”，买房当然是自住。假如以后真的行大运嫁了个有钱人，那就另当别论（把房子出租，做自己的小钱库）。所以，小房子就行，最好是大社区的电梯楼。
    购房心态： 林小姐在白云区一所学校教书，从2008年开始就想买房以摆脱租赁生活。考虑到自己的经济承受力有限，开始，她只关注白云区一带的二手楼。虽然，二手楼可以选择的房子很多，不过，“便宜的，不是破旧就是远，看上的，不是贵就是户型不好的”，在二手市场中奔波了三四个月，林小姐心神疲惫，终于决定放弃买二手房的念头，“我宁愿加点钱买套一手新房，也要对自己好一点”。不幸的是，一手房的价格在看楼的过程中不断上升，等考虑选择限价房时，已经无房可售了。一气之下，置业计划再次搁浅，至今一直租房。
    林小姐的遭遇不是个别，在广州，有这种置业需求的白领可谓一抓一大把，去年，广州楼价迅猛上升，令这批“夹心阶层”只能望楼兴叹，今年1月10日，国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知规定：“要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。”通知下发后，广州国土局即时回应：“广州将加大限价房和小户型商品房的供应。”据了解，今年内有望上市的限价房有中海金沙馨园、和宏康项目。限价房因为户型适中且价格固定，此前的最高售价是6150元/平方米，为不少首次置业者降低了难度。
    “盼星星盼月亮，还只能盼政府的限价房啊。”林小姐说，到时一定得早早登记资格才行。