地价看涨 怎样开发才不赔

　　近期，出现了这样一个怪相——拿到拿不到的都感到很不好受，拿到地的开发商十分焦虑，没拿到地开发商十分的失望。“‘有土斯有财”是开发商一直采用的一种投资策略，在地价与房价互相攀升的博弈下，开发商拿地岂能不加思考。当土地的成本价格估算与周边房子的销售价格接近时，开发商只能寄希望于市场的房价继续大幅上涨，而此时的开发商没有任何自主权、话语权，他们的命运掌握在市场的手里。如果你是一位命运掌握在市场的手里的企业家，你睡觉能睡安稳？
　　盈利模式由单一渐变复杂
　　这几年，长春土地价格在以每年10%的增长速度递涨。从区域来看，以中冶新奥蓝城为例，其所在土地2006年当年也是地王，拿地时土地成本为1000元/平多一些，而前不久刚刚出让的柴油机厂地块的成本地价已经涨到2000元/平方米还多。从目前开发商拿地情况来看，长春地价还有进一步攀升的趋势。
　　地价的不断走高使得开发商光靠土地增值来获取利润的空间越来越小。过去开发商一般通过“提高单位产值”的方法获取盈利，简单而言，就是通过各种手段提高楼盘的容积率。常见的方法如：提高建筑的高度或是加大建筑的厚度，目前一些大开发公司大都采用“混合规划”的开发模式，在保证开发企业赢利的同时，又取得了较好的市场反响。而所谓“混合规划”就是在同一小区内同时纳入多层、联排、小独栋等多种类型的房屋，通过对比三种物业在未来市场的销售价格进行比例控制，既能满足小区整体容积率规划，也不会付出牺牲房型的代价。
　　做加法or做减法
　　很多人谈起万科，都津津乐道于万科较为独特的盈利模式。如今房地产市场变化莫测，而热点也不断变换，万科近10年来却始终只讲两个字——减法。在整个房地产产业化链条之中，万科选择了‘住宅’。”
　　万达则一直在做“加法”，经过十二年的发展，万达也经历了两个阶段，其前期属于快速增长期阶段，主要以住宅类这种可以短期收效的产业进行支撑，实现了快速成长。2003年左右，万达地产开始了全面的战略转移，意图从以往“短、平、快”的住宅销售转向以稳健、稳固型发展的产业形式，增加商业地产的贡献率。重点发展如写字楼、商场、酒店等长期投资型、回报慢、收效稳定的产业的开发与销售，在此思路的指引下，万达城市综合体项目遍布全国。根据规划，在营业收入中，楼盘销售和租金收入的来源都在不断增加。
　　像目前红旗街万达广场还是秉承了“城市综合体”的先进理念，开业之后，将有10多种业态共同进驻，休闲、娱乐、购物一应俱全，相信这种新的综合性业态形式很快就会吸引大量的顾客，不但可以为广大投资人带来丰厚的投资收益，还可以为万达赢得稳定的租金收入。
　　盈利不只一条路
　　由于土地属于不可再生资源，随着城市城区土地的不断减少，土地的稀缺性不断凸显，其成本近些年来一直呈现出不断上升的趋势，再加上政府严格规范了土地市场转让“招拍挂”制度，使得很多开发商以往主要通过土地增值来获取收益的传统盈利模式难以为继。
　　其实，房地产行业一向是土地投资价值和产品开发价值并存的行业，两种盈利模式不能放弃任何一种。无论是实现土地投资价值，还是展示产品的开发价值，都对开发商的资金实力有很高的要求。相比较而言，要实现预期的土地投资价值，就必须面对强大的竞争对手，通过公开招标，来实现开发企业的投资预期，因此这对资金的要求更高。如果开发商要做到开发销售短平快的话，就必须对自己的产品有足够的信心。这一点上，万科可以做到，因为成功的品牌知名度是它的优势所在。
　　万科作为一家成熟的开发企业，从开发整体控制到人员配套都建立了自己的体系，保证了质量和完整性，包括售后的物业管理，都是为了保证项目的完整性及对客户的承诺。所谓大盘，除规模大外，还应有开发商自身的发展特点，要以为客户提供需求、提供价值为基础，重要的是未来的可持续发展。