珠江新城写字楼重出生天？恐怕为时过早

　　从2009年至2011年，珠江新城将会迎来一轮供应高潮，除一直在紧张招商中的西塔、保利中心、高德置地等项目之外，汇美大厦、珠江城、利通广场等项目也将陆续亮相市场。
　　据知名国际地产服务机构世邦魏理仕研究，在维持了两年需求低迷写字楼市场将会在2010年上半年正式复苏，而写字楼的供应量大概2010年下半年开始逐步放量。
预计2010年底，写字楼市场的供应量将会超出吸纳量4倍，截止至2011年底，广州写字楼市场供应量将会超于吸纳量的7-8倍！而目前广州写字楼供求比大约在1.1：1，尚属于较健康的水平。
　　进入高速发展阶段的珠江新城面临着一个优质办公楼供应高峰，是否存在足够的对应需求成为市场上最大的疑问。同时，区域内的交通基础设施、商业配套仍未全部到位，导致商务氛围不足等等方面，都是珠江新城究竟能否承担21世纪广州新中央商务区重任的关键因素。2009年，会为来年的写字楼市场埋下了什么基调？目前珠江新城的写字楼究竟具备多大的竞争力？与香港、上海等国际金融中心相比，珠江新城又存在哪些优劣势？对此，世邦魏理仕华南地区办公楼服务部资深董事潘日升在接受搜狐焦点网记者专访时，对这些问题做出了详细的回答。
 　 写字楼市场整整低迷了两年
　　搜狐焦点网：从2009年下半年开始，市场上有众多分析，写字楼市场已经开始触底反弹，租金已经有一定程度的回升，实际的详细情况是如何的呢？
　　潘日升：我们看到写字楼市场确实在回升。事实上，整个写字楼市场在2008年以及2009年不甚活跃。分别来看，2009年市场的低迷是由于总所周知的金融海啸，很多大型公司都延后了办公室的扩张计划，甚至有些公司暂时放弃了预算。2008年的市场低迷，除了是受到整个行业大环境的影响，另外一个重要的原因，是2006年-2007年广州出现了大规模的“搬迁风”，当时采用较长免租期的优惠方式，吸引了大批公司提早搬迁计划。可以说，06年底至07年的搬迁风，在一定程度上稀释了2008年的写字楼租售需求。
　　进入2009年年中以来，我们都能看到市场上出现了不少大宗成交的案例，其中有三单交易发生在珠江新城，包括广东发展银行广州分行买下中和广场1.1万㎡的面积、上海浦东银行买下富力 (论坛 新闻)盈悦广场四层写字楼以及一层商铺用作广州分行办公场所、而无限极公司亦在富力盈悦国际购置1.2㎡的办公面积。
　　目前已经有不少大型跨国公司已经开始制定2010年的公司搬迁计划。我们预计，到2010年上半年，广州的写字楼需求将会迎来一次大规模的放量，出租率以及租金都将会得到一次上扬的机会。
　　搜狐焦点网：从2009年的住宅市场来看，投资型买家非常活跃。政府在今年也放松了外资进入市场的限制，市场上有不少境外资金在房地产市场寻找合适的投资机会，2009年写字楼的投资情况如何？
　　潘日升：在广州的写字楼市场，目前还是以自用型购买写字楼为主。从今年的大宗购置案例来看，这些机构性购买都是用于自用。由于写字楼市场不同于住宅市场，通常交易金额都非常大，也不适宜个体买家的投资需求。今年唯一一宗大型商业投资案例，出现在10月份，即海南航空买下了天誉大厦以及威斯汀酒店。从另外一方面来说，相比北京、上海、深圳等城市的商业地产，广州的仍需要较长的一段时间培育，交投不及这些城市旺盛。据我们所掌握的资料，境外基金大规模在广州寻找投资机会是非常罕见的。
　　2011年末广州写字楼供应将超需求7-8倍
　　搜狐焦点网：有相关数据显示，相关研究机构表示，从2010年的下半年开始，广州写字楼市场将在两年内迎来100万~130万平方米的新增供应，竞争尤为激烈。特别是西塔、珠江城等这些大体量的写字楼投入后，珠江新城的写字楼是否会迎来史无前例的竞争压力？
