城市价值核心:商业综合体的立身之本

　　“今后，城市功能多元化发展、城市商业综合体作为新兴的商业地产模式正逐步成为中国城市发展的商业价值核心。”2009年12月11日，在谈到发展商业地产时，中国房地产业协会副秘书长肖晓俭这样对《中国产经新闻》记者表示。
　　事实上，城市商业综合体集中了商业、办公、居住、餐饮、会议、娱乐等多种功能，其不同物业之间的相互弥补和相互助力形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复合型空间。肖晓俭说，“从开发的角度来说，城市商业综合体与城市开发单一业态商业地产相比有较强的抗风险能力。同时由于商业综合体项目投资规模巨大，管理技术难度高的特点，商业综合体的项目已经成为具有相当实力和规模的房地产开发企业化解市场风险、提升企业品牌的重要选择。”
　　“实际上，目前世界上已经出现了不少成功运营的城市商业综合体，像香港的铜锣湾、时代广场等等。”中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇对《中国产经新闻》记者表示。
　　随着城市化进程的加快，近年来，我国北京、上海等一些大中城市也开始出现了城市综合体项目。商业综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，同时随着综合体持续运营的市场培育所带来的人气提升，周边交通环境的改善，尤其是城市化进程中经济水平的提高带来消费力的提升，都会使其物业价值大幅度增长。
　　肖晓俭认为，城市商业综合体在做足自身使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域土地价值、产业价值的提升，同样也会带动整个城市房地产业的价值提升。
　　对于土地资源稀缺而人口却日益膨胀的城市来说，综合体建筑形态的出现也较好地协调了土地集约化利用的问题，给人们的生产和生活带来了极大的方便。然而，不是所有城市综合体都运营得非常好，由于所在的城市和地段的不同，经营业绩差别会很大，甚至有很高的空置率。
　　对此，董少宇表示，随着近几年市场的调整，2010年对于商业地产市场来说是优胜劣汰的一年，也是集中化、品牌化、连锁化大发展的一年，业态定位精确，特色鲜明的商业地产项目将会脱颖而出，专业化、国际化商业地产商最终将是市场的赢家。
　　谈到发展城市综合体要注意的问题时，肖晓俭强调：一是一些地方政府在商业地产的认识上需要提升，商业地产的开发要跟当地的经济发展水平、人口规模、城市资源规划协调起来统筹考虑。其二，商业地产的价值不应简单的看它卖了多少钱，而是应该长远看到它未来创造的就业、税收、城市繁荣等等。此外，要加快城市商业地产的升级换代，规避商业间的无序竞争，扩大城市居民的消费需求，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张。做好商业地产的开发、培育、规划、设计、引导等工作，力争商业地产项目发展一个成熟一个，真正发挥商业地产的黄金价值作用。