穗商业地产供应井喷三倍 2010年前景喜忧参半

　　近日，第一太平戴维斯发布2009年度商业与住宅市场总结报告，分析指出，2009年全市甲级写字楼租金指数同比下降7.6%。
但随着全球和本地经济逐渐向好，中资公司需求起支撑作用。全年租金指数降幅从第一季度的3.7% 降至第四季度的1.0%，分别报于人民币124.8元/平方米/月和120.3元/平方米/月。全年市场吸纳量约204,000 平方米，同比增长39.3%；年末全市甲级写字楼空置率为14.8%，同比下降5.5个百分点。
　　零售商业市场方面， 2009年全年无新增优质购物中心供应。社会消费品零售总额在2月（同比2.3%的增长率）降至最低点，后随消费者信心恢复而逐步回升（11月同比24%的增长率），2009年前11个月累计同比增长15.7%。全市优质购物中心空置率保持在10%以下，第四季度租金指数相比第一季度上升3.7%。
　　甲级写字楼供应量为过去五年的三倍
　　根据第一太平戴维斯研究数据，预计2010年甲级写字楼新增供应量约 730,000 平方米，达过去五年年均供应量的3倍。随着全球经济的逐步复苏，以及本地经济的回稳，跨国及本地企业的办公物业租赁面积和租金预算都将有所回升，全市甲级写字楼租赁市场需求也将相应得到恢复。
　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄介绍，该公司也计划于2010年广州作为南区的总部，进一步拓展珠三角、福建、湖南、海南、广西、贵州等地区业务并组建豪宅销售团队，针对豪宅及跨区销售。由于战略调整以及业务重心转移，第一太平戴维斯将会将广州写字楼租赁面积规模扩大三分之一。
　　第一太平戴维斯本身成为了跨国企业办公物业需求复苏的一个很好的例子。然而，对于五年以来前所未有的甲级写字楼放量，广州的写字楼尤其是珠江新城定位为世界一流的甲级写字楼是否已经做好了充分的准备？第一太平戴维斯市场助理董事陈松吟介绍，尽管市场需求将有所回升，但预计仍难以抵消大量新增供应集中入市对租金和入驻率的下行影响，预计全市租金和入驻率将有所下降。“2010年上半年我们必然能看到全市写字楼需求的放量，但对于2011年来说，全市写字楼将面临较大的考验。届时我们或能看到不同质素写字楼之间的租金差距将会被极度放大。”
　　珠江新城零售商业市场叫板天河北 一线商城租金超越京沪
　　根据第一太平戴维斯研究数据显示，2010年将有约630,000平方米购物中心入市，为过去五年年均供应量的3.5倍。其中有20%的供应量将来自于珠江新城，如西塔、高德置地项目等。
　　珠江新城也将在2010年成为广州高端消费商圈的新宠，直接叫板环市东，与天河北的万菱汇、太古汇形成正面竞争的关系。
　　因此，第一太平戴维斯预计，预计现有租户和租金水平将在一段时期内保持相对稳定状态，而新增物业在投入前期将承受较大的租金压力和招商压力。
　　随着太古汇、万菱汇等高端零售商业市场的投入，天河北商圈的辐射能力将会进一步加强。加上2010年亚运会契机、武广高铁的开通，这种辐射能力将会进一步从珠三角地区扩大至长三角地区。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄指出，广州并不缺商业，而是缺少特色商业。因此在广州市场上会发现，一线零售商业市场的租金，往往比上海、北京的同类型物业的租金要高，天河城就是最好的例子。林木雄进一步分析指出，天河北与珠江新城零售商业的正面竞争，会加快广州高端商用物业的结构调整，一些定位偏颇或管理不当的物业，将会在此次大战当中面临招商困境、资源匮乏的境遇，很快就会被淘汰。
　　广州商业地产不会崩盘
　　面对2010年来势汹汹的供应量，在世界整体经济未见明朗、国内经济复苏根基不稳的情况下，广州商业物业未来的前景是否遭遇前所未有的挑战？第一太平戴维斯助理董事陈松吟这样认为：这对于广州来说是一件好事，商业地产的虚荣能够反映出城市出城市成熟的标志。就拿广州相邻的城市深圳举例，在2005、2006年两年间，深圳的写字楼市场曾一度出现非常繁荣的的景象，供应量大增，租金暴涨。但2008年金融海啸的原因，深圳写字楼一度跌入低谷。对于广州来说，才刚进入高素质写字楼供应放量的阶段，但也由于广州定位为综合型城市，经济结构较上海、深圳这些金融城市复杂。所以广州的写字楼市场基本不会大起大落，还是会以平稳的基调发展。
　　“退二进三和腾笼换鸟政策将会给广州尤其是海珠区的商业地产带来巨大的新机遇。”陈松吟进一步解释，政府出台的“三旧”中，改造工业用地逐步置换为第三产业用地这一条，能够为市中心的商业物业出大量的土地，尤其在海珠区，一些大型厂房以及小型工业将逐步退出市中心，这些地块非常合适商用物业的发展。但这种商用物业是一种非CBD的商用物业，但会比传统写字楼的素质和定位要更高。这样也刚好弥补了广州写字楼市场产品两极分化的缺陷。我们认为这类写字楼将会以创意园区的形态出现，如前不久面市的太古仓。另一方面，海珠区大量集中着创意型、设计型的产业，因此将会带动海珠区商用物业的发展，由此推动广州写字楼市场向专业化、细分化发展。