　　潘日升：新增供应面积只是一个方面，我们衡量写字楼市场是否健康，还需要看另外一个指标——供求比。目前广州写字楼市场的供求比大约为1.1：1，属于健康的水平。据统计，预计2010年底，写字楼市场的供应量将会超出吸纳量4倍，截止至2011年底，广州写字楼市场供应量将会超于吸纳量的7-8倍，这将会是一个比较可怕的数字。这是不是说明广州写字楼将面临巨大危机？在我们看来，这反而会是平分天下的机会。届时，优质写字楼的租金将会越来越贵，而其他写字楼排除继续探底。
　　搜狐焦点网：有相关数据显示，以珠江新城目前的出租率，甚至比不上一些传统的商务区，如天河北、环市东，那是否会为珠江新城带来更大的挑战？
　　潘日升：仅拿甲级写字楼市场来看，目前大部分用家都是为大型跨国企业，甚至是世界500强，目前这些大型企业都基本在广州布点。但这些用户的要求非常尖端，就算是存在扩张需求，也仅会考虑甲级写字楼，这对于珠江新城的写字楼来说，反而是一个机会。同时，我们也欣喜地发现，有投资机构全新的行业进入广州，如巨头摩根大通，他们在合景金融广场租下了半层的面积，而法兴银行，也将在耀中广场建立了分点。我们将这种行业的进入视作巨头效应，将会吸引更多的投资机构进入广州市场，往往会这将催生大量的写字楼需求。
　　珠江新城西南商圈压力已过去
　　搜狐焦点网：如果按照7-8倍的供求比来计算，即使有大型跨国公司做支撑，但需求毕竟有限。对此，珠江新城的租金是否会面临下降的压力？
　　潘日升：对于大体量的供应，珠江新城的租金无疑会面临着压力。目前珠江新城租售较活跃的写字楼主要集中在西南商圈，也是珠江新城最贵写字楼集中的区域。如合景金融广场的租金水平要去到160-260元/㎡，富力中心约180-200元/㎡，目前正在全球招租的西塔亦开价160-260元/㎡。西塔的招租情况基本无压力，高德置地广场二期的北塔已经完全租满，可以说，这里的招租压力已经在供应量冲击来临之前释放，将来这里的租金也会在一定程度上坚挺。
　　原因很简单，这里的配套将会最先成熟。”写字楼+大型商业中心+酒店业态”等三种业态已经完备。写字楼方面，有合景金融广场、富力中心、还有亚运前即将投入使用的西塔、高德置地二期的两栋写字楼。大型商城方面，包括高德置地的seasons mall、西塔的大型商场部分。酒店则包括了五星级的富力君悦酒店以及国门酒店。
　　商业氛围决定租金水平 广州CBD无法比拟上海香港
　　搜狐焦点网：香港、上海以金融中心闻名世界，其商业物业运营能力尤为突出。珠江新城的甲级写字楼相比仍有多大的差距？
　　潘日升：珠江新城的写字楼在外观的设计、硬件水平上来说已经接近世界的尖端水平，尤其是2010年下半年将要推出市场的项目，但这只是粗线条，对于甲级写字楼来说这远远不够。像一些细节，细微到的士站的设立、大堂的地毯、电梯的灯光以及温度等等，都需要做详细周到的考虑。在细节的处理上，珠江新城的甲级写字楼仍有较大的提升空间。
　　二者，商业地产十分讲究氛围。在上海、香港这样的国际金融中心，每天都会发生上市、合并、招股、配股。在这些地方的会计所、律师、银行以及印刷商会通宵达旦地工作，这些行业自发形成行业聚居，我们称之为“cluster”。所以才会产生了租金的巨大差异，打个比方，打个比方，你可以在香港用100-150元/㎡的价钱租下侧鱼涌的丙级写字楼，也可以用1000-2000元/㎡租中环的IFC，地段造成租金的天壤之别，但这两种写字楼的质素，不会相差太远。在广州，确实缺乏这种“不夜城”的商业氛围，租金水平并不拔尖，而广州的CBD，与真正意义上的国际金融中心，恐怕还相去甚远。