广州商铺房价租金比报告 珠江新城商铺有泡沫

　　广州未来大型零售商业中心势头劲猛，专业批发市场短期将面临困难。广州市国土房管局日前新鲜出炉的《广州市房屋房价租金比研究报告———典型商业楼盘篇》显示，广州市中心六区新建商铺成交均价整体走势相对波动不大，北京路步行街商铺以30万元/平方米左右售价傲视全城。报告还特别指出，今明两年广州超过100万平方米的大型商业物业集中供应，扎堆天河体育中心周边和珠江新城，短时间供应过大需防止市场饱和的风险。
　　个别大型零售商场跌破发售价
　　报告分析，广州各区新建商铺成交均价呈现以中心城区为高点，向外围边缘区递减的特征。其中，作为广州老城区的越秀区和荔湾区新建商铺价格一直高企，1995年-2009年新建商铺均价约6700-29000元/平方米。
　　尽管住宅房价高涨，但2005年-2009年，广州大型零售商场的“房价租金比”却呈现下降趋势，毛回报率由7%上升至10%。主要原因是个别商场的售价有所下调，而租金相对保持平稳。如北京路现时的三大商场广百新翼、光明广场、名盛广场，首层售价在7万元至18万元/平方米之间，但由于商场经营情况不理想，现时的售价已低于发售初期的价格。
　　而广州主要商业街的房价租金比走势则较为平稳，主要集中在140至150之间，毛回报率在8%至9%之间。从典型个案看，北京路、农林下路投资回报率较高。报告提供的数据显示，现时北京路步行街的商铺售价在30万元/平方米左右，天河南商业街商铺售价也高达13万元/平方米。
　　郊区社区铺扎堆致均价走低
　　报告显示，广州市中心六区新建商铺成交均价整体走势相对波动不大。广州市中心六区新建商铺成交均价从2005年的1.3万元/平方米，下降至2006年-2008年的每平方米1.1万元左右。而近几年广州商铺价格走低，主要是成交商铺以价格低廉的社区商铺为主，尤其是近郊区域如番禺、花都等均有大量社区商铺成交。另外，2007年底爆发的金融危机也是造成去年商铺价格下降的原因。
　　在社区商铺方面，老城区和天河核心区的社区商铺售价较高，首层商铺的售价可达5万-8万元/平方米，其次是海珠区以及天河东一带商铺。虽然珠江新城区域整体商业成熟度仍不高，但受区域投资前景的影响，社区商铺房价租金均比较高，首层售价在7万元/平方米以上。像星汇园和南国花园的比值均超200。按照报告的指标，房价具有一定的泡沫成分。
　　据介绍，广州主要社区商铺毛回报率在5.5%-6.5%之间，回报率相对最低。主要原因是社区商铺的售价定位略高。
　　报告指出，2009年-2010年，广州将迎来大型商业物业集中供应的高峰期，总体供应量预计超过100万平方米，其中主要分布在天河区的体育中心周边和珠江新城。“大型零售商业中心对于建设和改造升级广州商业功能区将发挥重要作用，但短时间供应过大需防止市场饱和的风险。”
　　■名词解释
　　房价租金比
　　“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
　　对于商铺物业，现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%，其对应的房价租金比大约在110-150之间。若房价租金比大于200时，房价具有一定的泡沫成分。