房地产行业2010年一季度投资策略:偏松信贷和靓丽业绩提振市场信心

    趋紧政策和偏高房价将拖累一季度成交量。
    1月7日国务院办公厅公布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)细化了2010年房地产的调控思路,即增加保障性和普通住房供给、刺激自住和改善型需求、抑制投资投机性需求。政策对投资投机性需求的打击和偏高房价对自住改善型需求的抑制使房地产销售市场陷入观望期,拖累了一季度的成交量,特别是投资投机性购房需求占比较高且房价位于高位的一线城市的成交量。无论如何,2009年房地产市场量价爆增的历史在2010年不会重演。
    适当宽松信贷和靓丽业绩有助提振市场信心。
    2009年前11个月,32%的房地产开发资金来源于国内银行贷款,新增巨量人民币贷款中,17%流入了房地产行业(在以前年度,这一比例更高),房地产行业与货币政策息息相关。适当宽松的货币政策下,预计2010年金融机构新增人民币贷款为7.5万亿元,仍相当可观。
    2009年前11个月,全国商品房销售面积和销售额同比分别增长53%和86.8%。2009年前三季度,124家房地产上市公司净利润同比增长26.59%,预收款项同比增长57.04%(2008年预收款项同比增速为-4.19%),预收款项是同期营业收入的1.22倍(2008年预收款项仅是营业收入的43%)。大量的预收款项表明房地产上市公司2009年全年的业绩还有较大增长空间。适当宽松货币政策下新增贷款的季节性释放和2月份后陆续公布的上市公司靓丽年报有助于提振市场信心。
    行业估值合理,但上涨缺乏动力。
    有保有压的调控政策和通货膨胀预期下,在适度宽松货币政策转向、加息周期来临之前,我们相对看好房地产行业。目前行业静态市盈率27倍,市净率3.59倍,市值前40家房地产上市公司股价与每股RNAV 基本相当,房地产行业整体估值与全部A 股比较基本合理。但由于缺乏房屋高成交量的支撑,房地产上市公司整体股价继续上涨的动力不足,2010年行业的整体性机会不大。
    投资建议:关注三类个股:1、受益于行业集中度提高、业绩增长有保障、估值较低的行业龙头企业;2、受益于推进城镇化进程的二、三线城市的区域龙头企业;3、受益于经济企稳回升、前期涨幅较小的商业地产企业。
    风险提示:国十一条公布后,各部委和地方政府会陆续出台并执行相关房地产调控细则,冲击房地产销售市场和上市公司股价。