险资进军地产：“狼”真的来了？

    近日，一系列保险公司与地产商的“联姻”，让险资垂涎地产蛋糕的“狼相”再一次凸显出来。
    在房地产行业喊了多年“狼来了”之后，这一次，“狼”或许是真的来了。
险资潮涌地产
    2009年12月27日，远洋地产发布公告称，中国人寿认购远洋地产增发的9.34亿股，涉及金额58.19亿港元。增发之后，中国人寿持有的远洋地产股份占扩大后总股本的16.57%，一跃成为远洋地产第二大股东。
    这一笔交易仅仅是险资投资地产行业第一个浪潮中的一朵小浪花。
    12月30日，佳兆业宣布，与生命人寿保险股份有限公司签订为期5年的策略联盟框架协议，双方将共同探索于商业地产领域的投资商机。
    今年9月，平安集团借助旗下的平安信托先后与金地、绿城合作，将250亿元的大单砸向了房地产市场。
险资的野心
    目前，保险资金投资不动产，主要有实物投资与金融投资两种途径。实物投资相关政策尚未明朗，险资大多选择金融投资进入房地产。
    而在今年10月1日新《保险法》实施之前，险资分享房地产利润的途径主要是以“打擦边球”方式，即以“自用”的名义投资商业地产，或者通过购买地产类证券曲线投资。
    目前，险资运用管理办法（投资细则）尚在征集社会意见，《保险资金投资不动产试点管理办法》也迟迟未出，但保险资金迫切分享地产业厚利的饥渴却在不断膨胀和滋长。
    业内人士分析，平安信托和中国人寿的投资举动都有“试水”的意味，都可为日后险资直接运作地产积累经验，一旦时机成熟，保险资金也可以很快地接手投资项目。
    对于险资的野心，2009年的中期业绩会上，中国平安总经理张子欣的一番话颇具代表性：“房地产投资收益和股权投资收益，可以帮助保险公司锁定长期收益，也能起到平滑利润的作用”。
改变地产格局？
    对于险资投资不动产开闸，不少人士认为，这或许或冲击整个地产行业格局。
    去年保险资金总资产3.3万亿元，业内人士据此估算，险资可以投资不动产的额度大约为2000亿-3000亿元。按照当前的物业估值，此投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。
    这的确是一股不可忽视的力量。不过，根据正在征集社会意见的险资管理办法规定，险资投资不动产依然有一些门槛：需要成立独立的专业投资机构，投资比例限定在一定范围之内，保险公司不能直接进行房地产开发。
    因此，不少人士认为险资对地产业的影响短期不会太大。中金公司房地产分析员白宏炜就认为，险资进入房地产市场是个长期过程。况且，受经济低迷影响，商业物业租金收益率仍处在下降之中，也将阻碍险资的短期介入。